В договоре завысить цену чем опасно для продавца

Содержание

Завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя в 2019 г

В договоре завысить цену чем опасно для продавца

Сегодня поговорим про завышение стоимости квартиры при ипотеке: риски продавца и покупателя. Вы узнаете, что такое завышение и когда и при каких обстоятельствах его стоит делать, а когда лучше отказаться от сомнительной сделки. Также мы расскажем про весь механизм завышения.

Виды стоимости квартиры

Как вы наверное знаете, большинство сделок по покупке квартир в наше время проводится с использованием заемных средств, выделяемых ипотечными банками на целевую покупку жилой недвижимости. Сумма ипотечного кредита, одобряемая банком, всегда формируется исходя из стоимости приобретаемого жилья. Однако существует несколько видов стоимости, в числе которых:

  • инвентаризационная;
  • инвестиционная;
  • кадастровая;
  • ликвидационная;
  • рыночная;
  • потребительская;
  • и пр.

Суммы в каждом виде стоимости очень существенно отличаются друг от друга.

Банк же одобряет кредит, исходя из рыночной стоимости, потому что именно эта сумма является ориентиром рентабельности вложений банка на случай неплатежеспособности покупателя.

Именно поэтому некоторые заемщики стремятся завысить эту стоимость, чтобы получить более привлекательные условия кредитования, а чаще всего для того, чтобы обойти требование по первоначальному взносу.

Первый взнос по ипотеке и зачем он нужен

Условия ипотеки в каждом банке отличаются политикой рисков. Чем больший риск банк готов на себя принять, тем более выгодные условия он старается предоставить. Очень важный пункт таких условий – это первоначальный взнос.

Чтобы взять ипотеку обычно требуется накопить порядка 15-20% от рыночной стоимости квартиры. Лишь в ряде банков доступна ипотека с первоначальным взносом 10% или без него совсем.

Внимание! О том, как взять ипотеку без первоначального взноса вы можете узнать из нашего прошлого поста.

Существую три основные причины, зачем банк требует первый взнос:

  • Требование ЦБ (если банк начнет выдавать ипотеку без первоначального взноса или с низким ПВ, то он, по закону, обязан будет больше денег откладывать в резерв, чем по ипотеке с ПВ в 20%, а это банку не выгодно т.к. он мог бы эти деньги направить на кредитование и зарабатывание денег);
  • Минимизация рисков (если банку нужно будет продать ипотечную квартиру за неуплату, он не сможет её продать по рыночной цене, а первый взнос будет гарантией компенсирования разницы между ценой продажи и ценой на рынке);
  • Подтверждение платежеспособности заемщика (если человек смог накопить деньги на первый взнос, значит, он в состоянии и будет, скорее всего, платить ипотеку дальше).

Важно! Существует ошибочное мнение, что чем меньше первый взнос по ипотеке, тем выше риск невозврата и хуже платежная дисциплина. На самом деле это миф. Наша практика показала, что заемщики, которые брали ипотеку без первого взноса платят даже лучше тех, кто нашел 20 или даже 50% от стоимости квартиры.

Как оценивается стоимость недвижимости для ипотеки

Для того, чтобы предоставить банку информацию о стоимости приобретаемого жилья, недостаточно ознакомиться с предложениями рынка и сообщить, по какой цене покупается квартира.

Банк в обязательном порядке затребует в пакете документов на одобрение отчет об оценке квартиры. Отчет этот представляет собой прошитый оценочный альбом формата А4 на несколько десятков страниц, который оформляется оценочной компанией.

В отчете в полном объеме предоставляется информация о жизненных условиях в районе, в котором приобретается квартира, о состоянии дома и самой квартиры (в том числе, делаются ее цветные фотографии), наряду с ценой продажи квартиры дается сравнительный анализ аналогичных предложений и данные о реализации подобных квартир и их ценах в предыдущие периоды.

Помимо этого предоставляется и иная информация, позволяющая аналитикам банка сделать объективное заключение о том, выгодно ли банку выдавать заемщику кредит на покупку этой квартиры.

Важно! Сделать оценочный альбом может не любая оценочная компания, а лишь одна из тех, которые аккредитованы банком, в котором вы берете ипотеку. Поэтому, выбирая оценщиков, обязательно сверьтесь со списком банка.

Стоимость отчета об оценке в зависимости от региона может колебаться от 3 до 8 тысяч рублей и может возрастать в сложных случаях. К таким относятся ситуации, когда нет объектов для сравнительного анализа или когда квартира обладает свойствами, которые покупатель или продавец хотят скрыть от банка.

Подготовка оценки является заботой и расходом покупателя, которые перекладывать на продавца неприемлемо. Однако в некоторых случаях по соглашению сторон вопрос с оценщиками возлагается на продавца. Так бывает, в частности, когда приобретается квартира с несогласованной перепланировкой или когда продавцу нужно, чтобы в оценочном альбоме стояла цена покупки, не соответствующая реальной.

В тех случаях, когда завышение или занижение стоимости выгодно покупателю, договоренности с оценщиками лежат полностью на нем. Заметим, что во многих случаях публикация заведомо недостоверной информации в оценочном отчете невозможна, поскольку это может стоить оценочной компании права заниматься своей деятельностью, но всегда есть возможность «правильно» посчитать.

Внимание! Занижение стоимости квартиры при одобрении ипотеки может принести дополнительную выгоду продавцом т.к. он заплатит меньше налог, но для покупателя грозит проблемами с налоговой и банком.

Нужно будет оформлять ипотеку с возможностью предъявить два договора. Один договор купли-продажи, а другой договор неотделимых улучшений.

Банки нее очень охотно идут по такой схеме работы, а налоговая научилась эту мошенническую схему вычислять.

Что такое завышение и его помощь с обходом первого взноса

На такой шаг как ипотека с завышением рыночной стоимости обычно идут покупатели, у которых нет первоначального взноса или его сумма недостаточна. Однако для того, чтобы этот прием сработал, нужна завышенная стоимость квартиры не только в договоре, но и в оценке.

Чаще всего это делается через такую обычную на рынке недвижимости практику как авансовое соглашение (расписка). Покупатель договаривается с продавцом о том, что в договоре будет фигурировать завышенная стоимость, а сумма,  на которую происходит завышение, якобы передана продавцу в качестве аванса и в случае расторжения соглашения по вине покупателя остается у продавца.

Этот обычай делового оборота является повсеместным. Разница лишь в том, что в данном случае сумма мнимого аванса довольно велика (при настоящем внесении аванса она редко превышает 30-50 тысяч рублей), а само авансовое соглашение составляется не в двух, а в трех экземплярах, и третий предоставляется в банк.

Скачать образец расписки вы можете на нашем сайте.

Когда не стоит делать завышение

Очевидно, что данная схема не очень законна, поэтому стороны должны понимать, на что идут, заключая такую договоренность. Прежде всего, покупателю необходимо не раз взвесить ситуацию:

  • если его доходы нестабильны, и с выплатами по кредиту могут возникнуть проблемы — он рискует остаться без квартиры и под следствием;
  • если отношения с продавцом недостаточно доверительны;
  • если квартира является дорогостоящей и конкурентных сравнений по соответствующей цене мало или нет вообще — оценочная компания с большой долей вероятности на заведомое завышение не пойдет.

Последствия завышения для покупателя

из возможных неприятностей для покупателя в случае неудачного завышения стоимости состоит в том, что обман может открыться, и заемщик попросту не получит кредита.

Вторая и не менее важная причина — в том, что данное правонарушение квалифицируется как мошенничество, из-за чего у неудачливого заемщика могут возникнуть серьезные проблемы с законом.

Не стоит также сбрасывать со счетов и личность продавца. При неправильно составленных документах — соглашении об авансе и расписке — покупателю будет очень сложно доказать, что он продавцу ничего не должен.

Риски продавца при завышении по ипотеке

Необходимо учитывать также, что в такой ситуации как завышение стоимости квартиры при ипотеке риски продавца тоже имеют место и в определенных обстоятельствах могут поставить под угрозу всю сделку.

Как и с покупателем, с продавцом может произойти та же неприятность при неверно составленных расписках: в случае расторжения продавец формально окажется должен покупателю сумму аванса, то есть 20% от заявленной стоимости квартиры.

Еще более неприятным является риск в случае успешной продажи оказаться перед необходимостью уплатить 13%-й налог не с реальной, а с завышенной стоимости.

Как сделать завышение по ипотеке по шагам

Несмотря ни на что завышение стоимости в каждом третьем случае из десяти оказывается успешным. Причина в том, что разброс цен на аналогичное жилье на современном рынке настолько велик, что ввести в заблуждение можно даже профессиональных оценщиков.

Поэтому, если, всё взвесив и придя к выводу, что действительно от банка нужна вся сумма на покупку квартиры, и покупатель все же решается на этот шаг, делается это, как в примере ниже:

  1. Выбирается квартира, по возможности, в свободной продаже — чтобы не усложнять сделку дополнительными участниками, которые могут не согласиться на договоренность, нужную покупателю. Допустим, эта квартира стоит 5 миллионов рублей.
  2. Покупатель заключает с продавцом авансовое соглашение на сумму 1 миллион 250 тысяч рублей за квартиру стоимостью 6 миллионов 250 тысяч рублей (одновременно можно заключить другое соглашение — на реальную сумму и с реальными условиями сделки).
  3. Продавец пишет расписку в том, что он принял 1250000 р. в качестве аванса.
  4. Покупатель подает расписку в банк в качестве подтверждения наличия у него 20% стоимости квартиры. Одновременно он подает проект договора купли-продажи, в котором указана стоимость квартиры — 6 миллионов 250 тысяч рублей.
  5. Покупатель одновременно с продавцом пишет расписку в том, что принял у него аналогичную сумму, и сохраняет этот документ у себя.
  6. Банк одобряет кредит на сумму в 5 миллионов рублей, что составляет 100% реальной стоимости квартиры, но 80% в глазах банка.
  7. После проведения сделки покупатель передает продавцу расписку в том, что получил от него 1 миллион 250 тысяч рублей — для подстраховки продавца.
  8. Продавец со своей стороны пишет покупателю реальную расписку на 5 миллионов рублей.

Какие документы понадобятся

Как уже было сказано выше, в пакет обязательных документов входит оценочный альбом от аккредитованного банком оценщика. Кроме того, стороны заключают авансовое соглашение и обмениваются расписками. Поэтому для завышения стоимости требуется предоставить в банк следующие документы:

  • цветной экземпляр отчета об оценке;
  • авансовое соглашение;
  • расписка от продавца (оригинал, скан или заверенная продавцом копия);
  • проект договора купли-продажи.

Банки которые работают с завышением

В условиях жёсткой конкуренции в банковской сфере сегодня существуют кредитные организации (в числе которых есть и довольно уважаемые), которые относятся к характеристикам и предоставляемым цифрам более лояльно, чем другие банки. Их список мы даем ниже:

Список банков
Сбербанк
ВТБ
Райффайзенбанк
Россельхозбанк
Промсвязьбанк
Российский капитал
Ак Барс
Транскапиталбанк
ФК Открытие
Металлинвестбанк
Росевробанк
СМП банк

Важно понимать, что отклонение от рыночной цены может быть не более 20%. Если будет больше, то вероятен риск отказа.

Плюсы и минусы реализации квартиры по ипотеке для продавца

Главное преимущество продавца, готового продать квартиру ипотечному покупателю на современном рынке — это сама возможность реализовать свой объект. Реалии рынка таковы, что квартиры, не подходящие под требования ипотечных банков, не продаются годами и в результате становятся всё менее ликвидными.

При этом для продавца нет существенной разницы, каково происхождение уплаченных ему денег — заработал их покупатель сам, выручил от продажи своей квартиры или взял в банке. Для него процедура продажи практически не становится сложнее.

Минусом же можно считать лишь то, что для ипотечной продажи требуется гораздо более объемный пакет документов. Кроме того, понадобятся и доказательства, что в квартире не проведены незаконные перепланировки — в наше время таких квартир становится всё меньше.

Заключение

Очевидно, что вопреки расхожему мнению о том, что купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса невозможно, в действительности это не совсем так. В то же время, принимая решение о завышении стоимости, нужно как следует взвесить все за и против. Если есть возможность приобрести квартиру иным путем, от предоставления недостоверной информации банку лучше воздержаться.

Подробнее о том, как купить квартиру в ипотеку по шагам, читайте далее.

Запишитесь на бесплатную консультацию к юристу в специальной форме, чтобы более детально разобрать вашу ситуацию. Также он может оказать помощь с подготовкой всех необходимых документов для сделки.

Будем благодарны, если вы оцените пост и нажмете кнопки социальных сетей.

Источник: https://ipotekaved.ru/dokumenti/zavishenie-stoimostii-kvartiry-po-ipoteke-riski.html

Риски продавца и покупателя при завышении стоимости квартиры и что это такое?

В договоре завысить цену чем опасно для продавца

На рынке недвижимости продавцы часто предлагают написать в договоре купли-продажи стоимость квартиры ниже, чем надо, а покупатели настаивают на том, чтобы была указана цена выше, чем они будут платить.

Зачем это им надо? О чем будут жалеть и продавец, и покупатель, которые согласятся на такую махинацию? Если продавец в договоре прописывает стоимость ниже той, которую ему уплатит покупатель, то это, обычно, чтобы получить налоговый вычет и на этом заработать или отобрать через суд и квартиру и деньги у наивного покупателя.

А вот о чем думает покупатель, когда указывает в договоре купли-продажи высокую стоимость, в этом нужно разобраться подробнее.

Завышение и занижение стоимости квартиры

Мошенниками могут быть не только продавцы квартир, но и покупатели. По наблюдениям юристов сферы недвижимости, люди, которые промышляют квартирами имеют отличные знания законов. Все документы составляются так, что человек никак не может доказать свою правоту в суде. Чаще всего судебные разбирательства ни к чему не приводят. Обманутый гражданин лишается и квартиры и своих денег.

Важно! Чтобы вашей доверчивостью и человеколюбием никто не воспользовался, вы должны помнить 3 постулата:

  1. Половина продающихся квартир на рынке недвижимости, особенно на вторичке, в руках мошенников (это факт, доказанный юристами).
  2. Чтобы защитить свои права и деньги – не верьте обещаниям и уверениям. Если у квартиры за несколько лет сменилось больше 2 владельцев, то откажитесь от сделки. Особенно, когда у вас нет юриста в сфере недвижимости. Выбор на рынке большой – найдете другие прекрасные квартиры.
  3. Договор купли-продажи – это основной доказательный документ в суде. Все, что в нем написано, считается правдой.

Причины, по которым продавец/покупатель просят занизить/завысить стоимость жилья есть, но они, чаще всего, незаконные. Что нужно знать, чтобы не попасть впросак, перечислено в таблице:

Стоимость квартиры
ЗавышеннаяЗаниженная
Кому выгодноПокупателюПродавцу
В чем выгодаНе вносит первоначальный взнос по ипотеке из своего кармана, потому что по договору купли-продажи сумма указана выше реальной. В случае умышленных махинаций с его стороны, продавец будет вынужден вернуть указанную завышенную стоимостьМинимизируется налоговая нагрузка. Если сдавать декларацию, то можно получить вычет 1 млн. руб. В случае расторжения договора через суд и реституции, продавец получает обратно свою квартиру, а возвращает сумму, указанную в договоре
Чем не выгодно завышениеУплачивает неоправданный высокий налог. Если договор будет расторгнут в судебном порядке, то вернет покупателю сумму, указанную в договоре
Чем не выгодно занижениеЕсли покупатель заплатил больше, чем написано в договоре купли-продажи, то практически не сможет доказать истину в суде, и ему вернут только те деньги, о которых идет речь в договоре.
Как себя обезопаситьНе заключать сделки в случаях малейших сомнений или явных нарушений закона. Проводить сделки «под присмотром» банка, крупной и уважаемой риэлторской компании, где есть юристы по недвижимости или нанять такого специалиста.Выбирать квартиры с небогатой историей (чем меньше было собственников, тем лучше). Ни один нотариус не сможет определить скрытых собственников, среди множества прежних хозяев.Отказываться от квартир, которые слишком часто продают (например, 2 – 3 раза за 2 года). Задайтесь вопросом – это квартира для проживания или переходящий из рук в руки вымпел?Не доверять покупателю, который собирается проводить махинации с налоговой или банками – в худшем случае суд сочтет вас сообщником.

Реституция – возврат сторонами всего полученного по сделке.

Как защититься от мошенников при покупке квартиры

Вам нужно всегда помнить, что с каждым годом контроль над процессами рынка недвижимости, движения денежных масс становится все строже. Давно рассматривается закон о том, чтобы суммы больше 500 тыс. руб. перечислялись только через банки безналичным расчетом.

Кроме этого, не забывайте, что все законодательство за один-два года изменить и адаптировать под отношения сторон на рынке недвижимости – невозможно.

Те, кто хочет обмануть и на этом заработать знают огромное количество лазеек в законе.

А доверчивость граждан и вера в порядочность всех и каждого приводит к тому, что люди целыми семьями остаются без квартир, без денег, но с открытой ипотекой.

Самый ценный совет – покупайте квартиры у людей, которые в ней долго жили. Продавайте жилье тем, кто действует честно.

Итак, человек хочет купить квартиру, а своих накоплений у него нет совсем. Ему одобрили ипотечный кредит в банке, где обязательно нужно внести часть денег от 15% со стоимости квартиры. Покупатель предлагает продавцу указать в договоре купли-продажи сумму, которая превышает реальную на эти 15%, чтобы обмануть банк.

Здесь история заканчивается и начинаются проверки. Банки прекрасно разбираются в махинациях. Поэтому обязательным документом является оценочный альбом, который составляется независимым оценщиком. Стоимость сравнивается со средне-рыночной, кадастровой и указанной в договоре купли-продажи. Если будут обнаружены явные расхождения, то в ипотеке откажут без объяснения причин.

Другой вариант, когда покупатель в сговоре с группой лиц, собирается провести махинации по реституции и затребовать от продавца деньги, которые указаны в договоре. Если в договоре купли-продажи указана увеличенная сумма, то продавцу придется возвращать именно ее. Доказать что-либо практически невозможно.

Даже если мошенничества нет, то налог с продажи у продавца будет выше.

Вообще соглашаться на различные махинации не стоит. Вы не можете знать, какие планы у визави. А закон не может защитить вас после того, как стороны в здравом уме, трезвой памяти, без давления со стороны, подписали документ о купле и продаже недвижимости.

Помните! Банк всегда защитит свои интересы и деньги, но о себе вы должны позаботиться сами.

Одним из способов защиты является депозитарная ячейка. По условиям, можно не только оставить там оплату до вступления в собственность и занесение в ЕГРП, но и заморозить средства до выполнения условий по договору.

Безналичный расчет – перевод денег со счета покупателя на счет продавца не может быть доказательством в суде того, что вы заплатили/получили именно эту сумму, а не другую.

А вот движение денег через банк, являющийся посредником при передаче средств за сделку, о которой он знает или в ней, каким-то образом участвует, прослеживается.

Это может быть косвенным доказательством вашей правоты в суде.

В любом случае, что бы вам подозрительного не предложили при покупке или продаже квартиры, вспоминайте обманутых собственников, о которых так часто рассказывают СМИ и телевидение. Постарайтесь не попасть в их число.

Лучший способ обезопасить себя – покупать жилье вообще без всякой истории от застройщика, например.

Агент по недвижимости предложил мне заключить договор купли-продажи с завышенной стоимостью. Сказал, что так все поступают и берут ипотеку фактически, без первоначального взноса? Насколько это рискованно для продавца и покупателя?

Для продавца – налог будет выше. Для покупателя – если банк раскроет аферу, то расторгнет договор. Некоторые риэлторы считают, что максимально можно завысить стоимость на 10% — 15%.

Как можно завысить стоимость квартиры, чтобы взять ипотеку, но не обидеть продавца?

Обычно в договоре купли-продажи указывается завышенная стоимость, а на разницу в цене покупатель пишет расписку о получении в долг на определенное время. Или расписку об оплате услуг по ремонту, за мебель. Такие операции не стоит проводить самому, если вы не разбираетесь в тонкостях.

Как можно договориться с оценщиком, чтобы он завысил стоимость квартиры?

В 2018 году (а дальше с каждым годом все строже) независимая оценочная компания должна иметь лицензию, быть аккредитованной банком. А каждый оценщик, сотрудник должен иметь соответствующее высшее образование, аккредитацию.

Какой должна быть оплата их услуг, чтобы эти организации и люди согласились портить свою репутацию и терять работу, лицензию? В лучшем случае вам просто культурно откажут. Если вдруг пойдут вам навстречу, то помните, что есть еще и оценщика банков, которые будут перепроверять оценочный альбом и достоверность информации.

В случае обнаружения нарушений, банк либо откажет в кредите совсем, либо одобрит такую сумму, которой точно не хватит на приобретение квартиры.

Ключевая ставка с 17.12.2018, ➤ 7,75 %
Инфляция, март 2019 года ➤ 5,3 %

Источник: https://ipoteka.finance/pokupka-kvartiry/riski-prodavca-i-pokupatelja-pri-zavyshenii.html

Чем опасно завышение цены в договоре купли продажи недвижимости

В договоре завысить цену чем опасно для продавца

Заметьте, что пошлину и сбор должен оплатить сам клиент, так как эта процедура для него является выгодной (в дальнейшем его не будет контролировать налоговая служба). Однако, причины бывают разные, и может случиться так, что сделка будет признана недействительной.

Тогда продавец обязан будет вернуть клиенту такую сумму, которая указана в договоре.

В этом кроется ответ на такой частый вопрос, как: продажа квартиры за 1 млн риски? Указанная сумма в договоре купли продажи квартиры и будет возвращена покупателю, и доказать что-либо через суд не получится.

Выбирать только вам: честная стоимость квартиры в договоре купли продажи и реальный процент пошлины или риск «попасть на деньги» в случае признания сделки недействительной. Онлайн – калькуляторы На сегодняшний день такая процедура – одна из самых распространенных.

Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

Важно Ситуация была напряженная, почти скандальная В договоре указали сумму на четверть меньшую фактической цены. На дополнительные деньги Продавец написал расписку. Сделка состоялась.
Покупатель получил «разрушенную» квартиру.

Продавец снял все розетки и линолеум, скрутил все краны. Через несколько месяцев Покупатель обратился в суд с иском о возврате излишне уплаченных средств и суд его удовлетворил. Уж как Продавец эти деньги возвращал — не знаю. Но прецедент такой был.

Завышение цены в Договоре купли-продажи Еще одна, часто встречающаяся ситуация — завышение цены.

Просит об этом Продавца ипотечник, Покупатель не имеющий собственных средств на первоначальный взнос, при покупке квартиры за счет кредитных средств. А это как правило 20% от цены, в некоторых банках- 10%.

Какую цену указывать в договоре купли-продажи квартиры?

Только не ожидайте, что он покажет абсолютно достоверные результаты. Для того чтобы узнать о точной оценке, лучше обратиться к профессиональному оценщику недвижимости.

При оценке рыночной стоимости квартиры эксперт должен учесть все особенности:

  • имеются проведенные или не проведенные ли ремонтные работы;
  • есть ли в наличие перепланировка;
  • обратит внимание на технические параметры жилья.
  • возьмет к вниманию и юридический аспект, ведь в квартире могут быть прописано определенное количество собственников разного возраста, она может оказаться приватизированной, обремененной, заложенной в банковском учреждении и т.п;
  • многое другое.

Стоит ли действовать самостоятельно? Если вы решили самостоятельно дать оценку продаваемой квартире, тогда лучше следовать всем критериям и реальной рыночной стоимости такой недвижимости.

Завышенная цена в договоре купле-продажи квартиры

Если вв сделке участвуют супруги — каждый из них может рассчитывать на получение налогового вычета. Например: цена квартиры 4 000 000.0 — каждый из супругов получит возврат, уплаченного ранее подоходного налога, в размере 260 000.0 Конечно при условии полной цены в договоре и наличия расписки от Продавца.

Внимание Занижая цену в договоре, вы уменьшаете сумму возврата. Впрочем, при следующей покупке жилья, вы сможете восполнить потери.
Чем опасно занижение цены для Продавца Другая возможная ситуация — это риски возврата денежных средств Покупателю.

Был случай: цена в договоре была занижена по настоянию Продавца, с целью ухода от налогов.

Ипотека. кредит. ипотечный кредит

Vim/Depositphotos Обычно продавцы скрывают реальную стоимость квартиры, чтобы сэкономить на налогах при ее продаже. Другая причина – разрыв в стоимости жилья и уровня «белых» доходов.

Рассмотрим первый вариант. Тут важно знать, когда возникает налог.

Итак, если квартиру подарили или она была получена по наследству, то, чтобы не платить налог при ее продаже, надо ждать не менее трех лет.

А если жилье было получено в собственность после 2016 года – до пяти лет. Однако владелец хочет продать квартиру раньше этих сроков, и при этом сэкономить на налогах. Отсюда и возникает схема с заниженной ценой. Можно ли занизить цену в договоре, если я беру ипотеку? Налог с продажи квартиры: правила и примеры Второй вариант – когда сами покупатели просят указать в договоре купли-продажи неполную стоимость.

Риски продавца при завышении стоимости квартиры при ипотеке

Передо мною сообщение форума:«Продаем квартиру. Потенциальный покупатель желает взять квартиру в ипотеку. В договоре купли-продажи покупатель просит указать завышенную стоимость квартиры, объясняет это тем, что «в банке получает кредит без первоначального взноса».

Зачем ему это нужно, и чем мне грозит, если я соглашусь на его условия?» Покажу на примере, зачем завышение стоимости нужно заемщику-покупателю квартиры. Есть квартира. И, допустим, квартира продается за 5 миллионов.Также допустим, что первый взнос заемщика, по правилам банка, должен составлять 10%.

Это значит, что банк выдаст, в виде кредита, 90% от стоимости квартиры.Если квартира стоит 5 000 000, то банк выдаст 4 500 000, а 500 000 заемщик должен внести из собственных сбережений. Но у заемщика — нет этих самых 500 000, иначе зачем ему обманывать банк? И потому, он хочет, чтобы за квартиру целиком и полностью заплатил банк.

Завышение продавцом стоимости квартиры в договоре купли-продажи

В этой ситуации больше рискует покупатель, ведь продавец тоже может его «кинуть», не вернув излишнюю сумму (в случае, если в качестве подтверждения получения первоначального взноса банк требует размещения средств на счете банка (а, не, например, расписку в получении денег). 4. Никакого нарушения закона здесь нет. Стороны вправе самостоятельно определять основные условия договора, в т.ч. и сумму.

Расписка будет в том, что продавец дал покупателю в долг сумму, равную излишку перечисленной. Т.е. например, квартира стоит 1 000 000р. У покупателя нет желания платить первоначальный взнос 20%, поэтому в договоре указывается, что квартира стоит 1 250 000р, из которых 250 000р.

— первоначальный взнос, и покупатель их оплатил наличными до заключения договора, а 1 000 000р. — заемные средства банка.

Завышенная стоимость на квартиру для банка, риски продавца

Цена договора купли продажи квартиры должна соответствовать действительности. Завышение и занижение стоимости Завышение стоимости квартиры в договоре купли продажи происходит почти всегда.

Продавцы стараются как можно дороже продать свою квартиру, чтобы выручить за нее хорошенькую сумму. Клиенты, в свою очередь, имеют возможность поторговаться, ведь торг – всегда уместен.

Если покупатель заметил, что ценовой критерий завышен всего лишь на плюс-минус 10%, тогда следует просмотреть и такой вариант. В нашей стране могут возникнуть ситуации, когда цену занижают на 10%, но покупатель настроен еще больше ее снизить.

Эксперты предлагают не выторговывать лишние пару – тройку процентов, а купить и без того выгодное предложение.

Просьба покупателя повысить стоимость квартиры на бумаге для ипотеки

Так вот, чтобы не платить подоходный налог с продажи квартиры, некоторые Продавцы просят Покупателя занизить стоимость в договоре до покупной. НО! с 2016 года, если в договоре продажи указана цена менее кадастровой стоимости, будет для расчета подоходного налога применяться именно она.

Подробнее о налогах Как узнать кадастровую стоимость через интернет Чем опасно занижение цены для Покупателя Итак, Вы согласились на занижение цены в договоре. Например: квартира стоит 5 000 000.0 Продавец просит указать в договоре 3 300 000.0 и пишет две расписки: на сумму 3 300 000 и 1 700 000 и Вы передаете ему деньги.

И какая же здесь таится опасность? Через некоторое время он обращается к Вам с предложением расторгнуть договор. -Вы конечно отказываете.
Что же касается признания сделки недействительной, то это может решить только суд.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры? Стоит ли писать фиктивную расписку, чтобы покупатель получил кредит? Для покупателей договоры с заниженной ценой довольно рискованны: очень часто такую схему используют для обмана. Например, мошенники вступают в сговор с хозяевами квартиры (обычно пенсионерами).

Вместе с тем под разными предлогами они убеждают покупателя указать в договоре меньшую стоимость, а затем подают в суд на признание сделки недействительной. Аргументы следующие: «Не знали, что делали», «Ввели в заблуждение», «Цена не рыночная, дешево продали».

Суд часто встает на сторону бывших хозяев и возвращает квартиру, а вот покупатель получает лишь ту сумму, что прописана в договоре. Необходимо выполнить анализ рынка и посмотреть реальную стоимость продажи похожих вариантов.

Продавец не платить налоги если:

  • приобрел квартиру в собственность до 01.01.2016 г и владел ей 3 и более лет. Не зависимо от цены, указанной в договоре -налог он не платит.
  • не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи квартиры равна или менее покупной
  • приобрел квартиру в собственность в 2016 году и после и владел ею 5 лет и более ( пока таких объектов нет на рынке).

Продавец платить налоги если:

  • сроки владения меньше вышеуказанных и цена продажи выше покупной

И здесь, для расчета размера налога можно применить одну из двух формул:

  • (цена в договоре продажи минус 1 000 000.0 рублей ( налоговый вычет с продажи жилых помещений)) * 13%
  • (цена в договоре продажи минус цена в договоре покупки)* 13%

По приватизированным квартирам можно применить только первую формулу.
Кодексом или иным законом, особенности купли и продажи товаров отдельных видов определяются законами и иными правовыми актами.

  • Положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже имущественных прав, если иное не вытекает из содержания или характера этих прав.
  • К отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.
  • Официальный документ, а именно договор, должен быть полностью проверен государственным лицом не только в вопросе правильного оформления, но и в том, были ли выполнены все пункты и соответствуют ли они действующему законодательству страны.

Источник: http://departamentsud.ru/chem-opasno-zavyshenie-tseny-v-dogovore-kupli-prodazhi-nedvizhimosti/

Занижение и завышение цены в договоре купли-продажи недвижимости

В договоре завысить цену чем опасно для продавца

Занижение цены в договоре в договоре купли-продажи недвижимости  или завышение цены —  нередкая ситуация в сделках купли-продажи. Бред конечно, но увы, таковы реалии нашей жизни. 🙂

Разберемся подробно, в каких ситуациях одна из сторон сделки просит занижение цены в договоре  или завышение цены в договоре.
Cтатья обновлена 18/05/2019 г

Занижение цены в договоре

Покупатели  недвижимости могут столкнуться  с предложением Продавца  сделать занижение цены в договоре.
Это пока довольно распространенная практика уклонения от налогов или сокрытие истинной цены продажи одним из супругов или доверенным лицом, с целью наживы.

Причины занижения продавцом цены квартиры

Чаще всего таким образом Продавец хочет избежать уплаты подоходного налога в размере 13%.

Иногда, не понимая как начисляется этот налог, занижение делается бессмысленно.

В каких же случаях Продавец «попадает на налоги» и когда их платить не надо?

Продавец НЕ платит налоги если:

  • приобрел квартиру в собственность до 01.01.2016 г и владел ей 3 и более лет. Не зависимо от цены, указанной в договоре — налог он не платит.
  • не зависимо от срока владения налог не платится если цена продажи  квартиры равна или менее покупной
  • приобрел квартиру в собственность  в 2016 году и после и владел ею 5 лет и более, получил квартиру в наследство и владел ей 3 и более лет.

Продавец  будет платить налоги если:

  • сроки владения меньше вышеуказанных и цена продажи выше покупной

И здесь, для расчета размера налога можно применить одну из двух формул:

  • (цена в договоре продажи минус 1 000 000.0 рублей ( налоговый вычет с продажи жилых помещений)) * 13%
  • (цена в договоре продажи минус  цена в договоре покупки)* 13%

По приватизированным или подаренным  квартирам можно применить только первую формулу.

Так вот, чтобы не платить подоходный налог с продажи квартиры, некоторые Продавцы просят Покупателя занизить стоимость в договоре до покупной.

НО! с 2016 года, если в договоре продажи указана цена менее кадастровой стоимости, будет для расчета подоходного налога применяться сумма равная 70% от кадастровой стоимости.

Подробнее о налогах > > >

Как узнать кадастровую стоимость через интернет > > >

Чем опасно занижение цены для Покупателя

Итак, Вы согласились на занижение цены в договоре.

Например: квартира стоит 5 000 000.0 Продавец просит указать в договоре  3 300 000.0 и пишет две расписки: на сумму 3 300 000 и 1 700 000 и Вы передаете ему деньги.
И какая же здесь таится опасность?

Через некоторое время он обращается к Вам с предложением расторгнуть договор.

-Вы конечно отказываете.

-Он обращается в суд с иском о расторжении кабальной сделки, ведь  цена в договоре меньше рыночной более чем на 30 %

Суд иск удовлетворяет и обязывает его вернуть денежные средства, указанные в договоре. Что он и делает.

-А 1 700 000.0?

-А извиняйте, они к договору купли-продажи квартиры не относятся!

А это другое судебное разбирательство, растянутое на годы.
Может по три копейки и будет возвращать, как знать.

Вывод: Очень обдуманно отнеситесь к предложению о занижении цены.

Если это не очень большая сумма, то можно оформить договор купли-продажи неотделимых улучшений или мебели. Но это тема другой статьи.

Другая ситуация с возможными потерями для Покупателя.

С 2015 года налоговый вычет с покупки жилых помещений предоставляется в размере 2 000 000.0 не на объект недвижимости, как было ранее, а на налогоплательщика.

Если в сделке участвуют супруги — каждый из них может рассчитывать на получение налогового вычета.

Например: цена квартиры 4 000 000.0 — каждый из супругов получит возврат, уплаченного ранее подоходного налога, в размере 260 000.0

Конечно при условии полной цены в договоре и наличия расписки от Продавца.

Занижая цену в договоре, вы уменьшаете сумму возврата.

Впрочем, при следующей покупке жилья, вы сможете восполнить потери.

Чем опасно занижение цены для Продавца

Другая возможная ситуация — это риски возврата денежных средств Покупателю.

Был случай: цена в договоре была занижена по настоянию Продавца, с целью ухода от налогов.Причем это требование было выдвинуто через несколько дней после подписания предварительного договора и передачи задатка. Покупатель сопротивлялся, но вынужден был уступить и квартира ему подходила и возникал риск потери задатка.

Ситуация была напряженная, почти скандальная

Источник: https://exspertrieltor.ru/2016/12/06/zanizhenie-tsenyi/

Какие риски есть у продавцов квартиры? Советы агента

В договоре завысить цену чем опасно для продавца

На сегодняшний день принято считать, что наименее защищенной стороной при проведении сделок с недвижимостью является покупатель. Однако, риски продавцов квартиры также не следует исключать из внимания.

Продавец при проведении сделки может столкнуться с самыми различными проблемами. Самая серьезная из них, конечно же, остаться и без квартиры и без денег за неё.

Давайте разберемся, на что следует делать акцент продавцам недвижимости, как не стать жертвой мошенников и продать квартиру без риска.

Грамотная оценка стоимости недвижимости

Один из самых важных, первый шаг при подготовке продажи – оценка стоимости квартиры. Этот процесс требует проведения большого объема аналитических работ, изучения состояния рынка, оценки своей квартиры на основе самых различных критериев.

Следует учитывать такие критерии оценки жилья:

  • инфраструктуру и развитость района, в котором находится недвижимость,
  • транспортную доступность относительно центра города,
  • технические характеристики самой квартиры: состояние здания, его этажность, количество комнат в квартире и площадь, состояние всех инженерных сетей, ремонт и т.д.

Правильно рассчитать стоимость жилья помогут также данные о конкурентах, которые осуществляют продажу одновременно с Вами.

Каждому продавцу выгодно продать свою недвижимость по максимально высокой цене, соответственно.

Вам следует установить такую стоимость, которая будет соответствовать состоянию рынка и отражать Вашу конкурентоспособность. При этом, не чрезмерно завысив её, иначе, вряд ли кто-то заинтересуется в покупке.

Будьте внимательны также при проведении переговоров.

Многие профессиональные игроки рынка знают толк в проведении торгов и пользуются приемами психологического давления. Устоять под давлением не профессионалу бывает нелегко.

Риски при просмотрах квартиры

Бывают случаи, когда «потенциальных покупателей», которых Вы приглашаете на просмотр, интересует далеко не состояние вашей квартиры, ремонт, вид из окна и наличие правоустанавливающих документов. А интереснее вещи, которые непосредственно находятся в квартире и «плохо лежат».

Чтобы обезопасить себя от воров и мошенников, перед организацией просмотра все ценные вещи и документы необходимо убирать в недоступное место. Кроме того, по возможности, не оставляйте пришедших надолго в одиночестве.

Лучше всего перестраховываться и записывать данные лиц, которых Вы впускаете в квартиру, в том числе и риелторов.

Проведение расследований по поводу кражи предметов во время показов недвижимости потенциальным покупателям – далеко не новость для сотрудников органов внутренних дел. Не допускайте возможности попасть в подобную ситуацию.

Продажа квартиры с агентством недвижимости

Многочисленные риски также связаны с тем, что не все агентства недвижимости – честные игроки. Многие из них ориентированы далеко не на помощь продавцам и покупателям, а на извлечение собственной выгоды, причем достигают они этого посредством незаконных действий.

Будьте внимательны при выборе агентства: обращайте внимание на все детали, которые связаны с его деятельностью и репутацией. Прежде чем доверить проведение такой серьезной сделки как продажа Вашей недвижимости какой-либо компании, убедитесь, что она достаточно долго работает на рынке.

Обратите внимание на наличие отзывов от предыдущих клиентов, проведение большой и качественной рекламной компании. Ознакомьтесь с документами, которые Вам предлагают подписать, в некоторых случаях, лучше получить по ним консультацию независимого юриста.

Если Вы выбрали компанию, профессионалы категорически не советуют отдавать агенту оригиналы Ваших документов (правоустанавливающих, технических и т.д.).

Также нужно быть предельно внимательными с доверенностями и перечнем прав, который Вы собираетесь доверить риелтору. Помните, что оформление генеральной доверенности на риелтора – это худшая из идей.

Что касается оригиналов документов, практике известны случаи, когда продавец после передачи пакета попадает в полную зависимость от агентства.

Нередко недобросовестные риелторы отказываются вернуть Вам документы, принуждают к совершению сделки даже если Вы вдруг передумали продавать недвижимость или на то появились объективные причины.

Риски при составлении документов

Особенно ответственно следует подойти к составлению документов тем, кто занимается продажей недвижимости самостоятельно.

Хорошие агентства недвижимости, как правило, располагают целым штатом специалистов, в числе которых есть и юристы, составляющие документы.

Лучше всего в этом вопросе опираться на типовые формы договоров, которые в огромном количестве существуют в Интернете, адаптируя любую из форм под конкретный случай.

Важно указывать в договоре на существенные недостатки недвижимости, поскольку они могут стать причиной, по которой покупатель захочет сделку отменить. Доказать, что он знал об этих недостатках, будет сложно, если в договоре соответствующие пункты не прописаны.

Продавцу не следует подписывать лишних документов об оплате. Так, если Вы уже подписали договор и передаточный акт, в котором предусмотрена оплата стоимости недвижимости до регистрации документов, то после регистрации ни в коем случае не пишите расписку о получении денежных средств.

Таким образом, Вы создадите ситуацию, в которой дважды получили деньги: по договору и передаточному акту, а также по расписке.

Необоснованное обогащение преследуется по закону, а двойная оплата одного и того же имущества и будет им являться.

Подписав несколько документов, подтверждающих оплату, Вы предоставляете покупателю возможность  обратиться в суд за восстановлением его нарушенных прав и возвратом излишне уплаченной суммы, что подтверждается распиской.

Доказать, что деньги были уплачены лишь один раз в такой ситуации очень сложно.

Передача денежных средств

Самые большие риски при продаже квартиры возникают у продавца в момент передачи денежных средств за недвижимость.

Небезопасным является способ безналичной оплаты. Закон требует, чтобы оплата производилась после регистрации договора, это позволяет избежать залога недвижимости.

Однако, это очень большой риск для продавца, поскольку документы уже зарегистрированы, а денежные средства он может так и не получить. Покупатель может передумать совершать сделку, растратить деньги в процессе подготовки документов, или просто не захотеть оплачивать квартиру.

На то, чтобы вернуть имущество, которое не собирается оплачивать покупатель  уйдет много времени, денег и сил. К тому же, успех – не гарантирован.

При передаче наличных денежных средств продавец может столкнуться с тем, что он получит сумму меньше оговоренной в договоре, либо купюры окажутся поддельными.

Наиболее безопасный способ – осуществить передачу денег с помощью банковской ячейки.

Это гарантия добросовестности каждой из сторон, нотариус при этом выступает гарантом законности всех действий, и в случае возникновения разногласий, его показания учитываются судом.

Кроме того, необходимо четко понимать разницу между «задатком» и «авансом», вносимым за недвижимость.

Задаток – это прямое обязательство каждой из сторон совершить действия, предусмотренные договором. То есть продавец при любых условиях должен продать квартиру, а покупатель – купить.

В случае отказа одной из сторон от исполнения своих обязательств – договором задатка предусматриваются штрафные санкции. Так, в случае отказа от покупки, сумма задатка остается в собственности продавца. Если же сделку отказывается проводить продавец, то покупатель может потребовать возвращения задатка в двойном размере.

Аванс же – своеобразная «бронь» на недвижимость, подтверждение намерения покупателя приобрести недвижимость. Его сумма при заключении договора вычитается из стоимости квартиры, а в случае, если сделка не состоится – продавец обязан вернуть аванс покупателю.

Налоговые риски

При получении денежных средств у продавца возникает обязанность уплаты налога. При этом, эта необходимость и размер налога зависит от времени владения имуществом и стоимости недвижимости.

Так, если квартира находится меньше 3 лет в собственности продавца, а её стоимость превышает 1 млн. рублей, то продавец обязан уплатить налог. Если же недвижимости более 3 лет, то государство предоставляется возможность получения налогового вычета, на всю сумму продажи.

Нередко стороны договариваются о занижении стоимости недвижимости по договору купли-продажи. Принято считать, что такая договоренность рискованна только для покупателя, однако, определенные проблемы могут возникнуть и у продавца недвижимости.

Несмотря на сумму, закрепленную в договоре купли-продажи, покупатель выдает продавцу 2 расписки:

  • одна на сумму, указанную в договоре,
  • вторая – на оставшуюся.

При этом, налог продавец уплачивает на сумму из договора. Вторая же расписка – прямое подтверждение того, что у продавца есть доход, который также должен подлежать налогообложению, на налоги по которому не уплачены.

Нельзя сказать, что любая сделка, которую Вы решите провести самостоятельно, обречена на провал. Это будет зависеть, прежде всего, от вашей подготовки во всех смыслах: информационной, документационной и организационной.

Хорошо разобравшись в процессе, правильно составив необходимы документы, спланировав весь процесс  – Вы на верном пути к успеху.

Однако, если у Вас нет достаточного для этого времени, либо возникают затруднения с юридической точки зрения – Вы всегда можете обратиться к специалистам. Не забывайте, что это можно сделать на любом из этапов работы!

У вас есть вопрос юридического характера?

Источник: https://prodatkvartiry.ru/otvet/kakie-riski-est-u-prodavcov-kvartiry-sovety-agenta/.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.