Через застройщика или подрядчика

Содержание

Риски и гарантии при покупке от подрядчика

Через застройщика или подрядчика

В предыдущих постах мы уже написали как выбирать квартиру, правильно оформить сделку и не запутаться в документах. А еще мы обещали подробно рассказать про риски при покупке квартир у подрядчиков.

Самое страшное, что может случиться

Дом не достроится. Конечно, будет грустно продолжать выплачивать ипотеку банку и еще за аренду чужому дяде.

Но, рано или поздно, дом достроят дольщики, либо мэрия проведет тендер и его выкупит надежный застройщик.

Все эти 1-2-3 года “долгостроительства” квартиры все равно будут, хоть и медленно, расти в цене, и в итоге покупатель получит свою квартиру, сможет въехать в нее или перепродать по рыночной цене.

Двойные продажи. По факту, это страшилка из бабушкиного сундука. Если за последние 5 лет вы где-то встречались с такими примерами, пожалуйста, напишите об этом на newsletter@podryad4ik.ru.

Мы скажем вам спасибо, проанализируем этот случай и расскажем о нём в блоге.

Двойные продажи исключены при покупке квартиры у застройщика или подрядчика по договору долевого участия, потому что застройщик заверяет каждый ДДУ и переуступку, а затем они регистрируются в юстиции.

Достанется не та квартира. Актуально для подрядчиков и, действительно, иногда случается. Бывает, когда квартиры у подрядчика пока нет, и он планирует отрабатывать её для вас, то есть под конкретную заявку. И вы, допустим, хотите студию 31 кв. м. в определенном доме.

Подрядчик сделает запрос на эту квартиру, но застройщик это письмо не подпишет, а отдаст только однокомнатную 35 кв. м. Или вы заказывали 3-5 этаж, а подрядчику отдали 13-15. В любом случае, с вами согласуют изменения, и насильно селить вас на 15 этаж никто не станет.

Вам вернут задаток, если вы наотрез отказываетесь жить в 35 кв. м. на 13 этаже, и выставят квартиру на продажу.  
И внимание, ЛАЙФХАК: такие изменения могут оказаться на руку клиентам — нужно требовать дополнительную скидку. «Я хотел третий этаж, я боюсь высоты.

Живя на тринадцатом, мне придется испытывать ежедневный стресс и тратить по 2000 р. за каждый сеанс с прихотерапевтом, чтобы избавиться от этой фобии».  В этом случае всё зависит от подрядчика, его финансового состояния и ваших навыков торга.

Либо подрядчик даст скидку (он провел переговоры, поставку подтвердил, подписал договор и теперь должен выполнить свои обязательства по договору с застройщиком), либо не даст (и так цена хорошая и ниже некуда, не хотят покупать эту квартиру — её купят другие!)

Нарваться на мошенников и остаться без денег и без квартиры. Это и правда страшно —  остаться без квартиры и потерять деньги. Такое может случиться, если покупать неотработанную квартиру у неизвестного на рынке подрядчика, да еще и вносить всю сумму предоплатой. Мы расскажем об этом ниже, не переключайтесь!

Про отработанность квартир

Подрядные квартиры бывают отработанные и неотработанные. Первые — те, за которые подрядчик полностью рассчитался с застройщиком, т. е. на которые имеется акт отгрузки материалов или выполнения всех работ.

Отработанная квартира, в большинстве случаев, переходит в собственность подрядчика по договору долевого участия (регистрируется на юр. лицо — компанию подрядчика, либо на физ. лицо — одного из сотрудников).

Такой ДДУ можно юстировать, и тогда ДДУ становится отрегистрированным. Далее идет переуступка прав по ДДУ на клиента, она, как правило, стоит 1-2-3% от стоимости квартиры и подписывается в офисе застройщика, после чего также юстируется.

Расчет за квартиру в этом случае будет с подрядчиком при подписании договора переуступки. Это — самый надежный вариант покупки от подрядчика.

Иногда ДДУ изначально не юстируется (подрядчик не хочет совершать лишних движений и брать её на баланс предприятия) — при продаже подрядчик просто расторгает этот ДДУ с застройщиком и оформляет новый — на конечного клиента. В этом случае застройщик должен быть в курсе всего и подтвердить, что квартира:

  • отработана полностью
  • задолженностей по квартире нет

Расчет в этом случае будет либо с застройщиком (так как ДДУ прямой от застройщика), либо по векселю с подрядчиком.

Вексель — это бумага, которая фиксирует обязательство двух сторон и может быть продана или передана третьему лицу. Иногда застройщики выписывают подрядчику вексель на сумму квартиры, бронируют за ним эту квартиру, но не оформляют ДДУ.

Этот вексель продается клиенту, который хочет купить квартиру (обычно по цене ниже номинала векселя), а клиент меняет этот вексель на ДДУ в офисе застройщика и сдает его в юстицию.

Покупка квартиры по векселю даёт возможность подрядчику не оформлять ДДУ.

Использование векселя — рутинная операция, но многие её почему-то боятся. Если вам предлагают вексельную покупку — ознакомьтесь с документами и, при необходимости, проконсультируйтесь у юриста.

В этом случае все оформление от момента купли-продажи векселя до подписания ДДУ занимает максимум 1-2 часа. Оформление сделки, для пущего спокойствия покупателя, обычно происходит в офисе застройщика.

Порядок действий такой:

  1. Расчет за вексель + квитанция о получении денег от подрядчика
  2. Обмен векселя на заранее подготовленный ДДУ с данными клиента
  3. Подписание ДДУ

Иногда расчет за вексель и подписание договора купли-продажи векселя производится в офисе подрядчика, и затем сразу подрядчик отвозит клиента к застройщику, где они садятся за стол, чтобы подписать ДДУ. И в этом случае покупатель не проводит в ситуации “без денег и без квартиры” даже двух часов времени.

Отработанные квартиры оформляются тремя известными способами:

  • прямой ДДУ от застройщика
  • переуступка ДДУ от подрядчика
  • вексель от подрядчика, который меняется на прямой ДДУ у застройщика

Про неотработанность

На рынке подрядных квартир встречаются случаи продажи ещё неотработанных квартир. Звучит странно, но при внимательном отношении и изучении всех деталей сделки, покупка проходит без проблем. В нашей практике и на портале, таких вариантов около 15%, и среди них можно выделить несколько групп.

1. Текучка и не до конца отработанные квартиры. Подрядчик уже давно работает с застройщиком, план и график поставки к договору поставки подписан, планово возится материал. Часть уже поставлена — и на эту сумму квартиры отписаны (отработаны), часть — в процессе по графику поставки.

Застройщик предложил определенные квартиры подрядчику и тот их забронировал. Когда поставка завершится — квартиры можно будет подписывать.

Пример: 4 квартиры на Титова 253 закрепили за подрядчиком в счет поставки кирпича на 10 миллионов руб. На 8 он уже поставил, а на 2 еще будет поставлять месяц.

Потому что сейчас на стройке нет места или в городе проходит ремонт дорог. Эти последние недоотработанные квартиры в количестве 2 штук все равно надо будет продавать, поэтому подрядчик выставляет их на продажу вместе с другими 8.

По ним можно запросить соглашение о резерве, которое подписывается между застройщиком и подрядчиком, а также договора и акты поставок. Покупателю такой квартиры говорят: “Забронировать можно, но поставка пока в процессе, через месяц оформим ДДУ”. Клиент вносит задаток и ждет факта отработки квартиры.

Он точно знает, что через месяц станет обладателем отработанной квартиры по фиксированной цене.

Риски: “Замораживание” аванса за квартиру. В случае форс-мажора он, конечно же, будет возвращен покупателю. Плюс оформление квартиры нужно сидеть и ждать, а ждать никто не любит.

2. Поиск покупателя под неотработанную квартиру. Такое случается, когда  застройщику нужен от подрядчика материал, и они даже согласовали цены на продукцию и варианты расчета метрами. Какие-то квартиры в конкретной стройке уходят быстрее, другие — продаются месяцами.

В этом случае застройщик ничего не бронирует (он может продать какую-то одну или все эти квартиры), а только обещает временно придержать несколько квартир нашему подрядчику. Эти квартиры подрядчик выставляет на продажу, чтобы убедиться, что на них спрос или даже сразу найти покупателя.

Пример: Подрядчику за поставку щебня предлагают на выбор одну из трех квартир на разных этажах. Подрядчик не уверен, какая из них быстро уйдет, и выставляет на продажу все три.

Если подрядчик видит, что интерес к квартирам есть, или если на них нашелся покупатель и он готов купить, подрядчик берет задаток 50-100 тысяч и прописывает в предварительном договоре с клиентом все детали квартиры.

Затем подрядчик встречается с застройщиком, прописывает договор поставки и спецификацию, поставляет товар ЗА СВОЙ СЧЕТ, зная, что клиент на квартиру есть (это гарантированно задатком), и через месяц деньги вернутся в оборот.

Риски: Ожидание отработки, внесенный задаток, отказ в квартире. Застройщик может в последний момент передумать, так как договор заранее не был подписан, и отказать в квартире. Тогда задаток будет возвращен покупателю.

3. Отработка с предоплатой. Такой же вариант, как и предыдущий, но подрядчик просит предоплату в виде половины или, если клиенту совсем не повезет, полной суммы стоимости квартиры по своему векселю (от подрядчика, не застройщика), гарантийному письму или договору займа.

Подрядчик должен показать договор поставки и спецификацию (если не может показать — можно сразу прекращать общение), подтверждая тем самым, что застройщик действительно выбрал материал и забронировал за ним конкретную квартиру.

Затем у клиента берется 50-100% сумма за квартиру (тут обычно дают хорошую скидку, так как расчет происходит раньше отработки), ему продается вексель от подрядчика, где сказано что этот вексель он обменяет на такую-то квартиру у такого-то застройщика, и одновременно заключается ДДУ между клиентом и застройщикам по еще не отработанной квартире.

Далее за 2-4 недели подрядчик закупает и поставляет требуемый материал или проводит работы на деньги клиента. Покупатель может и должен требовать акты по каждой поставке или части выполненных работ. После подписания последнего акта,  клиент получит справку об отсутствии задолженностей от застройщика и сможет, наконец, выдохнуть и сдать ДДУ в юстицию.

Риски: Остаться без денег и квартиры, ожидание, нервы. Сейчас достаточно мало сделок идет по такой схеме — из-за громких дел незадачливых подрядчиков Данилина и Восход Трейд, информации о которых достаточно в интернете.

Покупатели справедливо полагают, что лучше получить меньшую скидку, но взять отработанную квартиру у надежного подрядчика, чем рисковать всем ради большей скидки.

По этой схеме чаще всего работают подрядчики-новички, которые только заходят на рынок и у которых нет достаточного бюджета, чтобы закупать материал и ждать, пока квартира продастся и деньги вернутся в оборот. На самом деле, профессиональные инвесторы и другие покупатели, которые при помощи юриста внимательно изучили документацию и историю взаимодействия подрядчика и застройщика, нередко берут квартиры в стадии отработки и вносят деньги по предварительным договорам, зная, что этот подрядчик их не подведет, и застройщик сможет поручиться за подрядчика.

Мы настоятельно рекомендуем первую сделку с подрядчиками проводить по всем правилам, и если решите брать неотработанную квартиру, то пусть она хотя бы будет 1 и 2 вида.

В нашей практике был случай работы с недобросовестным подрядчиком, который предоставлял нам заведомо неправдивую информацию. Слава Богу история закончилась хорошо, мы не без труда отбили деньги клиента и заплатили моральную компенсацию. Ничего не предвещало беды.

С подрядчиком работали все крупные агентства недвижимости. Многие их клиенты до сих пор судятся за свои деньги. Таким образом мы прошли по краю пропасти репутационного скандала. После этого была проведена большая работа над ошибками и сделаны выводы.

Теперь делимся ими с вами в этом блоге.

Процесс покупки отработанной квартиры на пару договоров сложнее и на час времени дольше, чем покупка напрямую у застройщика. Это окупается экономией, которая иногда достигает миллиона рублей.

Покупка ещё не отработанной квартиры — рискованное дело при отсутствии опыта и знакомого юриста.

Нужно торговаться на минимальный задаток, вносить деньги частями (по факту появления актов от застройщика), проверять документы, фиксирующие отношения между подрядчиком и застройщиком. Доверяй — но проверяй.

После 5 лет работы на рынке, мы можем написать отдельную книгу или снять детектив про то, как проверять подрядчиков. Как правило, новых партнёров мы проверяем следующим образом:

  1. Имя. Любую компанию можно проверить. Запросы в гугл, налоговую, проверка сроков регистрации фирмы. Посмотреть их сайт, как давно они на рынке, что пишут о них в интернете, почитать отзывы реальных покупателей (как вариант, связаться с теми, кто оставил отзывы).
  2. Документы. У каждого подрядчика, выполняющего поставки или работы на объекте, всегда есть договор с застройщиком. И есть акты, которые показывают, выполнились ли работы и в каком объеме, и произошла ли поставка. Всего 5% клиентов запрашивают эти документы, но они всегда должны быть у подрядчика.
  3. Обратная связь от застройщика или участников рынка. Уточнить у застройщика, работает ли он с данным подрядчиком. Не всякий представитель застройщика готов будет подтвердить это, потому что 1) вы можете попасть на секретаря или в отдел продаж, а не снабжения, 2) застройщику выгодно в первую очередь продавать свои квартиры, а не помогать реализовывать дисконтные варианты. Но перед самой сделкой, вы вполне можете попросить подрядчика, чтобы он дал контакт представителя застройщика, кто подтвердит их взаимоотношения и факт наличия квартиры.
  4. Проконсультироваться с юристом, если возникают вопросы. Это можно сделать лично, пригласив юриста на сделку (это стоит 5-10 тыс. рублей), по почте или телефону перед сделкой (выслать документы) или даже онлайн (изучите страницу, наверняка кто-то уже задавал похожий вопрос).

Вот такое длинный и важный пост, в котором мы написали про риски при покупке квартиры подрядчиков и про то, как эти риски можно минимизировать. Если вам это до сих пор кажется сложным — мы готовы помочь с покупкой или проверкой вашего подрядчика. Напишите нам на info@podryad4ik.ru или позвоните по телефону.

Источник: http://blog.podryad4ik.ru/2017/04/12/%D1%80%D0%B8%D1%81%D0%BA%D0%B8-%D0%B8-%D0%B3%D0%B0%D1%80%D0%B0%D0%BD%D1%82%D0%B8%D0%B8-%D0%BF%D1%80%D0%B8-%D0%BF%D0%BE%D0%BA%D1%83%D0%BF%D0%BA%D0%B5-%D0%BE%D1%82-%D0%BF%D0%BE%D0%B4%D1%80%D1%8F%D0%B4/

Через застройщика или подрядчика

Через застройщика или подрядчика

Для начала нужно узнать у застройщика кадастровый номер земельного участка, на котором находится новостройка. Далее в Росреестре по этого кадастровому номеру получаем выписку. Сделать это можно и в Многофункциональный центр (МФЦ, Мои документы). Но гораздо проще сделать это на сайте Росреестра.

Чтобы получить выписку в электронном виде достаточно зайти в раздел «Физическим лицам» и в правом меню выбрать «Запрос посредством доступа к ФГИС ЕГРН». При этом понадобится ключ доступа к ФГИС ЕГРН, который можно получить на сайте Росреестра после авторизации со помощью ЕСИА (нужна регистрация на сайте Госуслуги).

Кроме того, баланс на сайте Росреестра должен быть пополнен минимум на 400 рублей, что позволит приобрести пакет услуг по предоставлению сведений о 100 объектах.

Квартира от подрядчика или от застройщика?

Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии.

Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.

По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.

Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены.

Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья.

Заключение При покупке квартиры у подрядчика, шанс не получить ее на порядок выше, чем при покупке от застройщиков.

Как купить квартиру от подрядчика

  • Второе — Договор долевого участия у застройщика должен быть зарегистрирован в Росреестре и не иметь обременений!

Не зарегистрированный Договор долевого участия у подрядчика не исключает двойных продаж и обременений на квартиру!

  • Третье — обязательно запросите у Подрядчика справку о полной оплате за квартиру и копии документа о взаимозачете цены за квартиру Актами выполненных работ.

Обязательно проверьте полномочия исполнительного органа(директора) или доверенного лица Подрядчика выпиской из ЕГРЮЛ (единый государственный реестр юридических лиц)

  • Четвертое — квартира уже может быть оформлена в собственность Подрядчика — это уменьшает риски.
  • Пятое — есть период, когда переуступку доли уже не возможно совершить, поскольку застройщик передал в Росреестр документы о вводе дома в эксплуатацию.

Покупка квартиры у подрядчика

Как проверить документы? Если вы решили подписать договор уступки прав, то важно взять у продавца копию ДДУ, заверенную в нотариате.

Необходимо ознакомиться с условиями, в соответствии с которыми будет получена недвижимость, поскольку на бумаге могут содержаться условия, выполнение которых навязывается незаконно.

К примеру, после введения новостройки в использование, заключить соглашение о предоставлении ряда услуг с ТСЖ.
При осуществлении сделок с недвижимостью необходимо помнить, что доверять можно только проверенным юридическим лицам:

  • изучите уставную документацию застройщика;
  • попросите копию разрешения на проведение строительных работ;
  • просмотрите отзывы о компании, с которой планируется сотрудничество.

Покупка квартиры у подрядчика Приобретение жилой площади у подрядчика может осуществляться в соответствии с двумя схемами.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Документ должен иметь прямое указание на заключенный между подрядчиком и застройщиком договор, а переход прав к покупателю должен пройти госрегистрацию. Данный этап не рекомендуется проходить без юридического сопровождения.

  • Прием квартиры. После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, застройщик должен передать объект покупателю, что согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), оформляется передаточным актом. После этого, новый собственник может зарегистрировать свое право собственности в Росреестре.

Как правильно оформить сделку при покупке квартиры у подрядчика Специфика правоотношений покупателя и подрядчика состоит в том, что если сделка заключается на этапе строительства, организация передает будущему собственнику не само жилье, а права на его получение. Это определяет некоторые особенности при оформлении сделки.

Застройщик, подрядчик, инвестор — у кого выгоднее покупать

Вопрос Участие застройщика в уступке прав Может ли застройщик претендовать на 3% от суммы сделки по уступке прав на квартиру, со стороны подрядчика в мою пользу? В случае моего отказа платить, грозятся не дать согласие на уступку. Ответ Согласно п. 2 ст. 382 ГК РФ, уступка прав на может требовать согласия застройщика только в случае, если об этом прямо указано в договоре, изначально заключенном между ним и подрядчиком.

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

В таком случае, для их продажи заключаются договоры соинвестирования, по которым к гражданам переходят права на жилье в том объеме, в котором они принадлежали подрядчику-инвестору.

  • Договор купли-продажи. Самый безопасный вариант оформления покупки квартиры у подрядчика. Заключение такой сделки допустимо лишь после того, как дом сдан в эксплуатацию, а подрядная организация оформила на жилье право собственности, что естественно существенно завышает его цену.

Перечень документов Для подписания с подрядчиком того или иного договора по покупке квартиры в новостройке, гражданам потребуется предоставить минимальный пакет документов.

Основной документ, необходимый для оформления сделки — это паспорт. В случае нахождения в браке, желательно наличие нотариально заверенного согласия супруга(и) (п. 3 ст.

35 Семейного кодекса РФ) и свидетельство о браке.

Почему от подрядчика дешевле чем от застройщика?

Риски при покупке квартиры у подрядчика Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков.

Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета.

Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства.

Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:

  • Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию.

Как купить квартиру в новостройке у подрядчика застройщика?

Приобретение таких прав осуществляется с учетом следующих нюансов:

  • подрядчик приобретает право требования на начальных этапах возведения здания в качестве оплаты за еще не выполненные работы или поставленные материалы;
  • права требования могут приобретаться на основании договора долевого строительства или в рамках инвестиционного договора;
  • законодательство требует обязательную регистрацию возникновения права требования.

Таким образом, реализация права требования для подрядчика имеет прямое отношение к надлежащему исполнению им своих обязанностей при строительстве дома.

Если такие обязательства нарушаются, для подрядчика могут возникнуть неблагоприятные последствия в виде расторжения договора или прекращения строительства до завершающей стадии.

В это случае покупатель будущего объекта будет нести риски потери денежных средств и будущего имущества.

Особенности покупки недвижимости у подрядчика

Важно Ещё один недостаток заключается в том, что подрядная организация может получить квартиру от застройщика в качестве оплаты, но при этом не выполнить обязательств перед застройщиком. В результате по суду договор уступки может быть расторгнут, а квартира возвращена застройщику.

Рассмотрим только вариант уступки права требования по договору долевого участия в строительстве, когда квартиру предлагает подрядчик.

Такая уступка возможно после государственной регистрации и до того, как подписан акт приёма-передачи на квартиру. Важно обязательно проверить договор, на основании которого у подрядчика имеется право требовать определённую квартиру.

В этом договоре должны быть чётко указаны расположение, площадь и другие характеристики.

В договоре может содержаться пункт, обязывающий согласовывать уступку требований с застройщиком.

Источник: http://departamentsud.ru/cherez-zastrojshhika-ili-podryadchika/

Квартиры от подрядчиков: как проверить документы, порядок и нюансы сделки с подрядчиками

Через застройщика или подрядчика

Купить квартиру в доме, который еще не достроен, всегда выгоднее, чем после сдачи объекта. Разница особенно велика, если дом находится на стадии фундамента.

Есть несколько способов покупки квартиры: у инвестора, у застройщика и у подрядчика. Последний способ из трех наиболее выгоден и сохранит покупателю до 15% собственных средств. Однако высоки и риски такой покупки. Как правильно приобрести квартиру от подрядчика и стоит ли такая покупка рисков, разберёмся в этой статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.  

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 450-39-61. Это быстро и бесплатно!

Определение

Для начала разберемся, что значит квартира от подрядчика. В строительном бизнесе строгая иерархия: заказчик – застройщик – подрядчик.

Схема наглядно показывает, что занимает последнее место: в отличие от остальных субъектов сделки он выполняет лишь отдельные виды каких-либо работ.

Например, поставляет стройматериалы или занимается асфальтированием дорог вокруг нового жилого комплекса.

На момент написания статьи (2018 год) ситуация на строительном рынке следующая: из-за отсутствия свободного капитала заказчик нередко расплачивается с подрядчиком не деньгами, а непосредственно квартирами.

Между сторонами составляется договор, по которому подрядчик вправе распоряжаться перешедшими к нему квадратными метрами по собственному усмотрению.

По этой причине в последнее время резко увеличилось количество объявлений о продаже по подряду. Чтобы не потерять деньги, подрядчик оперативно реализует находящиеся в его ведении квартиры, занижая цену на 10, а то и 15%.

Внимание! Благодаря низким ценам спрос на подобного типа жилье стабильно высок. Это дешево, быстро и просто. Однако вместе с многочисленными преимуществами, такая сделка связана с не меньшим количеством рисков.

Покупка квартир от подрядчика: риски

Как купить квартиру от подрядчика? Таким вопросом задаются многие. Приобретая жильё таким способом,  вы должны быть уверены в добросовестности и надежности самого подрядчика. Он получает плату за собственную работу в самом начале, оформляя с заказчиком договор долевого участия в строительстве (ДДУ), беря на себя обязательства по выполнению работ.

Поэтому при последующей продаже жилья собственник ДДУ переоформляется на физическое лицо, а это значит, обязательства остаются теми же самыми, но меняется «исполнитель».

Покупатель рискует потерять только что купленное жилье в двух случаях:

  1. Подрядчик до того, как было закончено строительство дома, был признан банкротом и не смог выполнить все свои обязательства перед компанией-заказчиком.
  2. Подрядчик по иным причинам не выполнит все возложенные на него договором обязательства.

В обоих случаях договор ДДУ расторгнут, а квартиру возвратят во владение заказчика. Покупатель, если не сможет отсудить у подрядчика собственные деньги (что случается редко благодаря умению этих организаций вовремя исчезать с рынка), останется ни с чем.

Важно! Риски снижаются, если покупатель оформляет договор с подрядчиком, который уже много лет работает на рынке, имеет стабильное финансовое положение. Но чтобы найти такого подрядчика, необходимо тщательно исследовать строительный рынок и уметь разобраться в документации.

Как проверить все документы

Чтобы обезопасить себя, не нужен диплом о высшем юридическом образовании.

Необходимо соблюсти несколько правил, и тогда риск остаться без жилья будет близок к нулю:

  1. Секрет успешной сделки – успешный подрядчик, как уже это было сказано выше. Прежде всего проверьте всю информацию о нем: наличие жалоб, факты участия в судебных разбирательствах по поводу качества выполняемой им работы, финансовый отчет. Выясните, почему квартиры выставлены на продажу и почему снижена цена. Одним словом, узнайте, сможет ли он довести дело до конца. Если все в порядке, переходите ко второму пункту.
  2. До покупки обязательно возьмите у подрядчика копии документов, подтверждающие его официальную регистрацию. Кроме того, ДДУ должен быть отмечен в Росреестре (в противном случае он считается недействительным).
  3. Необходимо также взять копию договора подряда, если работы еще не закончены. Таким образом, покупатель увидит, какая часть работ уже завершена, а что еще нужно будет сделать. Так вы более точно оцените риск покупки.
  4. Непременно возьмите и документ о полной выплате суммы стоимости квартиры (если она была) и удостоверение об оплате работы квадратными метрами жилья.

Честный подрядчик не будет против предоставления указанной информации, так как скрывать ему нечего. В случае, если с получением документов возникают проблемы, лучше повременить с приобретением жилья и найти другого исполнителя.

Сделка и ее нюансы

Есть несколько способов купить квартиру у подрядчика.

Между ними существуют немаловажные различия:

  1. Договор цессии. В соответствии с таким документом квартира не переходит в собственность покупателя. Будущий жилец получает лишь права на его получение. Такая бумага обязательно должна содержать отсылку на сделку с застройщиком и все предусмотренные по ней условия. Договор о цессии возможен только до завершения строительных работ и сдачи дома в эксплуатацию.
  2. Переуступка прав. Этот вид сделки входит в число самых рискованных, так как содержит целую цепочку документов, отследить которую практически невозможно. Суть его заключается в том, что подрядчик крупной стройки, нуждающийся в помощи, нанимает субподрядчиков, передавая в качестве вознаграждения им квартиры по договору цессии. Таким образом, покупатель уже совершает процедуру покупки квартиры от подрядчика по переуступке. проблема в том, что любой из связующих этой цепи может обанкротиться, а покупатель останется ни с чем.
  3. Договор купли-продажи. Это наиболее безопасный вариант покупки квартиры у подрядчика, так как заключить его можно только после окончания строительных работ. То есть квартиры готовы, а все работы подрядчиком выполнены. Однако и стоимость такого типа жилья значительно выше.

Нюансы

Даже если вы проверили все документы, изучили информацию о подрядчике и т.д., не стоит терять бдительность на протяжении всего процесса покупки жилья.

Эти советы максимально обезопасят вас от негативных последствий:

  1. Не бойтесь обращаться к профессиональным юристам, особенно если не уверены в себе. Лучше перестраховаться, чем остаться ни с чем.
  2. Самый верный способ убедиться в надежности подрядчика – прийти в главный офис застройщика и от первых лиц узнать о нем всю необходимую информацию.
  3. Перед сделкой зайдите в Росреестр и убедитесь, что на жилой комплекс или дом, в котором вы хотите приобрести квартиру, не наложены ограничения или обременения. Наличие ограничений существенно затруднит процесс заключения сделки.
  4. У компании-застройщика обязательно возьмите справку о полной оплате стоимости, чтобы обезопасить себя от возможного перевода долгов. Это распространённый способ обмана покупателей нечестными подрядчиками.
  5. При заключении соглашения с подрядчиком убедитесь, чтобы в документе обязательно был прописан пункт о согласии застройщика на передачу квадратных метров.

Заключение

Во время покупки квартиры у застройщика, как и во время любого другого ответственного дела, важнее всего сохранять бдительность. Любая выгода имеет своё цену.

Всегда проверяйте необходимую информацию и документы. Запомните, что заманчивое объявление «продажа квартир от подрядчика» — не всегда самый выгодный вариант приобрести жилье.

Не нашли ответа на свой вопрос?
Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 450-39-61

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101jurist.com/nedvizhimost/obezopasit-sebya-pri-pokupke-ot-podryadchika.html

Застройщик, подрядчик, инвестор – снимаем маски

Через застройщика или подрядчика

В последнее время все чаще продаю квартиры не только от застройщиков, но и от подрядчиков и инвесторов. И тут выяснилось, что большинство моих клиентов слабо ориентируются в этих терминах. Это понятно. Квартиру они покупают не каждый год, поэтому знать им все понятия досконально необязательно. Но все же перед покупкой квартиры, особенно новостройки полезно выяснить вот что:

Кто такой застройщик

Возьмем Федеральный Закон № 190, п.16 Ст.1

Застройщик – физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта.

  • Застройщик обязан обеспечить соответствие строительных работ той проектной документации, которая утверждена, а также всем строительным нормативам.
  • Застройщик обеспечивает контроль за ведением строительных работ подрядными организациями.
  • Застройщик обеспечивает строительными материалами и оборудованием.
  • Застройщик совершает сделки с третьими лицами, необходимые для осуществления строительства.

Грубо говоря, застройщик — это тот, кто владеет землей и деньгами для постройки дома, все организует, а потом продает.

А вот строить застройщику самому и необязательно. Хотя можно, если очень хочется. Но как правило, застройщик привлекает к этому делу подрядчика.

Кто такой подрядчик

Подрядчик – организация, осуществляющая строительные работы. Эта организация подрядилась осуществить строительство.
То есть, фактически, дом строит подрядчик, а не застройщик.

А рассчитывается застройщик с подрядчиком за поставленные ими стройматериалы или за объем выполненной работы зачастую по бартеру — деньгами или (внимание!) — квартирами.

Действительно ли квартира у подрядчика дешевле, чем у застройщика

Да, в большинстве случаев. И вот почему. Расчет с подрядчиком идет не по рыночной цене. Цена в этом случае договорная, она выше себестоимости естественно, но ниже, чем для частного покупателя.

Подрядчику не нужна куча квартир, их у него и так полным полно от прежних строек. Поэтому подрядчик продает эти квартиры побыстрее.

Где искать квартиры от подрядчика

Подрядчик — организация занятая. Нужно строить, а не продавать, искать покупателей, давать объявления, тратиться на рекламу. Поэтому подрядчик продает квартиры через агентства недвижимости или частных риелторов. И так как так деньги нужны быстро, то квартиры эти идут по цене ниже застройщика.

Как проще всего всего найти квартиру от подрядчика

Обратитесь к знакомому риелтору. Риелтору по большому счету все равно, чью квартиру продавать — застройщика или подрядчика. Ему заплатит за работу и тот, и другой. Поэтому если есть в его базе подходящая квартира, он вам с удовольствием ее покажет.

Проблема в том, что раскупаются такие квартиры чрезвычайно быстро. Дураку понятно, почему. И можно просто не успеть отхватить нужную квартиру.

Или еще вариант — подрядчик решил придержать квартиры и выставить их позже про более высокой цене. Тоже случается.

Да и не все застройщики расплачиваются квартирами с подрядчиками. Часто оплата идет деньгами, как обычно. И тогда вообще на объекте нет никаких квартир от подрядчика.

Риски при покупке квартиры у подрядчика

Нет никаких рисков, если стройка ведется по ФЗ 214. В этом случае покупатель заключает ДДУ (договор долевого участия) с самим застройщиком. Деньги перечисляет застройщику, а тот в свою очередь расплачивается с подрядчиком.

Иногда застройщик сразу оформляет бартерные квартиры на подрядчика. Здесь тоже риска нет. Покупатель и продавец заключают договор уступки прав требования по ДДУ и все официально регистрируется.

Кто такой инвестор

Инвестор – это тот, кто вкладывает свои деньги в строительство, чтобы в дальнейшем получить прибыль. Инвестор ничем не рискует, кроме своих денег.

Строительство может и не завершиться вовсе, или завершиться со значительной задержкой. И тогда инвестор рискует потерять свои деньги.

Выгодно ли покупать квартиру у инвестора

Покупать квартиры у инвестора — не самый выгодный вариант. Инвестору нет смысла продавать квартиры дешевле рыночной стоимости. Он ведь прибыть хочет получить. Но иногда деньги нужны прямо вот сейчас. И тогда инвестор понижает цену. В пределах разумного.

И последнее: у кого бы вы не покупали квартиру в новостройке Краснодара, всегда проверяйте все документы. Особенно, если покупаете недвижимость самостоятельно. Вот статья про это — https://krasnodar.economlegko.ru/kak-izbezhat-obmana-pri-pokupke-kvartiry-v-novostrojke-krasnodara/

Для каких сделок можно использовать Сервис безопасных расчетов для квартир в новостройках, и [далее] Знаете, сколько у меня друзей и знакомых, которые выступили созаемщиками или поручителями в ипо [далее] Вы не хотите жить в многоэтажном и многоквартирном доме и планируете приобрести коттедж или дуп [далее]

Источник: https://krasnodar.economlegko.ru/zastrojshhik-podryadchik-investor-u-kogo-vy-godnee-pokupat/

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Через застройщика или подрядчика

Покупка квартиры у подрядчика несет в себе определенные риски и имеет ряд нюансов, которые напрямую связаны с особенностями предмета сделки – жилое помещение в строящемся доме. Покупателю предстоит обратить особое внимание на факторы, которые характерны только для долевого строительства жилья.

Покупка готовой квартиры

Подрядчик является обязательным участником строительства многоквартирных домов, с его помощью выполняют работы или происходит обеспечение строительными материалами. Расчет с подрядчиком может осуществляться заказчиком строительства следующими способами:

  1. денежными средствами;
  2. готовыми объектами – квартирами в построенном доме;
  3. правами на будущее жилье.

Если подрядчику передаются готовые квартиры или право требования жилых помещений он может совершать с этими объектами сделки по общим основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Приобретение готовых квартир сопровождается для покупателя следующими особенностями:

  • подрядчик может продавать объекты, на которые зарегистрировал свое право собственности;
  • продажа может осуществляться без оформления прав на подрядчика, в этом случае он будет действовать по доверенности от заказчика строительства дома.

Покупателю предстоит проверить полномочия подрядчика на распоряжение недвижимостью, после чего сделка подлежит регистрации в общем порядке через органы Росреестра.

Намного сложнее обстоит дело, если подрядчику передаются только права требования на будущие объекты. Приобретение таких прав осуществляется с учетом следующих нюансов:

  • подрядчик приобретает право требования на начальных этапах возведения здания в качестве оплаты за еще не выполненные работы или поставленные материалы;
  • права требования могут приобретаться на основании договора долевого строительства или в рамках инвестиционного договора;
  • законодательство требует обязательную регистрацию возникновения права требования.

Таким образом, реализация права требования для подрядчика имеет прямое отношение к надлежащему исполнению им своих обязанностей при строительстве дома.

Если такие обязательства нарушаются, для подрядчика могут возникнуть неблагоприятные последствия в виде расторжения договора или прекращения строительства до завершающей стадии.

В это случае покупатель будущего объекта будет нести риски потери денежных средств и будущего имущества.

Приобретение права требования

Передача подрядчику права требования будущих объектов позволяет им перепродавать его на основании договора цессии. В этом случае у приобретателей возникают те же права требования, что принадлежали самому подрядчику. В этом случае гражданам предстоит учитывать следующие риски:

  • нарушение подрядчиком обязательств по выполнению строительных работ или поставке стройматериалов может привести к нарушению сроков сдачи многоквартирного дома или прекращению строительства;
  • в случае нарушения указанных обязательств, заказчик строительства имеет право расторгнуть договор с подрядчиком, что приведет к аннулированию права требования.

В этих случаях гражданам, вступающим в правоотношения с подрядчиком, предстоит проверить информацию не только о состоянии строительства, но и о надежности подрядчика. Продажа права требования будущих объектов дает подрядчику возможность существенно снижать стоимость квартиры для окончательных покупателей, по сравнению с аналогичными продажами через застройщика.

Оформление уступки права требования будет осуществляться по договору цессии, который подлежит обязательной регистрации в органах Росреестра. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию граждане смогут обратиться к застройщику для переоформления прав на готовую квартиру.

Аналогичные риски несет передача подрядчику права требования по инвестиционному договору. В этом случае возможность получить готовый объект также напрямую зависит от надлежащего выполнения условий инвестиционного договора.

Если подрядчик нарушил условия договора, застройщик имеет право отказать в передаче готовых жилых помещений, даже если они уже были реализованы подрядчиком с получением денежных средств. При этом у граждан, купивших такие квартиры, также не возникает право требовать готовую недвижимость, так как оно связано с действиями подрядчика.

Обращение в судебные органы практически бесполезно, так как судебная практика напрямую связывает права дольщиков с соответствующими правами подрядчика. Если права не возникли у подрядчика, они не могут возникать и у граждан-покупателей.

Что делать в такой ситуации? Только требовать от подрядчика возврата денежных средств, что может представлять серьезную проблему даже при обращении в суд. В любом случае, граждане несут существенные риски при таком способе улучшения жилищных условий, поскольку их право требования к застройщику может вообще не возникнуть и связано с добросовестностью подрядчика.

Так как подрядчик выступает посредником при реализации будущих объектов, у граждан может утрачиваться право на получение имущественного налогового вычета.

Также такие схемы практически лишают возможности использовать средства ипотечного кредитования, так как банки требуют от потенциальных заемщиков представить полный пакет документации на строящийся дом (подрядчик лишен возможности выдать такие документы).

Покупателю необходимо просчитать все возможные риски еще до заключения договора, ведь рассчитывая купить дешевое жилье, он может потерять собственные денежные средства и будущий объект недвижимости.

Трехсторонние договоры

Приобретение права требования через подрядчика может стать менее рискованным, если оформление договора будет происходить с участием застройщика. В этом случае покупатель получает гарантии от двух участников строительства. в том числе и напрямую от застройщика. Это даст возможность претендовать на получение квартиры даже при ненадлежащем исполнении обязательств со стороны подрядчика.

Таким образом, на стадии подготовки сделки с подрядчиком гражданам необходимо обратить внимание на следующее:

  • надежность подрядчика – нужно проверить его участие в застройке аналогичных объектах, отсутствие претензий в судебном порядке;
  • характер взаимоотношений застройщика и подрядчика – если компании работают на постоянной основе и ранее уже успешно реализовали множество аналогичных проектов, риски существенно снижаются;
  • потребовать включение в договор прямое согласие застройщика на передачу квартиры даже при нарушении подрядчиком обязательств по строительству;
  • проверить наличие ограничений или обременений на готовые квартиры, продаваемые подрядчиками, чтобы исключить шанс повторной продажи.

Устранить многие риски и проверить все нюансы подобных сделок поможет опытный специалист по недвижимости или юрист. В этом случае проверка юридической чистоты предстоящей сделки доверяется профессионалам, имеющим практический опыт взаимодействия с застройщиками и подрядчиками.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pokupka-kvartiry-u-podryadchika

Как дешевле купить новостройку застройщик или подрядчик

Через застройщика или подрядчика

– Предпринимательское право – Как дешевле купить новостройку застройщик или подрядчик

В соответствии с упомянутой схемой не удастся использовать ипотечные средства для покупки жилой площади. Для оформления жилищного кредита в банковскую организацию потребуется предоставить пакет документов на здание, строительство которого продолжается.

Для их получения подрядчик должен связаться с застройщиком и выполнять действия в лице посредника. Сделка с участием банковской организации может затянуться на долгое время, чего многие подрядчики не могут себе позволить.

После выполнения обязательств перед банковской организацией они стремятся быстро обналичить денежные средства. По договору переуступки прав Второй способ приобретения недвижимости отличается.

Его суть заключается в том, что подрядчик записывает недвижимость в свою собственность, затем передает её инвестору в соответствии с договором переуступки.

У какого застройщика купить квартиру в москве? отзывы

Расчет с ними за предоставленные услуги также часто осуществляется посредством уступки прав на квартиру по договорам цессии. Чтоб выручить средства за свою работу, субподрядчики продают переданные им объекты посредством переуступки прав на них.

По сути, схема покупки квартир у таких организаций практически не отличается от приобретения жилья у основных подрядчиков и оформляется аналогичными договорами.

Однако, «цепочка» переуступок между субподрядчиками может быть многократной, что до невозможности усложняет процесс проверки выполнения обязательств каждого из них, за которые права на квартиру и были переуступлены.

Риск таких схем состоит в том, что при неисполнении обязательств хотя бы одной организацией из «цепочки», последний покупатель будет лишен жилья. Заключение При покупке квартиры у подрядчика, шанс не получить ее на порядок выше, чем при покупке от застройщиков.

Застройщик или агентство недвижимости: у кого покупать квартиру в новостройке

Независимо от того, каким договором оформляется покупка квартиры у подрядчика, если жилье еще не достроено — уступка прав по нему подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 17 ФЗ № 214). Согласно пп. 30 п. 1 ст. 333.33 Налогового кодекса РФ, госпошлина за госрегистрацию уступки прав требования по ДДУ составляет 350 рублей.

Рассмотрим самые распространенные варианты оформления сделок по приобретению жилья с подрядными организациями:

  • Договор цессии. Договор уступки прав требования (ст. 388 ГК РФ) в пользу покупателя будет действителен, если основной договор (например, ДДУ) не запрещает такой уступки.

    Он оформляется в письменной форме, и должен содержать указание на изначально заключенную с застройщиком сделку и условия, определенные по ней.

Покупаем квартиру в новостройке: напрямую или через риэлтора?

У какого застройщика купить квартиру в Москве? При выборе строительной компании обратите внимание на следующие показатели:

  • Рентабельность. Если параметр находится на высоком уровне, это свидетельствует о своевременном выполнении обязательств и отсутствии проблем с финансами.

    Если девелопер «доживает» последние дни, он вряд ли будет браться за новые проекты. Часто такие застройщики концентрируются на продаже квартир уже имеющихся проектов.

  • Количество переданных в эксплуатацию домов.
    Покупка жилья должна начинаться с изучения истории застройщика. Чем больше сооружений возведено за последние годы, тем лучше. Это говорит о высокой активности компании на строительном рынке.
  • Доверие банков. При покупке недвижимости в новостройке часто привлекаются кредитные средства.

Маленькие хитрости большой экономии: как купить квартиру вдвое дешевле

Клиентов со «свободными» деньгами любят все продавцы – сделку с ними можно оформить в кратчайшие сроки, при этом процент отказов и срывов снижается. Ведь отмена сделки из-за форс-мажорных обстоятельств – отказа банка в предоставлении кредита или затянувшейся продажи своей квартиры, таким покупателям уже не грозит.

Поэтому большая часть застройщиков согласиться дать дополнительную скидку за оплату наличными. Она составляет не меньше 2-3% от стоимости объекта. Если застройщик или агент предлагает выгодные условия с отсроченной оплатой или участвует в льготных программах по ипотеке, поинтересуйтесь, какие преференции он готов предоставить за быструю покупку без рассрочки и кредита.

Совет. Что можно сделать, чтобы получить эту дополнительную скидку? При альтернативных сделках – продаже своего жилья с последующим приобретением нового, этапы лучше разделить.

7 секретов, которые помогут недорого купить квартиру в новостройке

Источник: http://buh-nds.ru/kak-deshevle-kupit-novostrojku-zastrojshhik-ili-podryadchik/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.