Инвестор долевого строительства

Содержание

Договор инвестирования строительства

Инвестор долевого строительства

Договор инвестирования строительства представляет собой соглашение, заключаемое между двумя или несколькими сторонами и направленное на осуществление строительства совместными усилиями при помощи инвестиций.

Инвестиции — денежные средства или ценные бумаги, а также другое имущество, включая и имущественное право, имеющее денежный эквивалент, которые вкладывают в объекты строительства для получения денежной прибыли или другого конечного результата.

Инвестиции во вновь начатое строительство, в том числе и в разработку проектной документации, — это капитальные вложения.

Стороны такого договора:

  • Юридическое лицо, именуемое заказчиком или застройщиком — одна сторона.
  • Юридическое, физическое лицо, группа лиц или различные государственные объединения, именуемые инвестором — вторая сторона договора.

договора инвестирования

При заключении договора застройщик, берет на себя обязанности по согласованию проектной документации и получению согласования в компетентных органах на строительство, а также по постройке дома за счет привлеченных или собственных.

Инвестор же приобретает все права на построенную и оговоренную в договоре недвижимость, после окончательной сдачи ее в эксплуатацию. Также в договоре должны быть прописаны точные сроки и порядок передачи недвижимости от застройщика инвестору.

Чего не должно быть в инвестиционном договоре, так это терминологии из договоров подряда, даже если застройщик и совмещает функции подрядчика, то есть сам занимается строительством объекта.

В противном случае налоговые службы расценят договор инвестирования как договор подряда, и суммы, полученные от инвесторов, будут считаться авансовыми платежами, которые подлежат налогообложению по другой схеме.

Таким образом, можно сказать, что инвестиционный договор может содержать следующие сведения:

  • предмет договора — объект строительства с максимально точными характеристиками;
  • порядок передачи средств от инвестора и передачи законченного объекта в собственность;
  • сроки строительства и передачи жилого объекта — предмета договора.

Правовая основа договора инвестирования

всех инвестиционных договоров и все действия с ними должны соответствовать требованиям, указанным в следующих документах:

  1. Федеральный закон от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации…» (с изменениями от 22 августа 2004 г.);
  2. Закон РСФСР № 1488-1 от 26 июня 1991 г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (с изменениями от 10 января 2003 г.), действующий в части норм, которые не противоречат требованиям более нового законодательного акта № 39-ФЗ.
  3. Часть 1 и часть 2 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно действующему законодательству инвесторы имеют следующие права:

  • Распоряжаться, использовать и обладать объектом инвестиций, а также передавать права на этот объект третьим лицам, не нарушая действующее законодательство.
  • Вести инвестиционную деятельность, выбирая объекты капитальных вложений, и заключать соответствующие договора.
  • Реализовывать другие свои права в соответствии с заключенным договором или государственным контрактом.

Заказчики же обременяются обязанностями, по которым они должны самостоятельно или с привлечением подрядных организаций организовать строительство объекта инвестиций.

Несоблюдение требований федеральных актов приводит к привлечению к ответственности в соответствии с действительным российским законодательством, вплоть до уголовной ответственности.

Посмотреть договор инвестирования в строительство образец, Вы можете, пройдя по следующей ссылке Договор инвестирования.

Договор инвестирования в пользу третьего лица

По такому договору в пользу посторонних лиц заказчик (или застройщик) обязан передать построенную квартиру на объекте недвижимости не самому инвестору, а третьему лицу, которое может быть четко прописано или не прописано в инвестиционном договоре. Указанное третье лицо имеет полное право отказаться от всех прав, возникающих у него по договору инвестирования, в пользу инвестора.

Если третье лицо изъявляет желание воспользоваться своими правами по договору (правом на получение определенной доли в строящемся объекте), то остальные две стороны не имеют право что-либо изменять в инвестиционном договоре без согласия указанного третьего лица.

Центральным элементом в договоре с участием третьего лица выступает инвестор. В случае ненадлежащего исполнения его обязанностей по финансированию объекта, застройщик может и не передавать третьему лицу положенную долю.

На практике такие договоры заключаются или родителями в пользу своих детей, или работодателями в пользу своих работников. По сути, третье лицо является конечным получателем услуги, а инвестор обязан контролировать соблюдение всех условий инвестиционного договора.

Государственная регистрация права собственности

Договор инвестиций не относится к сделкам, совершаемым с недвижимостью, а регламентирует отношения по оформлению и передаче прав собственности на имущество, которое на момент этой передачи еще не являлось объектом собственности. Потому регистрировать инвестиционный договор в Едином государственном реестре необязательно. Его принято считать заключенным тогда, когда все стороны согласны со всеми условиями договора и не имеют никаких претензий.

Государственная регистрация выполняется не в отношении всего договора, а только относительно прав собственности или прав требования инвестора, содержащихся в нем.

Государственная регистрация права требования дает инвестору следующие гарантии и привилегии:

  • Обращение за регистрацией на тот же объект недвижимости будет упрощенным;
  • В случае передачи прав между инвесторами — исключает последующую ответственность между ними;
  • Гарантирует защиту объекта недвижимости от возможного недобросовестного отношения застройщика и исключает возможность заключения аналогичного договора на тот же объект;
  • Благодаря проводимой при государственной регистрации экспертизе документов заказчика, исключается возможность их юридически неправильного оформления.

После прохождения процедуры регистрации права требования на договоре проставляется специальный штамп, а после регистрации права собственности — выдается свидетельство, подтверждающее необходимость выполнения сторонами своих договорных обязанностей.

Риски при заключении договора инвестирования

Нормативная база инвестиционных договоров достаточно скупа и не содержит жестко регламентированных требований и рамок. Поэтому на практике нельзя создать единый договор инвестирования в строительстве — образец возможен лишь в частях, одинаковых для всех договорных документов. Это создает определенный простор для деятельности мошенников или недобросовестных лиц.

Риск 1. Заказчик пытается убедить подписать подготовленный им инвестиционный договор, который не содержит четко указанных сроков или в котором не прописана его ответственность.

Если инвестор согласится на такие условия, то риск превращения объекта в долгострой или незавершенное строительство крайне велик, а ответственность заказчика при этом будет минимальной. Добросовестные заказчики не допускают заключения договоров в таком виде.

Кроме того, нужно помнить, что незаконными считаются договора на те объекты, разрешение на строительство которых получено заказчиками после 01.04.2005 г.

Риск 2. договора и его условия в полном порядке и устраивают инвестора. Происходит подписание договора, передача инвестиций и… все.

Заказчик не работает над проектом и вообще такого юридического лица больше не существует.

Чтобы избежать подобной ситуации перед заключением договора инвестиции вся правоустанавливающая и другая документация заказчика должна быть тщательно проверена.

Риск 3. Цепочки. При заключении договора инвестирования «через третьи руки» добиться положительного для инвестора результата в случае нарушения его прав будет крайне сложно. В некоторых случаях цепочки могут напоминать финансовые пирамиды.

Сходство и различия договора инвестирования и договора долевого участия

Еще одной формой гражданско-правовых отношений, похожих на инвестиционный договор является договор долевого строительства. Данные формы порой путают между собой, поэтому поясним, какие же сходства и различия между ними существуют:

  1. Оба вида договоров заключаются в простой письменной форме, но договор долевого строительства подлежит обязательной государственной регистрации и вступает в действие только после нее.
  2. Оплата по договору долевого строительства возможна только в денежной форме, в отличие от договора инвестиций.
  3. По договору долевого участия контрагентом может выступать только юридическое лицо-застройщик, непосредственно осуществляющий строительство объекта недвижимости и обладающий правами на землю. При инвестировании понятие контрагента достаточно размыто, заключение договора возможно даже между самими инвесторами.
  4. Ответственность заказчика определяется только условиями договора инвестирования, в то время как обязанности заказчика в долевом участии строго регламентированы федеральным законодательством, в котором прописаны даже условия сдачи объекта дольщику и гарантии, распространяющиеся на качество объекта. Сходство — в обоих случаях заказчики отвечают за освоение привлеченных средств.
  5. Обязанности дольщика или инвестора практически идентичны, передача прав при определенных условиях возможна по обоим видам договоров.
  6. Обеспечение обязательств по инвестиционному договору не является обязательным условием, а по долевому — является.

Приоритетный вид договора определяется сторонами в зависимости от конкретных условий строительства.

Самое главное, всем гражданам нужно запомнить, что в мире бизнеса не бывает безрисковых операций. И для повышения собственной безопасности и сохранности своих накоплений, заключения всех видов договоров должны производиться под контролем независимых юристов и только после консультации с ними.

←Вернуться

Источник: http://www.it-nv.ru/articles/sut_dogovora_investirovaniya_v_stroitelstvo_i_riski

Запрет на продажу квартир по договорам инвестирования

Инвестор долевого строительства

В последнее время в редакцию нередко поступают вопросы, связанные с заключением договоров инвестирования. Поэтому сегодня мы решили подробнее рассказать про инвестирование средств в недвижимость (главным образом – в жилую), юридических тонкостях при оформлении такого рода отношений.

Наш эксперт Елена Николаевна Соловьева, директор по продажам АН «Адрес»: Инвестирование или долевое участие? Договор об инвестировании представляет собой форму договора о совместной деятельности. Его определение дано в Гражданском кодексе.

Основная мысль данного договора заключается в том, что стороны, на основе достигнутых соглашений, вместе делят и прибыль, и убытки, связанные с некой коммерческой деятельностью.

Договор участия в долевом строительстве — это инвестирование?

Если задача по продаже только готового жилья реализуется, то ЖСК как альтернативный способ финансирования строительного проекта тоже должен будет исчезнуть», — предупредил Валерий Забелин.

«Права кооперативов будут значительно урезаны, что исключит возможность использования подобной схемы для крупных инвестиционных проектов, — считает московский адвокат Олег Сухов. — В настоящее время рассматривается вопрос о запрете строительства и продаж через схему ЖСК домов, превышающих три этажа».

Схема # 3. Жилищный сертификат Жилищная сертификат — это ценная бумага, которую имеет полное право выпустить компания-застройщик.

При покупке облигации человек становится инвестором проекта: клиент может приобрести любое количество жилых сертификатов, которые гарантируют ему заранее оговоренный размер жилплощади в еще непостроенном здании. При желании покупатель может стать владельцем всего 10 кв.

Долевое строительство: от неизвестного лица

Проблемы часто начинаются тогда, когда речь идет о застройщиках из других городов и Москвы, пришедших в наш регион. Это объясняется спецификой московского рынка недвижимости.

Там существуют серьезные проблемы со сдачей домов, получением свидетельств о праве собственности. Люди годами живут в домах, не имея свидетельств на руках.

Поэтому застройщики и работают по различным договорам – предварительным, инвестиционным, векселям и т.п., привнося эти схемы и на другие рынки.

Таким образом, если вы приобретаете жилье не у нижегородского застройщика, следует обратить внимание — какую форму договора вам предлагают заключить. И подписывать только договор долевого участия, если не собираетесь рисковать.

Однако если есть желание выступить в качестве инвестора, разделить все риски, — пожалуйста, предприятие может оказаться и весьма выгодным.

Схемы из нулевых: как будут продавать новостройки после отмены дду

При заключении договора, следует различать, будет ли данная сделка являться инвестированием застройки или участием в долевом строительстве. Данные понятия отличаются по ряду признаков:

  • согласно договору долевого участия в строительстве, дольщик оплачивает только стоимость квартиры, которая подлежит передаче ему в собственность после ввода объекта в эксплуатацию, в то время как инвестор передает помимо денежных средств и имущественные права;
  • законодательство обязывает прохождение государственной регистрации договора долевого участия, в то время как инвестиционную сделку регистрировать не обязательно;
  • в соответствии с законодательством, преимущественное право на объекты имеет тот инвестор, который раньше заключил договор и внес денежные средства (при наличии нескольких претендентов).

Про договор инвестирования. и про налог с продажи квартиры

Согласно ему, свои права можно уступить (продать) в процессе строительства по договору уступки права требования. И уже новый дольщик будет приобретать строящуюся квартиру для себя, оформлять права собственности на нее.

Договор инвестирования строительства жилого дома

Блог ленивого инвестора, записки по инвестированию Инвестиционные Инструменты До вступления в силу поправок в закон 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» осталось менее двух месяцев. Готовы ли инвесторы, вложившиеся в первичный рынок жилья или связанные с ним инструменты, к данному событию? Накануне этих изменений разберемся в проблеме и ответим на вопросы:

  • Что такое договор долевого участия и как он работает в строительной отрасли;
  • Какие поправки в закон 214 ФЗ вступают в силу 1 июля 2018 года;
  • Как эти изменения повлияют на условия инвестирования в первичную недвижимость.

Что такое ДДУ и как он работает Доходность моих инвестиций за 2017 год составляет около 30% годовых, ознакомиться с последними новостями моих вложений можно в еженедельных отчетах. Рекомендую каждому читателю пройти обучение на курсе ленивого инвестора.

Отмена договоров долевого участия: что это значит для инвестора

Важно В случае банкротства Urban Group список пострадавших дольщиков вырастет еще на 16 000 человек. На сегодня разница в цене между квартирой на начальной стадии строительства и по его завершении может достигать 30–40%.
Внимание Себестоимость строительства увеличится на 10–15%.

Однако застройщиков, которые смогли бы строить полностью за счет собственных и кредитных средств, нет, кроме государственных компаний.

Выходит, что рынок будет консолидироваться в руках крупных игроков? К чему приведет игра по новым правилам? Эксперты считают, что, если продажу квартир в новостройках на этапе строительства отменят, размер входного билета на первичный рынок недвижимости увеличится как минимум на 30–40%.

Мелкие и средние компании уйдут с рынка, но и крупные девелоперы не все сумеют подстроиться под новые правила: правительству и ЦБ придется найти схемы, чтобы финансировать стройки.

Вряд ли девелоперы согласятся полностью перейти на проектное финансирование. Наверняка будут использованы схемы уменьшения стоимости заимствования.

Источник: http://02zakon.ru/zapret-na-prodazhu-kvartir-po-dogovoram-investirovaniya/

Договор инвестирования строительства дома

Инвестор долевого строительства

Один из популярных способов приобрести собственное жилище – принять участие в завершении возведения дома, например, с помощью договора инвестирования строительства. Этот документ обладает своими особенностями, которые в корне отличают его, к примеру, от договора долевого строительства.

Понятие и содержание договора инвестирования

Инвестирование в строительство требует значительных вложений от капиталодержателя, (вне зависимости от назначения здания — жилое или нежилое), а формальная сторона вопроса в этом деле крайне важна, так как договор — это фундаментальная основа, подтверждающая права и обязанности инвестора.

Отличия от участия в долевом строительстве

Договор инвестирования подразумевает внесение владельцем денежных средств застройщику для того, чтобы тот имел возможность завершить строительство. Взамен застройщик предлагает инвестору определенное вознаграждение:

  • Передачу права собственности на недвижимость;
  • Право на безвозмездное пользование помещением – чаще всего эта схема реализуется, когда участники – юрлица, и речь идет о нежилом помещении;
  • Возврат денег вместе с процентами после реализации завершенного строительства.

Так образом, договор участия в долевом строительстве (жилого или нежилого здания) – это инвестирование исключительно в будущее жилье (физическое лицо получает готовую квартиру или дом взамен своих вложений), а сделка об инвестировании – получение определенных бонусов от застройщика (характерна для юридических лиц).

Важно: в инвестиционном соглашении не должно быть терминов, характерных для договора подряда, – иначе этот документ будет расценен налоговыми органами именно таковым, а внесенные средства будут считаться не инвестициями, а авансовыми платежами.

Чтобы быть уверенными, что вы составляете верный документ, изучите образец.

Образец инвестиционного договора.doc

Особенность условий соглашения заключается в том, что инвестор сохраняет за собой право:

  • Распоряжаться объектом вложения по своему усмотрению, в том числе уступать его третьим лицам;
  • Самостоятельно определять объект вложений;
  • Требовать от застройщика исполнения своих обязательств ко времени;
  • Обращаться в суд для взыскания неустойки и получения компенсации за неисполнение договора (только при включении этого положения в документ).

К особенностям условий сделки об инвестировании постройки здания (в отличие от долевого участия) нужно отнести:

  • Длительное время отношений между инвестором и застройщиком;
  • Обе стороны получают определенную выгоду от договоренности;
  • Полученные деньги расходуются застройщиком исключительно на цели строительства, что подтверждается сметой;
  • Инвестор не имеет права вмешиваться в работу застройщика.

Следует отметить ключевые отличия договора инвестирования от долевого участия:

  • Его не обязательно регистрировать в госорганах;
  • Инвестиции могут быть неденежными (например, передача стройматериалов или оказание услуг, в т.ч. по проектированию);
  • Ответственность застройщика регламентируется только положениями договора, в том время как при долевом участии за нарушителя «возьмется» государство.

Еще одно существенное отличие – условия по залогу. При долевом строительстве жилого здания часть имущества застройщика является залоговым, при инвестировании вкладчик рискует больше, так как ему залога не предоставляется.

В нашей стране не редки ситуации, когда застройщик не может осилить объем заданной работы в одиночку, т.к. капиталы на застройку требуются колоссальные. Если инвестор обладает значительными средствами, инвестиции в такие проекты — довольно прибыльное дело.

Существенные положения (жилые дома и нежилые здания)

В Гражданском кодексе нет строгого описания образца и того, какие пункты должен включать в себя этот документ, однако в соответствии с общепринятой практикой при инвестициях в стройку и заключении договора (или нежилого здания) дома с физическим лицом необходимо включить следующие существенные условия (тут они схожи с долевым строительством):

  • Место и время составления;
  • Кто является лицами по обязательствам – если соглашение составляется в пользу третьих лиц, это также должно быть прописано;
  • Предмет обязательства – что именно строится застройщиком;
  • Порядок вознаграждения инвестора – если это жилье, то должен быть указан алгоритм его передачи в собственность вкладчика, если деньги – срок возврата платежей и процентная ставка.

К другим существенным условиям договора, в отличие от долевого, относятся:

  • Стоимость сделки – сумма выплачивается разом или периодическими платежами;
  • Срок действия документа и штрафные санкции, если застройщик не успел закончить постройку к оговоренной дате– обычно это 1/300 от ставки рефинансирования Центробанка, помноженной на сумму сделки и число дней просрочки (1/150, если инвестор – физлицо);
  • Ответственность обеих сторон за отказ исполнять условия соглашения – например, застройщик может расторгнуть договор, если инвестор просрочил платежи более чем на 2 месяца;
  • Гарантийный срок – обычно это 5 лет для самой постройки и 3 года – для инфраструктуры, срок отсчитывается от дня передачи объекта инвестору.

Кроме того, в текст договора о постройке жилого или нежилого здания следует включить существенные условия страхования ответственности, например, если застройщик не успевает вовремя сдать объект или инвестор просрочивает платеж.

Помните, что строительство — специфическая сфера. Перед подписание договора убедитесь, что у вас достаточно профессиональных ресурсов, которые способны обеспечить вам качественный результат по завершении строительства.

Как заключается с физическим и юридическим лицом

В соответствии с законом, заключение сделки инвестирования строительства жилого дома может быть только с юридическим лицом. Физические лица между собой такое соглашение заключать не имеют право.

Конкретизируем – сторонами контракта являются:

  • Инвестор – тот, кто вкладывает свои средства (физлицо или юрлицо);
  • Застройщик – юридическое  или ИП, осуществляющий возведение объекта;
  • Подрядчик – юридическое или ИП, непосредственно строящий дом (в договоре упоминается, если застройщик и подрядчик – одно и то же лицо);
  • Правообладатель – третье лицо, которое получает выгоду от контракта инвестирования (например, родители могут вкладывать деньги в строительство, чтобы их ребенку досталось готовое жилье) — физические лица.

Если составляется договор инвестирования строительства нежилого здания, то к статусу застройщика существенных требований не предъявляется (обычно, в образцах этот параметр отсутствует). Если же речь идет о возведении многоквартирного жилого дома, то застройщик должен:

  • Являться именно юрлицом (не ИП!);
  • Иметь разрешение на постройку от муниципалитета;
  • Обладать собственностью на участок, где строится дом, либо оформить его в долгосрочную аренду.

Гражданский кодекс не заставляет юридических и физических лиц производить обязательную регистрацию при инвестициях в строительство, так как эта договоренность не относится к сделкам, совершаемых с недвижимым имуществом, а регулирует взаимоотношения финансового характера. Договор считается заключенным по факту его подписания всеми заинтересованными контрагентами.

Как только объект будет завершен, переходите к регистрации договора инвестирования, при этом регистрации будет совершена только в области требований инвестора на недвижимость.

При желании можно провести регистрацию договора раньше, в этом случае инвестор будет защищен в большей степени и сможет потребовать компенсации за нарушение условия договоренности в суде на менее шатких основах.

Инвестирование в недвижимость, в первую очередь, выгодно крупным риэлторским агентствам, имеющим достаточно капитала и обширную клиентскую базу для последующей реализации

Риски инвестора

В современном законодательстве, к сожалению,  контракту инвестирования строительства дома не уделено существенного внимания, и регламентированного (или рекомендованного) образца составления соглашения нет. Поэтому появляются определенные риски из-за неоднозначных формулировок, которых необходимо избежать, например:

  • В договоре не прописан срок окончания работ – обязательно требуйте конкретизации сроков от юридического лица, чтобы исключить возможность долгостроя;
  • Не указаны характеристики объекта, который передается инвестору после постройки – так застройщик оставляет возможность передать вкладчику квартиру совсем не ту, которую обещал;
  • Не прописаны все юрлица, застройщики и подрядчики, участвующие в сделки – вторая сторона может быть лишь участником «цепочки», и если она разорвется, то у инвестора не останется никого, кому можно предъявить взыскания;
  • Не указано целевое расходование инвестиций – застройщик, юридическое лицо, способно потратить деньги на любые цели, не связанные со строительством;
  • Не описан размер компенсации, если в соответствии с договором строительства жилого дома с физическим лицом застройщик не исполнит свои обязательства или если инвестор решит отказаться от прав на квартиру и получить возврат деньгами;
  • Не прописан механизм контроля – инвестор, к примеру, должен получить доступ к смете и отчетной документации.

Чтобы избежать мошенничества и попадания в пирамиду, лучше лишний раз проверить застройщика:

  • Убедитесь, что юридическое лицо имеет все нужные разрешения и лицензии, а также состоит в СРО;
  • Проверьте, не является ли он участником судебных тяжб;
  • Выедите на стройку и убедитесь, что возведение дома идет по плану генерального строительства;
  • Проконтролируйте, чтобы фактический и строительный адреса соответствовали друг друга;
  • Поищите отзывы о застройщике.

Также не лишним будет показать договор юристу, чтобы тот оценил возможные риски.

В идеале, прежде, чем подписывать договор, необходимо провести экспертную оценку его содержания — вам поможет компетентный юрист или хороший аудитор

Заключение

Таким образом, договор инвестирования строительства – это документ, в соответствии с которым физическое лицо, предприниматель или государственный орган власти вкладывают средства в строительство дома или нежилого объекта с целью получения прибыли.

Обычно это квартира, дом или денежное вознаграждение. Может быть заключен в пользу третьих лиц, . Единой формы составления соглашения нет, но в нем должны быть прописаны существенные условия, характерные этой группе договоров.

Обязательно вычитывайте содержание и проверяйте застройщика, чтобы не столкнуться с мошенниками.

Источник: http://IQinvest.one/dogovor-investirovaniya-stroitelstva-doma.html

Долевое инвестирование в недвижимость – ликвидный и долгосрочный проект

Инвестор долевого строительства

Большинство людей, которые хотели бы участвовать в инвестиционном проекте, ищут варианты, которые будут иметь низкую степень риска и довольно высокую прибыль. Этим требованиям вполне отвечает долевое инвестирование в недвижимость. Безусловно, и это направление имеет свои негативные стороны и нюансы, которые необходимо учитывать еще на этапе принятия решения о вложении денег.

Но если серьезно подойти к подготовительному этапу, можно гарантировать себе снижение рисков и высокий размер прибыли.

Ликвидность инвестиций в долевое строительство

(статья о том, что такое ликвидность)

Недвижимость всегда считалась довольно выгодным инвестиционным решением. Но необходимо понимать разницу между вторичным и первичным рынком жилья.

Наибольшую прибыль можно получить, участвуя в долевом инвестировании строящихся многоквартирных домов или коттеджных поселков. В то время, как вторичный рынок зачастую показывает тенденцию к падению цен.

В этом случае инвестиции могут оказаться абсолютно неликвидным.

Что касается инвестиций в новостройки, то тут есть гораздо более высокие шансы получить высокий доход.

Если для покупки недвижимости на вторичном рынке нужна довольно крупная сумма денег, то при инвестировании в строительство домов, речь идет о вполне доступных объемах денежных средств.

Причем, чем раньше включиться в инвестиционный процесс, тем ниже будет стартовое вложение, и тем интереснее результат для инвестора.

И все же, решив вложить деньги в долевое строительство, необходимо понимать, что идеальной модели на практике не существует, и рисковая составляющая все равно присутствует. Дело не тех негативных историях, которые рассказывают окружающие, а в том, что каждый проект зависит от множества факторов, которые необходимо учитывать сразу.

Правильный выбор объекта инвестирования

После того, как вкладчик определился с направлением инвестирования (инвестиции в долевое строительство), необходимо выбрать определенный объект. Именно на этом этапе и есть возможность обеспечить себе гарантии снижения риска. Для этого необходимо учитывать следующие нюансы:

1. Первым делом выбирается дом, в котором квартиры отвечают всем запросам инвестора. Это может быть, как элитная новостройка, так и проект эконом-класса. Оба эти варианта при перепродаже имеют свои достоинства и недостатки.
2. Далее очень важно ознакомиться с условиями договора о вступлении в долевое участие:

  • общая стоимость жилья;
  • размер первоначального взноса;
  • график финансирования;
  • наличие полного пакета разрешительной документации у застройщика;
  • дата сдачи объекта в эксплуатацию;
  • условия и сроки получения правоустанавливающих документов на будущую жилплощадь вкладчиками.

3. В обязательном порядке необходимо ознакомится с условиями страхования рисков.
4. Немаловажным фактором является и интерес к этому объекту у других вкладчиков, в случае его отсутствия на этапе ввода в эксплуатацию могут возникнуть проблемы, а соответственно и сроки окупаемости инвестиций будут нарушены.

Инвестиции в долевое строительство только тогда будут успешными, когда вкладчик учтет все вышеперечисленные факторы, а также очень скрупулезно изучит все «подводные камни» процесса. К рисковым точкам можно отнести такие ситуации:

  • застройщик нарушает сроки сдачи объекта;
  • в процессе строительства меняется окончательная стоимость инвестируемой недвижимости;
  • меняется планировка или другие технические параметры;
  • изменение правового статуса у застройщика, влекущее за собой невозможность передачи объекта дольщику.

По мнению всех экспертов инвестиционного рынка, договор долевого инвестирования строительства наилучшим образом защищает интересы инвестора. Исходя из этого, стоит рассматривать варианты, где застройщик подписывает с дольщиком именно такой договор.

Правовой аспект долевого участия в строительстве

Надо отметить, что законодательная база РФ на сегодняшний день обеспечивает достаточно высокий уровень защиты прав инвестора в долевом строительстве.

Определение долевого инвестирования в новостройки заключается в том, что при заключении договора о долевом участии, застройщик обязан предоставить дольщику объект недвижимости, построенный по согласованному проекту, в установленные срок и за определенную стоимость, в то время как инвестор обязан оплатить этот объект в соответствии с условиями заключаемого договора. При этом показатели риска закономерно выше у инвестора.

Все споры между сторонами решаются исключительно в правовом поле, путем переговоров, но в случае неразрешимых противоречий переносятся в судебные инстанции. Как правило, долевое участие заканчивается успешно для сторон, но юридическая практика на сегодняшний день имеет достаточно прецедентов с недобросовестными застройщиками.

Тем не менее, при должной подготовке данный вид инвестирования остается одним из наиболее ликвидных. Вкладчик получает высоколиквидный объект за доступную цену.

Этот вид вложений доступен для тех людей, у которых нет достаточной суммы для покупки жилья на вторичном рынке, ипотечный кредит по каким-либо причинам получить они не могут. Также такие инвестиции дают очень хорошие результаты при перепродаже объекта.

Интерес к новостройкам среди покупателей не падает, а участвовать в долевом инвестировании многие опасаются. Поэтому можно с уверенностью утверждать, что вложив деньги в хорошо проверенный объект, можно получить весьма высокий доход.

Источник: http://prostoinvesticii.com/investicii-v-nedvizhimost/dolevoe-investirovanie-v-nedvizhimost-likvidnyjj-i-dolgosrochnyjj-proekt.html

Что такое ДДУ — договор инвестирования строительства или купля-продажа?

Инвестор долевого строительства

До 2005 года все покупали квартиры в строящихся домах по сделкам инвестирования. Сегодня такой вид сделки встречается редко. Его заменило долевое участие.

На первый взгляд, эти два договора очень похожи — на самом деле, существенно различаются и предназначены для разных целей.

Договор долевого участия предполагает, что застройщик обязан построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию, передать право собственности дольщику в определенный срок.

Дольщик оплачивает установленную ДДУ цену еще на этапе строительства.

По этому соглашению дольщик приобретает право требования, а право собственности оформляется после подписания передаточного акта.

Альтернатива ДДУ — инвестиционное соглашение или соглашение о совместной деятельности — это договор простого товарищества. Он заключается вкладчиками для возведения объекта недвижимости за счет денежных средств и имущества инвесторов.

Сторонами сделки выступают: инвесторы и заказчик. Заказчиком может быть один из инвесторов. Заказчик ищет застройщика и поручает ему постройку либо реконструкцию здания.

Деньги инвестора – это вклад. Цель инвестора — получить в собственность объект недвижимости.

Он получает только часть – долю в общей долевой собственности, если в тексте сделки не указано, что вкладчик должен получить в собственность отдельное помещение.

Законодательная база

Инвестирование регулируется:

  • Законом об инвестиционной деятельности №39-ФЗ,
  • главой 55 Гражданского кодекса.

Сделки в области долевого строительства подпадают под:

  • Закон о долевом участии 214-ФЗ — основной закон,
  • Закон о защите прав потребителей,
  • правовые основы прописаны в ГК РФ.

Государственные гарантии

ДДУ подписывается сторонами только после того, как застройщик выполнил обязательные действия, установленные законодательством:

  • вначале он оформляет в собственность землю,
  • согласовывает проект,
  • получает разрешение на строительство.

Инвестиционный договор стороны могут заключить в любое время, даже если нет документов — только идея. Это удобно и не требует ожидания.

Основные отличия формы

Договор инвестирования не требует государственной регистрации. Уступка также не регистрируется: достаточно письменного соглашения с подписями.

В соответствии со ст.4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», соглашение регистрируется в ЕГРН. Дополнительный контроль со стороны государства придает сделке надежности.

Сделка не будет действительна без регистрации.

Оплата

Оплата по договору ДУ происходит в денежной форме.

По инвестиционному соглашению в качестве оплаты принимается любая собственность инвестора: имущественные права аренды, земельный участок под постройку.

Посмотрите видео о том, чем отличаются два типа сделок:

Цена

Инвестирование предполагает разделение между вкладчиками всех рисков. Если строительство будет приостановлено, потому что нет денег, инвесторы будут вынуждены вложиться дополнительно.

По ДДУ вся ответственность на застройщике, который должен заранее просчитать и застраховать риски. Это помогает дольщику не беспокоиться по поводу дополнительных затрат.

Ответственность застройщика

Ответственность заказчика по ДДУ строго регламентируется действующим федеральным законодательством, которое определяет условия и сроки сдачи объекта, гарантии качества и другие механизмы государственной защиты.

Ответственность заказчика по инвестиционному договору определена его условиями.

Просрочка

Застройщик обязан направить дольщику уведомление о невозможности закончить строительство за 2 месяца до определенного сторонами срока. В уведомлении он предлагает изменить условия сделки.

Дольщик может отказаться от сделки и расторгнуть её. В этом случае Застройщик обязан полностью вернуть денежные средства и выплатить неустойку.

Неустойка рассчитывается по закону «Об участии в долевом строительстве» (ссылка).

Инвестор может рассчитывать почти только на гарантии, указанные в тексте сделки.

Он также может потребовать выплатить так называемую «законную неустойку» по ст.395 ГК РФ. Она имеет сложную формулу расчёта, но в целом в 2 раза меньше размера, для физических лиц по ДДУ.

Банкротство

Дольщик вправе обратиться в арбитражный суд в течение 30 дней с момента объявления застройщика банкротом и с одним из двух вариантов требований: вернуть свои деньги или получить право собственности.

Если жилой дом уже достроен, то дольщикам повезло – они могут потребовать передать им помещения. Суд удовлетворит требования.

Если же дом не достроен, то застройщик может передать свои права на объект незавершенного строительства и земельный участок в ЖСК, созданный дольщиками.

Если нет ни денег, ни дома, дольщики обращаются в Фонд защиты участников долевого строительства и получают компенсацию.

В случае банкротства застройщика по инвестиционному договору, инвестор обратится в арбитражный суд с требованием о возврате денег либо передаче прав собственности на объект недвижимости.

Риски по инвестиционной сделке не покрываются государственными гарантиями.

Советы

  1. Инвесторы несут на себе больше рисков, чем дольщики.
  2. Стоимость по сделке долевого участия будет выше. Застройщик заложил в цену ДДУ возможные убытки.
  3. Инвестиционный договор – гибкая форма сделки: все гарантия должны быть прописаны в договоре.
  4. Для покупки квартиры выбирайте ДДУ.
  5. Инвестиционные и предварительные соглашения – уловки застройщиков. Следите, чтобы в заголовке было написано «Договор долевого участия».

Источник: https://kapremont.expert/kvartira/dolevka/dogovor-investirovaniya-stroitelstva-ili-kuplya-prodazha.html

Инвестиции в долевое строительство

Инвестор долевого строительства

Договор инвестирования представляет собой официальный документ о финансовых вложениях со стороны одного юридического лица другому. Однако именно подобный вид соглашения необходимо отличать от договора долевого участия. Долевое участие в инвестициях – это вложение денег в определенный бизнес или дело наравне с его другими участниками.

Что такое договор долевого участия

Например, в строительстве по соглашению долевого участия застройщик должен в определенный срок построить многоквартирный дом или какой-либо иной объект, а после этого передать построенное помещение гражданину, который участвует в долевом строительстве. После этого другой гражданин, который в отношениях такого рода именуется дольщиком, принимает на себя обязательства оплатить работу застройщика, а также принять построенный объект для дальнейшего целевого использования.

Соглашение такого рода обязательно должно заключаться письменно, после чего его регистрируют в Российском реестре. Без регистрации подобный документ считается недействительным, то есть не имеющим юридической силы. В соглашении обязательно нужно указать следующие позиции:

  • общие характеристики, конкретное описание объекта недвижимости, который должен быть передан, адрес его расположения;
  • срок, в течение которого данное здание должен получить дольщик;
  • стоимость всех строительных работ в совокупности, принцип оплаты, а также способы, которыми это можно сделать;
  • срок гарантии, в течение которого в случае возникновения конфликтной ситуации одна сторона может написать претензию к другой стороне.

Все права и обязанности, которые в данном случае принимают стороны соглашения, защищаются российским законодательством на федеральном уровне.

Что собой представляют стороны договора и в чем состоит его предмет

Первоначально соглашение долевого участия в инвестициях должно обозначить лица, которые являются его сторонами, а также пояснить, в чем заключается предмет такого соглашения.

Как правило, сделка подобного рода заключается между следующими гражданами:

  • дольщик, который перечисляет часть денежных средств, чтобы закрепить свои права на дом или другой объект недвижимости по истечению строка его строительства;
  • застройщик, который обычно предстает в лице конкретной организации, на счет которого и переводятся все денежные средства в качестве залога, то есть эти средства пойдут на завершение строительства, а граждане, переводящие их, имеют гарантии на владение тем или иным помещением.

В соответствии с правилами составления, договор обязательно должен подписать начальник фирмы застройщика. Этим он подтвердит, что инвестиции других граждан впоследствии предоставят им права на некоторые из жилых помещений.

Однако если соглашение заключается между представителями сторон сделки без непосредственного присутствия каждой из них, то обязательно нужно оформить доверенность. Ее заверяют нотариально, представители обеих сторон ставят свои подписи в подтверждение того, что сделка состоялась.

В задокументированном долевом участии в инвестициях обязательно должен быть конкретизирован предмет, то есть очень важным моментом является указание характеристик и подробного описания объекта недвижимости.

Все нужные замеры должны быть сделаны и прописаны в тексте соглашения, поскольку они в данном официальном документе играют огромную роль.

Если дело касается строительных работ, то в договоре должны быть указаны и отделочные работы.

Отличия

Между соглашением долевого участия и договором инвестиций существует огромная разница. Среди отличительных признаков выделяют следующие:

  • если дело касается договора участия, то дольщик, как правило, только оплачивает предусмотренную сумму, однако предмет соглашения все равно переходит в его собственность, а инвестор помимо перечисления средств еще и передает имущественные права на собственность;
  • первый вид договора в обязательном порядке должен пройти государственную регистрацию, однако в отношении соглашения инвестирования такого условия не предусмотрено;
  • на основании законодательства нашей страны, правом на имущество обладает тот инвестор, который первым заключил соответствующую сделку и оплатил все предписанные расходы, а в соглашении участия подобные ситуации не имеют место быть;
  • в первом виде договора расписываются все обязательства, причем обеих сторон, в отношении соглашения инвестирования подобные обязательства могут вовсе отсутствовать.

Те граждане, для которых является выгодным инвестировать свои денежные средства в объекты недвижимости, используемые впоследствии для своих собственных нужд, как правило, заключают договоры долевого участия.

При заключении подобного договора возможность получения своей собственности в разы выше, чем у граждан, которые выступают в роли инвесторов.

Законодательство нашей страны всегда стоит на стороне участников договорных отношений.

Преимущества и недостатки

У данной формы деловых отношений имеется рад достоинств и недостатков. Среди преимуществ договора долевого участия выделяют следующие аспекты:

  • соглашение предусматривает рассрочку перечислений, причем без взятия дополнительных процентов;
  • гражданин, вкладывающий свои средства по данному договору, получает совершенно новый объект, еще не подвергшийся износу;
  • у инвестора появляется широкий выбор после окончания строительных работ (он может выбрать этаж, лучшее расположение квартиры);
  • по договору долевого участия после получения объекта инвестор имеет право планировать некоторые элементы нового объекта, либо обговорить это дело заранее со второй стороной;
  • поскольку договор находится в реестре, права на этот объект гарантированы законом.

Среди недостатков выделяют следующие пункты:

  • если дело касается строительства нового объекта, то сроки выполнения могут затянуться;
  • в процессе совершения сделки может быть обнаружено некачественное выполнение обязательств одной из сторон;
  • если организация застройщика внезапно обанкротится, инвестор потеряет свои средства без возможности возмещения.

Однако такой тип договора все равно остается наиболее выгодным, как минимум, со стороны законодательства. При оформлении договора долевого участия и его регистрации инвестор может быть уверен в благополучном исходе больше, чем при оформлении договора инвестирования.

Инвестиции в долевое строительство Ссылка на основную публикацию

Источник: https://metr.guru/dolevoe-stroitelstvo/investitsii-v-dolevoe-stroitelstvo

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.