В каких пределах может быть увеличена площадь по 214 фз

Содержание

Что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

В каких пределах может быть увеличена площадь по 214 фз

Многие инвесторы при приеме квартиры в новостройке сталкиваются с ситуацией, когда площадь стала больше. Кто должен платить за такие «лишние» метры, имеет ли право застройщик требовать с покупателя деньги и что делать, если метраж существенно уменьшился? С вопросом, кто и кому должен – покупатель или застройщик, надо разобраться до момента приемки квартиры.

«Лишние» метры при сдаче квартиры в новостройке – как они появляются?

Сначала надо разобраться, откуда вообще появляются «лишние» метры. Не секрет, что указываемая в договоре инвестирования площадь является ориентировочной. После сдачи дома и получения кладочных планов практически всегда оказывается, что метраж изменяется в большую или меньшую сторону. То есть увеличение площади является сюрпризом приятным, но за него придется доплатить.

Более 90% всех новостроек сдаются с незначительными изменениями проекта, что связано с издержками строительства. Расхождения обычно составляют 3-5% для ориентировочной квадратуры квартиры в монолитном доме, что считается нормой. Для панельных зданий такая разница не должна превышать 1-2 метров.

Застройщики с проверенной репутацией обычно предупреждают покупателя об этом при заключении договора, часто это даже прописывается с условиями погашения появившейся после сдачи суммы за «лишние метры». В этом случае никаких вопросов обычно не возникает, но что делать, если в договоре такого пункта нет, а метраж стал большим или меньшим? Кто должен за это платить?

Как не платить за «лишнюю» площадь?

Решение ситуации в каждом конкретном случае во многом зависит от застройщика. Проверенные компании, имеющие в своем портфеле множество готовых объектов и положительную репутацию надежного партнера, обычно такие случаи предусматривают на этапе заключения договора.

Обычно устанавливается порог разницы, до которой покупатель «лишний» метраж оплачивать не будет. К примеру, допускается разница в 1,5 кв.м, то есть лишние 1,3 кв.м оплачиваться не будут, а вот при увеличении на 2 кв.м покупатель должен будет оплатить разницу – 0,5 квадрата.

Конечно, 2-3 квадратного метра кажется не так много, но для квартиры в столице – это существенная сумма. По этой причине следует предусмотреть возможность увеличения и обсудить это с представителем застройщика. Идеальным вариантом будет указание условий оплаты во время покупки недвижимости.

Отношения между застройщиком и покупателями регулируется законом ФЗ 214 (изм. от 01.01.

2017) Поправки в законе призваны защитить инвесторов, в частности, указывается, что все данные декларации в момент заключения договора должны полностью соответствовать данным в договоре и реальной ситуации после сдачи дома. В противном случае покупатель имеет право расторжения договора и возвращения всех своих средств.

Большим преимуществом является и более прозрачный расчет цены, который стал понятным покупателю.

Указан порядок устранения дефектов, появившихся в результате строительных работ и четкие критерии изменения проектной документации, то есть метража квартир.

Согласно поправкам ФЗ 214, максимальное изменение квадратуры не может быть больше 5% от указанного в проекте метража. При превышении этого значения покупатель имеет право на расторжение договора и полного возвращения ему затраченных средств.

Что делать, если площадь при сдаче уменьшилась?

Как быть, если при сдаче дома площадь стала меньше? Согласно все тому же ФЗ 214, расхождения между указанной в проектной документации и реальной площади при сдаче не могут превышать 5%. Если квартира стала меньше в пределах этого значения, то уже застройщик должен вернуть дольщику средства.

Такая сумма равна разнице между общей стоимостью квартиры по договору и реальной, рассчитанной при сдаче. Например, при приемке обнаружено, что метраж увеличился на 2 кв.м. Необходимо цену квадратного метра умножить на 2 – это и будет сумма возврата средств дольщику.

Может ли застройщик просить доплату при увеличении площади квартиры?

Необходимо учитывать, что «лишние» метры при сдаче дома следует оплачивать, но желать это стоит в пределах действующего законодательства.

Застройщик не имеет право требовать оплаты, если площадь стала больше, чем на 5% от метража, указанного в договоре.

Тем более, что очень большие расхождения практически всегда говорят об ошибке строителей или полном изменении проекта. В обоих этих случаях покупатель имеет право требовать расторжения сделки.

Но нельзя забывать и о том, что для ипотеки подобный разрыв договора может нести определенные риск. Банки всегда требуют досрочного погашения кредита в связи с утратой предмета ипотеки. Также надо помнить, что компания-застройщик не имеет право задерживать сдачу объекта, выставляя условием полную оплату «лишней» площади.

Стоит ли требовать возврата средств при большом увеличении метража? Эксперты не советуют делать этого, так как за годы строительства цены могут существенно вырасти и за полученные деньги аналогичное жилье уже не купить. Сегодня многие застройщики готовы на диалог со своими дольщиками, поэтому лучше решить вопрос мирным путем, основываясь на существующем законодательстве.

Статья подготовлена строительной компанией ЦДС: http://www.cds.spb.ru/

Источник: https://163gorod.ru/tiu/chto-delat-kogda-ploshchad-kvartiry-otlichaetsya-ot-proektnoy

В каких пределах может быть увеличена площадь по 214 фз

В каких пределах может быть увеличена площадь по 214 фз

Критериев «существенности» таких изменений, а также норм, распространяющихся на случаи, когда такие изменения являются несущественными, законом не установлено.

  • Исходя из п. 9 ст. 4 ФЗ № 214, если объект долевого строительства приобретается дольщиком не в коммерческих целях, то к вышеуказанным правоотношениям применяется законодательство о защите прав потребителей.
  • Так, согласно п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей», исполнитель работ не вправе без согласия потребителя, выполнять дополнительные работы за плату. Потребитель имеет право отказаться от оплаты таких работ, а если они уже оплачены — потребовать возврата уплаченной суммы. Следуя этой логике, дольщики вправе отказываться от оплаты жилой площади квартиры, не предусмотренной договором.
  • Более того, согласно п. 1 ст.

Изменение площади квартиры при долевом строительстве

Исходя из этого, дольщику необходимо учитывать, что:

  • Возможность возврата части уплаченных по ДДУ средств, в случае передачи квартиры с меньшей по квадратуре по акту приема-передачи, зависит от наличия в таком договоре соответствующего условия, предполагающего возможность изменения цены.
  • При наличии условия, позволяющего изменить цену договора, дольщику необходимо заключить с застройщиком соответствующее соглашение об изменении цены. При отказе застройщика заключить соглашение, средства взыскиваются в судебном порядке, как суммы, полученные в качестве неосновательного обогащения (ст. 1102 ГК РФ).
  • При наличии условия, которое освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта строительства, выраженные, в том числе и в несоответствии фактической площади объекта проектной документации, являются ничтожными (п. 4 ст.

Изменение площади квартиры в новостройке от изначально заявленной

Внимание Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.

Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.

Важно На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:

  • в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
  • в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.

При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра. Возможно ли изменение цены по договору долевого участия Согласно положениям ст.

Советы дольщикам: что делать, когда площадь квартиры отличается от проектной

Федерального закона от 30.12.2004 № 214, ценой договора долевого участия (ДДУ) считается сумма денежных средств, подлежащая уплате со стороны участника долевого строительства, в пользу застройщика. Такая цена определяется в ДДУ до его заключения, является по общему правилу неизменной и уплачивается в установленном порядке.
Положениями п. 2 ст.

5 ФЗ № 214 определяется возможность изменения цены ДДУ, уже после его заключения. Так, изменение цены осуществляется при условии, что оно допускается при указании об этом в договоре, определения порядка такого изменения, случаев, допускающих его и условий, на которых оно будет производиться.
При этом изменение цены оформляется отдельным соглашением сторон.

Особенности процедуры изменения цены договора:

  • Заключение соглашения недопустимо без волеизъявления хотя бы одной сторон.

Что делать, если фактическая площадь квартиры в новостройке отличается?

В связи с тем, что незначительные расхождения встречаются достаточно часто, многие застройщики прописывают в документе пределы отклонений по метражу, которые не предполагают перерасчета. Например, в ДДУ может быть установлено, что при изменении фактической площади до 1 кв.м., его цена не изменится.

В этом случае обе стороны могут требовать доплату только при уменьшении или увеличении площади квартиры более чем на один квадратный метр. Практика показывает, что зачастую дольщики сталкиваются с очень существенными расхождениями.

Они либо недосчитываются значительного количества оплаченных квадратных метров, либо, что случается гораздо чаще, вынуждены доплачивать за лишнюю площадь сотни тысяч рублей.

  • При отсутствии в договоре условия о возможности изменения цены и передачи застройщиком по акту квартиры меньшей площади, дольщик вправе требовать безвозмездного устранения таких недостатков или соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 7 ФЗ № 214).
  • Поскольку такой недостаток, как нехватка площади, на практике устранить невозможно, дольщик вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке (пп. 2 п. 1 ст. 9 ФЗ № 214). После этого застройщик обязан будет вернуть такому дольщику ранее полученные средства, вместе с процентами за их использование.

Нужно ли доплачивать за увеличение площади квартиры по договору долевого участия? Необходимость осуществления доплаты за увеличение фактической площади квартиры, в сравнении с проектной документацией также обусловлена изначально заключенным договором долевого строительства.

В каких пределах может быть увеличена площадь по 214 ap

Во-вторых, возможны ошибки в замерах, проведенных сотрудниками бюро технической инвентаризации. Лучше всего пригласить независимого эксперта для повторного измерения площади.

В-третьих, при несогласии дольщика на доплату, застройщик может направить ему уведомление о расторжении договора на основании просрочки и требовать с него пеню за неуплату в срок. Такие действия застройщика являются поводом для обращения в судебные органы.


В-четвертых, при значительном, более чем на 5 % увеличении площади квартиры, можно расторгнуть договор через суд. Судебная практика по таким делам неоднозначна, во многом исход дела зависит от особенностей и нюансов, которые в каждом случае свои.


Также желательно привлечение опытного юриста, имеющего обширную практику в подобных делах, который увидит и учтет все самые незначительные нюансы, не заметные обычному дольщику.

В претензии необходимо:

  • указать данные о квартире (ее номер, стоимость квадратного метра, площадь по договору и фактическую);
  • привести ссылку на законодательство и пункт ДДУ, предусматривающий корректировку цены;
  • сделать расчет суммы, подлежащий к уплате;
  • написать номер счета, на который следует перевести деньги.

Заявление можно вручить лично, поставив на своем экземпляре отметку о приеме, или направить заказным почтовым отправлением в адрес компании.

Если застройщик игнорирует данную претензию и не возвращает деньги за недостающий метраж в положенный срок, можно взыскать компенсацию через суд, куда нужно написать заявление о защите прав потребителя.

Встречаются ситуации, когда при перерасчете цены, застройщик возвращает только разницу между фактической площадью и допустимым пределом расхождений.

Если такая площадь в договоре не указана, то она определяется путем деления изначальной цены договора, на количество квадратных метров, определенных проектной документацией. При этом фактическая квадратура определяется по передаточному акту или на основании технической документации, выданной на основании обмерки проектно-инвентаризационным бюро.

Для расчета суммы, подлежащей возврату дольщику, следует использовать формулу: (проектная площадь — фактическая площадь) × стоимость квадратного метра. Для расчета суммы, подлежащей доплате застройщику, используется формула: (фактическая площадь — проектная площадь) × стоимость квадратного метра.

Пример М. заключил с ООО «ХХХ» договор участия в долевом строительстве, по которому, при окончании строительства должен был получить квартиру, площадью 50 кв. м., за которую он выплатил цену в 3,5 млн рублей.

Но для платы по договору площадь подсчитывается в чистом виде, без корректировки. Так, суд отклонит иск того гражданина, который претендует на то, чтобы количество метров в квартире для оплаты уменьшили, применив понижающий коэффициент к площади балкона.

Истец ссылается на соответствующие СНиПы. Но подсчет размера квартиры в соответствии с ними не действителен в случае расчетов между сторонами при заключении ДДУ. Конечно, если в договоре нет пунктов, говорящих об обратном.

Суд, отклоняя иск, так и разъяснит покупателю, что для расчетов с застройщиком не применяются никакие коэффициенты при подсчете жилплощади. Второе.
В его статье 16 говорится, что в случае включения в договор условий, ущемляющих права одной из сторон, они признаются недействительными.

Еще одна статья регулирует данные правоотношения — номер 424 ГК РФ. Она допускает возможность изменить стоимость недвижимости даже после подписания договора. Но в нем должны быть предусмотрены условия для этого изменения.

Статья 555 этого же кодекса гласит, что общая стоимость квартиры определяется из расчета ее настоящего размера, если в договоре указана цена за квадратный метр. А фактический размер определяется при передаче недвижимости покупателю.

Сложившаяся в строительстве по долевому участию практика показывает, что ДДУ содержат условия окончательных взаиморасчетов между сторонами после того, как жилплощадь будет обмеряна специальными органами, занимающимися этим вопросом, то есть БТИ.

Источник: http://departamentsud.ru/v-kakih-predelah-mozhet-byt-uvelichena-ploshhad-po-214-fz-2/

Дду 214 фз увеличение площади

В каких пределах может быть увеличена площадь по 214 фз

Однако, законодатель по-прежнему обходится общими фразами, и в жизни могут возникнуть непредвиденные ситуации. В какой именно момент следует обратиться в суд, сколько ждать, и как вести себя с застройщиком – подробнее об оказании правовой консультации Вы можете узнать, перейдя в раздел консалтинг.

В-третьих, с 1 января 2017 года появится правило, согласно которому если застройщик не устраняет дефекты в квартире, то он обязан заплатить дольщику неустойку за все то время, которое прошло с момента, когда застройщик должен был убрать дефекты или недостатки.

При этом, размер данной неустойки будет считаться исходя из статей Закона о защите прав потребителей, размер которой выше, чем в 214 фз. С правовой точки зрения, это безусловный плюс для дольщика, гарантия прав.

Поправки в 214-фз: что важно знать застройщикам и дольщикам

  • Добрый день, ели у вас в договоре прописано про оплату метров, то застройщик ничего не нарушил, т.к. согласно п.2 ст. 9 ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» указано, что дольщик имеет право расторгнуть ДДУ только если застройщик существенно нарушает условия ДДУ, в т.ч. если реальная площадь объекта превышает 5% проектной площади. Личная консультация
  • Здесь нет нарушения прав потребителя, потому что договором предусмотрена обязанность по оплате дополнительных получившихся метров. Это обычная практика. [email protected] Личная консультация

Похожие вопросы Покупаю квартиру в новом доме у собственника, который инвестировал по ДДУ (214-ФЗ) в марте 2012, паспорт собственника выдан в январе 2013, свидетельс Я бы лишен прав 21.06.13 за превышении сроком на 4 месяца.

Комплекс градостроительной политики и строительства города москвы

Раздельный учет средств по домам До изменений в Законе № 214-ФЗ было невозможно отследить, на какой дом пошли переданные строительной компании инвесторами средства. Застройщик мог направить деньги на возведение любого другого дома.

Но по новым правилам застройщик обязан отдельно вести учет денежных средств на строительство каждого многоквартирного дома.

Появился расширенный список целей, на которые могут быть потрачены деньги дольщиков Помимо строительства жилья средства инвесторов могут быть потрачены на создание объектов социальной инфраструктуры (детских садов и школ), инженерно-технических сооружений.

Разработан новый механизм привлечения денег на строительство В качестве альтернативы существующему механизму финансирования строительства предлагается новая схема, при которой сам застройщик не участвует в привлечении средств дольщиков. Все расчеты происходят через банк.

Изменения в фз 214 с 1 января 2017: на что обратить внимание

А юристы, практикующие в сфере долевого строительства, аргументировали свои позиции в суде, проанализировав позиции высших судов. С 1 января грядущего года законодатель вводит четкий критерий существенности изменения проектной документации, на что можно ориентироваться в будущем.

Теперь дольщик имеет полное право прекратить договор, если общая площадь его будущей квартиры изменилась более чем на пять процентов от изначального размера квартиры. Ведь изменение площади квартиры влечет повышение цены договора! Посчитаем, что такое существенное изменение проектной документации с нового года.

Допустим, цена будущей квартиры, площадь которой 45 кв. м, составляла 2 700 000 рублей. Цена за один квадратный метр 60 000 рублей. При изменении проектной документации площадь Вашей квартиры, допустим, изменилась также на 5 процентов, что составило 47,5 кв.м.
(45 * 1,05).

Дду 214 ap увеличение площади

Законодатель вводит дополнительный способ формирования цены в дду. С 1 января 2017 года цена может быть прописана в договоре как стоимость единицы площади квартиры или нежилого помещения, умноженная на площадь квартиры или нежилого помещения.

Например, если проектная площадь Вашей будущей квартиры составляет 45 квадратных метров, а один квадратный метр стоит 59 тысяч рублей, то цена договора в данном случае будет составлять 2 655 000 рублей (45 * 59 000 рублей).

Из расчета видно, что Вы платите за каждый квадратный метр, никаких непонятных выплат! При этом, если у вас есть лоджия, балкон, терраса, и другие дополнительные помещения, то цена договора в таком случае будет указываться как произведение цены единицы площади квартиры и, допустим, балкона, на единицу общей площади квартиры и балкона.

Источник: http://fundsnet.ru/ddu-214-fz-uvelichenie-ploshhadi-2/

Пункт фз 214 изменение площади квартиры на 5

В каких пределах может быть увеличена площадь по 214 фз

Как самостоятельно рассчитать сумму компенсации Чтобы сделать расчет суммы, положенной к выплате за недостающие или, наоборот, лишние метры, необходимо учесть:

  • метраж квартиры по ДДУ;
  • реально полученную площадь;
  • цену за один квадратный метр по договору.

Если метраж оказался меньше, расчет делается следующим образом: Например, реальная площадь составляет 60 кв.м., по проекту было 63 кв.м., при этом цена кв.м. = 70 тыс. рублей. (63-60) ×70= 210 000 рублей – сумма, которую застройщик должен возвратить дольщику.

Аналогичным образом рассчитывается сумма возврата застройщику. Споры с застройщиками по поводу изменения площади квартиры в ту или другую сторону сегодня возникают очень часто.

Несмотря на то, что вопросы в них затрагиваются одинаковые, сами ситуации имеют множество нюансов и непохожи друг на друга.

Превышение площади квартиры более 5%

Здесь же определены права застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости, указанных в проектной декларации. Какая именно информация о застройщике и его проекте должна быть внесена в декларацию, указано в ст.20 и 21 Закона №214-ФЗ.

Если застройщик и проектная декларация соответствуют требованиям Закона № 214-ФЗ, но в течение 60 дней после подтверждения этого факта застройщик не заключил первый договор долевого участия, то он обязан пройти вышеуказанную процедуру повторно.

Дольщики не смогут расторгнуть договор без суда Отныне дольщики не смогут расторгать договор участия в долевом строительстве во внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участниками долевого строительства.

Соответствующее дополнение в виде ч.1.2. внесено в ст.9 Закона № 214-ФЗ.

Поправки в 214-фз 2017: что нужно знать дольщикам и застройщикам

Важно Отклонение фактической площади от проектной в квартирах, созданных на основании договоров долевого участия, является самым распространенным основанием для изменения размера финансирования, установленного ранее таким договором.

Такое изменение оформляется сторонами отдельным соглашением и допускается только в тех случаях, когда изменение цены, а также условия и случаи такого изменении предусмотрены договором.

На практике такое изменение цены, в зависимости от наличия соответствующего условия, возможно в обе стороны:

  • в пользу застройщика, что требует от дольщика соответствующей доплаты;
  • в пользу дольщика, что требует возврата уплаченных средств.

При этом расчет сумм осуществляется исходя из разницы в фактической и проектной площади, умноженной на стоимость квадратного метра. Возможно ли изменение цены по договору долевого участия Согласно положениям ст.

После обмерки ПИБ оказалось, что площадь квартиры составляет 53 кв. м исходя из чего, ООО «ХХХ» требовала с М. доплаты за лишнюю площадь, что предусматривалось договором. Размер доплаты рассчитывался исходя из стоимости 1 кв. м, которая составляла 70 тыс. р. (3,5 млн/50 кв.м).

Разница площадей составляла 3 кв. м, ввиду чего, размер доплаты составил 210 тыс. р. (70 тыс. р. × 3 кв.м).

Судебная практика по изменению площади квартиры по договору долевого участия Судебная практика по спорам между участниками долевого строительства и застройщиками, возникающим вследствие передачи объекта строительства с излишней или недостающей квадратурой достаточно противоречива.

При этом отличия в праве применении прослеживаются не только между судами разной юрисдикции, но и между судебными органами разных инстанций, что во многом связано с отсутствием регулирования ДДУ в Гражданском кодексе РФ.

Пункт ap 214 изменение площади квартиры на 5

передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства;

  • инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является его неотъемлемой частью и прилагается к договору о передаче квартиры.

Исходя из положений ч.1.1 ст.7 Закона №214-ФЗ, инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства должна содержать следующую информацию:

  • о правилах и условиях эффективного и безопасного использования квартиры (или другого помещения);
  • о сроке службы объекта долевого строительства;
  • о входящих в состав объекта элементов отделки;
  • о системах инженерно-технического обеспечения;
  • о конструктивных элементах, изделиях.

Наличие инструкции удобно тем, что позволяет проводить ремонт, устанавливать встроенную мебель, не повреждая коммуникации и не причиняя ущерба как собственному, так и соседскому жилью.
При этом платежи по-прежнему вносятся единовременно или в установленный договором период.

Требования проектной декларации Начиная с 2017 года, проектная декларация обязательно предоставляется в орган, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов — Министерство строительства Нижегородской области.

Именно оно отныне занимается проверкой соответствия содержания проектной декларации и самого застройщика требованиям Закона №214-ФЗ.

В течение месяца региональное Министерство строительства рассматривает документы, представленные застройщиком, и выносит решение — либо заключение о соответствии застройщика и самой проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ, либо отказ. Согласно п.1 ст.19 Закона №214-ФЗ, проектная декларация содержит информацию о застройщике и проекте строительства.

Руководствуясь правами потребителей, вместе с такими суммами, в пользу дольщиков взыскиваются проценты за использование средств, неустойка за несвоевременность передачи, моральный вред и т.д.

  • В спорах по взысканию с дольщиков доплаты за предоставление квартир большей площади, суды исходят из положений ДДУ. Так, при наличии в нем условия об изменении цены, суды удовлетворяют требования застройщиков, независимо от момента передачи квартиры дольщику. Более того, ссылаясь на свободу договора, суды признают законными условия ДДУ о перерасчете цены по итогам инвентаризации, что противоречит п. 3 ст. 16 ФЗ «О защите прав потребителей».

Заключение Как установлено, расхождения в фактической и проектной площади объекта долевого строительства, становятся одной из самых распространенных причин изменения цены ДДУ, уплачиваемой дольщиком.

Источник: http://yuridicheskaya-praktika.ru/punkt-fz-214-izmenenie-ploshhadi-kvartiry-na-5/

Поправки в 214-ФЗ 2017: что нужно знать дольщикам и застройщикам

В каких пределах может быть увеличена площадь по 214 фз

Услуги Росреестра являются одними из наиболее востребованных как среди населения, так и в бизнес-сообществе. Без этого ведомства не обходится ни одна сделка с недвижимостью. Как известно, с января 2017 года в законодательстве произошли изменения, которые внесли коррективы в работу Росреестра.

Большинство из них связано с Федеральным законом РФ № 304-ФЗ, основные положения которого изменили не только всем известный 214-ФЗ, но и многие процедуры, которыми будут руководствоваться сотрудники ведомства при сделках с недвижимостью в наступившем году.
О том, какие из этих изменений заслуживают особого внимания, Domostroynn.

ru рассказала начальник отдела государственной регистрации недвижимости №1 Елена Кайнова.

С начала 2017 года действие закона №214 -ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, а также о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» распространяется на отношения, возникающие между участниками рынка при строительстве не только многоквартирных жилых домов, но и при строительстве жилых домов блокированной застройки (таунхаусов – прим.ред), состоящих из трех и более блоков, если для их создания привлекаются деньги граждан и юридических лиц.

Порядок определения цены договора

Ст.5 Закона №214-ФЗ изменила порядок определения стоимости договора долевого участия (ДДУ) в строительстве и ее уплаты. Согласно прежней редакции ч.1 ст.

5 Закона №214-ФЗ, в ДДУ указывался размер денежных средств, которые участник долевого строительства должен был уплатить для создания объекта долевого строительства.

Цена могла быть определена в договоре как сумма денежных средств, направленная на возмещение затрат при строительстве многоквартирного жилого дома, а также средств оплаты услуг застройщика.

Теперь часть первая указанной статьи дополнена и гласит следующее:

«Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в ч.1 ст.23 Закона №214-ФЗ».

Уплата цены договора

Согласно ранее действовавшей редакции Закона №214-ФЗ, уплата цены договора производилась путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период, исчисляемый годами, месяцами или неделями.

Сейчас цена договора оплачивается только после государственной регистрации договора долевого участия. При этом платежи по-прежнему вносятся единовременно или в установленный договором период.

Требования проектной декларации

Начиная с 2017 года, проектная декларация обязательно предоставляется в орган, осуществляющий государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов – Министерство строительства Нижегородской области. Именно оно отныне занимается проверкой соответствия содержания проектной декларации и самого застройщика требованиям Закона №214-ФЗ.

В течение месяца региональное Министерство строительства рассматривает документы, представленные застройщиком, и выносит решение — либо заключение о соответствии застройщика и самой проектной декларации требованиям Закона № 214-ФЗ, либо отказ.

Согласно п.1 ст.19 Закона №214-ФЗ, проектная декларация содержит информацию о застройщике и проекте строительства.

Здесь же определены права застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости, указанных в проектной декларации.

Какая именно информация о застройщике и его проекте должна быть внесена в  декларацию, указано в ст.20 и 21 Закона №214-ФЗ.

Если застройщик и проектная декларация соответствуют требованиям Закона № 214-ФЗ, но в течение 60 дней после подтверждения этого факта застройщик не заключил первый договор долевого участия, то он обязан пройти вышеуказанную процедуру повторно.

Дольщики не смогут расторгнуть договор без суда

Отныне дольщики не смогут расторгать договор участия в долевом строительстве во внесудебном порядке, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участниками долевого строительства. Соответствующее дополнение в виде ч.1.2. внесено в ст.9 Закона № 214-ФЗ.

договора участия в долевом строительстве

Также изменены требования договора долевого участия. Теперь, кроме самого объекта долевого строительства, в нем указывается описание многоквартирного дома: его назначение, этажность, общая площадь и другие основные характеристики.

Это важное изменение позволяет дольщику при подписании договора долевого участия  увидеть все, что ему необходимо знать о строящемся объекте. В частности, документ должен содержать:

  • план строящегося объекта, где в графической форме (схемы или чертежа) должно быть отображено расположение по отношению друг к другу частей  являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнаты, помещения вспомогательного использования, лоджии, веранды, балконы и террасы) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения;
  • информация об этаже, общей площади объекта;
  • местоположение объекта долевого строительства на этаже;
  • сведения о виде, назначении, этажности, общей площади многоквартирного дома или иного объекта недвижимости;
  • сведения о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства;
  • количество и площадь комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения.

Требования акта приема-передачи

Что касается комплекта документов, который предоставляется для государственной регистрации права участника долевого строительства, то он остался прежним, за исключением одного пункта:

  • разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (его Управление Росреестра запрашивает в рамках межведомственного информационного взаимодействия в органах госвласти, либо застройщик по собственной инициативе вправе его передать в орган регистрации прав);
  • договор участия в долевом строительстве;
  • договор уступки (если такой договор был заключен);
  • передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства;
  • инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства, которая является его неотъемлемой частью и прилагается к договору о передаче квартиры.

Исходя из положений ч.1.1 ст.7 Закона №214-ФЗ, инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства должна содержать следующую информацию:

  • о правилах и условиях  эффективного и безопасного использования квартиры (или другого помещения);
  • о сроке службы объекта долевого строительства;
  • о входящих в состав объекта элементов отделки;
  • о системах инженерно-технического обеспечения;
  • о конструктивных элементах, изделиях.

Наличие инструкции удобно тем, что позволяет проводить ремонт, устанавливать встроенную мебель, не повреждая коммуникации и не причиняя ущерба как собственному, так и соседскому жилью.

Уступка прав требований

В соответствии с ч.10 ст.48 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация соглашения (договора) уступки прав требований дольщика осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария).

Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по ДДУ необходимы следующие документы:

  • договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве;
  • справка, подтверждающая полную или частичную уплату цедентом стоимости ДДУ, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная застройщиком или банком, через который осуществлялись платежи.

В случае, если свое право требования на объект долевого строительства передает юридическое лицо (является цедентом), оплата по уступке производится после государственной регистрации соглашения (договора). При этом ответственность за несоблюдение этих требований ложится на юридическое лицо. Соответствующие изменения прописаны в ч.3 и 4 ст.11 Закона №214-ФЗ.

Новые требования к застройщикам

С 1 января 2017 года к застройщикам применяются требования, установленные п.2-8 ч.2 ст.3 Закона № 214-ФЗ.

Теперь для государственной регистрации ДДУ, который застройщик заключает с первым участником долевого строительства, требуется заключение от Министерства строительства Нижегородской области.

Именно это ведомство выносит решение относительно соответствия застройщика и проектной декларации требованиям Закона №214-ФЗ.

Такое заключение Министерство строительства выносит в срок не более 30 дней .

Застройщики, которые не удовлетворяют требованиям, указанным в законе, не имеют права привлекать денежные средства граждан на строительство многоквартирных домов.

Если застройщик не удовлетворяет требованиям закона

Если  проектная декларация или сам застройщик не удовлетворяет требованиям закона после даты направления проектной декларации, то Министерство строительства Нижегородской области обязано оповестить об этом Управление Росреестра в течение одного рабочего дня.

Если застройщик осуществляет строительство, но на одном из его этапов перестал удовлетворять требованиям закона (изменилась его финансовая устойчивость или другие параметры и об этом в Управление Росреестра поступило уведомление контролирующего органа), то Управление Росреестра уведомляет об этом дольщиков в течение пяти рабочих дней либо посредством почтового отправления, либо электронной почтой.

Александра Стрелецкая

При использовании материалов ссылка на www.domostroyrf.ru обязательна.

Источник: https://www.Domostroynn.ru/statyi/obzory/popravki-v-214-fz-2017-chto-nuzhno-znat-dolshhikam-i-zastroyshhikam

214 фз отклонение в площади

В каких пределах может быть увеличена площадь по 214 фз

Изложенные обстоятельства послужили основанием для отказа в признании незаконным и отмене постановления Управления Роспотребнадзора по Кемеровской области по делу об административном правонарушении, которое выразилось во включении в договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома условий, ограничивающих право участника долевого строительства на соразмерное уменьшение стоимости приобретенной квартиры. При этом арбитры пришли к выводу о том, что формулировка договора о возможном расхождении данных фактического учета площади квартиры (по техническому паспорту) с проектными данными, указанными в договоре, где разница в стоимостном выражении возмещению не подлежит, нарушает права и законные интересы участника долевого строительства как потребителя (http://kemerovo.arbitr.ru/node/838).

Сам по себе вопрос о законности включения в договоры участия в долевом строительстве условий, согласно которым участники долевого строительства лишаются права на соразмерное уменьшение долевого взноса при фактическом уменьшении площади относительно установленной в договоре, не имеет единообразного разрешения в судебной практике.

Пункт фз 214 изменение площади квартиры на 5

При этом ответственность за несоблюдение этих требований ложится на юридическое лицо. Соответствующие изменения прописаны в ч.3 и 4 ст.11 Закона №214-ФЗ.

Новые требования к застройщикам С 1 января 2019 года к застройщикам применяются требования, установленные п.2-8 ч.2 ст.3 Закона № 214-ФЗ.

Теперь для государственной регистрации ДДУ, который застройщик заключает с первым участником долевого строительства, требуется заключение от Министерства строительства Нижегородской области.

Интересное:  Без прописки устроиться на работу

Заявление можно вручить лично, поставив на своем экземпляре отметку о приеме, или направить заказным почтовым отправлением в адрес компании. Если застройщик игнорирует данную претензию и не возвращает деньги за недостающий метраж в положенный срок, можно взыскать компенсацию через суд, куда нужно написать заявление о защите прав потребителя.

Что следует предпринять дольщику, если проектная площадь жилья отличается от фактической

Здесь все зависит от условий самого договора и от того, насколько меньше оказалась площадь помещения. Если в ДДУ предусмотрена возможность компенсации, и количество недополученных квадратных метров больше допустимых пределов, необходимо составить письмо на имя руководителя строительной компании об уменьшении цены договора. В претензии необходимо:

Ситуация, когда проектная площадь квартиры отличается от фактической, далеко не редкость в долевом строительстве. Причем отклонения от первоначально запланированного метража могут произойти в любую сторону. Выясняется это всегда на последнем этапе, незадолго до новоселья.

Участник может либо недополучить оплаченные квадратные метры, либо столкнуться с проблемой, когда застройщик не подписывает акт и не выдает ему ключи от долгожданного жилья, требуя доплатить за лишнюю площадь.

При этом доплата может оказаться весьма существенной, нередко речь идет не о десятках, а сотнях тысяч рублей.

Интересное:  Пенсионный фонд рф документы для оформления пенсии

Что делать, если площадь квартиры увеличилась, и как не переплатить за «лишние» квадратные метры

Дом построен, но после обмеров БТИ выяснился, что метраж вашей квартиры увеличился на 7%, или на 415 тысяч рублей (40/100%=0,40 – 1%, умножаем на 7% и получаем 2,77 кв.

метра, в деньгах это составит 415 тысяч рублей). Застройщик просит вас оплатить «лишние» 7% площади квартиры и внести в кассу 415 тысяч рублей.

Однако вы указываете ему на обновленный 214-ФЗ, где говорится, что вы должны оплатить лишь 5%, то есть 297 000 рублей.

Новые поправки в закон обозначили границу, где доплата за квадратные метры заканчивается. К тому же дольщик теперь имеет право расторгнуть ДДУ в случае, если площадь квартиры увеличилась более чем на 5% от проекта.

То есть, если у вас недостаточно денег, или вы не хотите платить за «лишние» квадратные метры (допустим, площадь выросла на 5%), вы имеете право расторгнуть ДДУ. Если же у вас есть деньги на оплату дополнительной площади квартиры, важно знать, что согласно закону максимальное увеличение проектной площади составляет 5%, и не более.

И если квартира вдруг увеличилась на 7-8% от площади в ДДУ, вы имеете право оплатить только 5% из них, а остальные метры можно не оплачивать.

02 Авг 2018      yslygiur         98      

Источник: http://urist-yslugi.ru/test_category/214-fz-otklonenie-v-ploshhadi

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.