Судебные споры с агентствами недвижимости

Содержание

Фемида оставила риелторов без права на неустойку

Судебные споры с агентствами недвижимости

Штрафы агентства недвижимости прописывают в договорах часто, пытаясь обезопасить себя от «потребительского терроризма», и ранее дела выигрывали

Верховный суд России запретил риелторам требовать неустойку с клиента в случае, если последний отказался от их услуг. Прецедент создала жительница Московской области, которая искала земельный участок с помощью агентства недвижимости.

В итоге договор клиентка расторгла, найдя подходящий вариант самостоятельно. Соглашение, заключенное между сторонами, предусматривало выплату неустойки в случае расторжения.

Такие пункты агентства недвижимости прописывают часто, пытаясь обезопасить себя от «потребительского терроризма». Эксперты, опрошенные «Реальным временем», считают, что решение Верховного суда на деятельность риелторов не повлияет, так как и раньше покупатель «всегда был прав».

Однако судебная практика показывает, что довольно часто суды встают на сторону посредников, которых клиенты «кидают» после заключения сделки.

До суда высшей инстанции дошла жительница Московской области. Она заключила договор с фирмой по оказанию услуг в области покупки недвижимости, выбирала долго, но ни один из предложенных вариантов ей не понравился, сообщает «Российская газета». В итоге клиентка сама нашла подходящий земельный участок, а договор с конторой расторгла.

Однако риелторы посчитали, что свою работу выполнили — потратили время, подыскивая клиентке достойный вариант. Кроме того, в договоре был пункт, согласно которому в случае невыполнения заказчиком условий договора (например, отказа или уклонения от приобретения участка) или нарушения заказчиком обязанностей по этому договору заказчик обязуется заплатить сто тысяч рублей.

Риелторы посчитали, что свою работу выполнили — потратили время, подыскивая клиентке достойный вариант. Фото visrf.ru

Взыскивать неустойку риелторы решили в суде. Дмитровский городской суд отказал. Оспаривать решение истец отправился в Московский областной суд, который встал на его сторону и признал требование неустойки с клиента законным.

И тогда уже ответчица пошла жаловаться в Верховный суд России, который постановил решение Мособлсуда отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Условия договора, ущемляющего права потребителя на отказ от услуги, — недействительны

Как разъясняет Верховный суд, между сторонами спора был заключен договор возмездного оказания услуг. Согласно ст. 779 ГК РФ, «исполнитель обязуется по заданию заказчика оказать услуги (совершить определенные действия или осуществить определенную деятельность), а заказчик обязуется оплатить эти услуги».

В ст. 310 ГК РФ говорится, что односторонний отказ от выполнения договора или изменение его условий не допускается, за исключением некоторых случаев. И данный случай как раз попал под это исключение.

Суть в том, что одной из сторон спора является предприниматель, а такие отношения регулируются Законом о защите прав потребителей, который, как известно, подразумевает, что «покупатель всегда прав».

Посреднические услуги — купля-продажа недвижимости — также подпадают под Закон о защите прав потребителей.

Такие отношения регулируются Законом о защите прав потребителей, который, как известно, подразумевает, что «покупатель всегда прав». Фото n-novorossia.ru

Согласно ст. 782 ГК РФ, «заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов». То же самое написано и в Законе о защите прав потребителей (статья 32).

Однако то, что понес какие-то расходы, работая с заказчиком, риелтор доказать не смог. Какие-либо другие правовые последствия отказа для заказчика (к примеру, неустойка или штрафы, которые в договорах могут прописывать агентства недвижимости) законом не предусмотрены. По ст.

16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющего права потребителя, признаются недействительными.

В итоге пункт договора про неустойку, если заказчик откажется от сделки, Верховный суд посчитал ущемлением его права на отказ от услуги.

Договоры со штрафными санкциями — пережиток прошлого и защита от «потребительского терроризма»

По словам руководителей агентств недвижимости, которых опросило «Реальное время», договоры, в которых прописывают различные неустойки в случае отказа клиента от их услуг, действительно ранее часто встречались. Однако в последние годы риелторы действуют в рамках правового поля.

— У нас давным-давно были договоры со штрафными санкциями, и когда стали юридическую составляющую анализировать и смотреть, к чему это нас приводит, то поняли, что ни к чему, кроме как к вопросам от клиентов и возможности взыскать определенными органами с нас штраф. Мы поняли, что нам это совершенно не нужно, и из договоров это убрали.

Наверняка есть фирмы, которые не до конца разбираются в законах и, возможно, ставят такие неустойки у себя в договорах, но, по сути, они не работают.

Более того, они могут навредить — Роспотребнадзор может на основании таких пунктов, ограничивающих права и свободы клиентов, наложить штраф на юрлицо, оказывающее эти услуги, — говорит директор агентства недвижимости «Флэт» Руслан Хабибрахманов.

Анастасия Гизатова предполагает, что агентства, заключающие договоры со штрафными санкциями, возможно, становились жертвами так называемого потребительского терроризма и таким образом пытаются себя защитить. Фото Романа Хасаева

Директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова предполагает, что агентства, заключающие договоры со штрафными санкциями, возможно, становились жертвами так называемого потребительского терроризма и таким образом пытаются себя защитить. Но это и то, что спор дошел до суда, по ее словам, говорит о непрофессионализме риелтора.

— Если бы клиентке понравились варианты, которые ей предлагали риелторы, у нее не было бы оснований для претензий. Изначально они не четко оговорили параметры участка, либо не четко оговорили свои действия.

Я считаю, что тут проблема при заключении договора, и стороны не поняли, что они хотят друг от друга. Заключение договоров со штрафными санкциями я не поддерживаю.

Если заключается договор в пользу риелтора, то должен быть и пункт, который предусматривает его ответственность, потому что клиент так же тратит свое время, — говорит Анастасия Гизатова.

По словам собеседницы «Реального времени», заключать договор с агентством, которое предусматривает штрафы или которое никаких штрафов не берет, — это исключительно выбор клиента: на рынке есть и те, и другие организации.

Клиент не всегда прав: суды встают на сторону риелторов

Другое дело — это компенсация понесенных расходов, когда агентство заказывает рекламу по продаже или покупке объекта недвижимости. Но такие расходы должны быть документально подтверждены. Транспортные расходы, к примеру, довольно трудно подтвердить.

— Проблем с компенсацией не возникает — это не такие большие суммы, а если говорить о штрафах — это не правомерно. Другое дело, когда услуга выполнена и клиент отказывается платить за услугу, то закон, конечно, исполнителя защищает.

Есть масса примеров, когда человек воспользовался услугами агентства, выходит на сделку… тогда суды встают на сторону исполнителя.

Потому что несправедливо было бы, если бы безнаказанно поступали с организациями, которые тратят на это свои силы, энергию, деньги, — говорит Руслан Хабибрахманов.

«Другое дело, когда услуга выполнена и клиент отказывается платить за услугу, то закон, конечно, исполнителя защищает», — говорит Руслан Хабибрахманов. Фото Романа Хасаева

Так, в Екатеринбурге суд встал на сторону риелтора, которому клиентка отказалась заплатить вознаграждение. Он подыскал ей подходящий вариант, но через некоторое время узнал, что договор купли-продажи совершен за его спиной, и подал в суд на клиентку.

Ответчица предъявила встречный иск о защите прав потребителей. В частности, она просила суд признать недействительным пункт договора, запрещающий клиенту самостоятельный поиск потенциальных покупателей и заключение договора продажи квартиры с другими лицами.

Суд встал на сторону риелтора, постановив взыскать с ответчицы 104 тысячи 615 рублей.

Из них 80 тысяч рублей — вознаграждение по договору оказания услуг, 4 тысячи 615 рублей — проценты за пользование чужими денежными средствами и 20 тысяч рублей — расходы на оплату услуг представителя в суде.

Еще в одном случае Верховный суд не решил, на чью сторону встать. Истец — риелтор, которому клиентка отказалась оплатить вознаграждение.

Она мотивировала свой отказ тем, что объявление о продаже квартиры было в открытом доступе и риелтор не совершал каких-то особенных действий по поиску квартиры.

Дело гражданская коллегия Верховного суда отправила на новое апелляционное рассмотрение, проверить, был ли ответчик добросовестным, отказавшись от оплаты услуг, и установить дополнительные обстоятельства.

Московская история создала новый прецедент, когда суд встал на сторону клиента, а не риелтора.

Источник: https://realnoevremya.ru/articles/74399-verhovnyy-sud-vstal-na-storonu-klienta-v-spore-s-rieltorom

Судебные споры с агентствами недвижимости

Судебные споры с агентствами недвижимости

Меню

– Новости – Судебные споры с агентствами недвижимости

Между тем, перед риелтором стоит задача как можно скорее продать недвижимость, и зачастую он не имеет необходимых теоретических знаний и практических навыков для разрешения спора, который может возникнуть при приобретении либо продаже недвижимости.

С недвижимостью тесно связана такая категория споров как жилищные, например, при сносе и расселении из ветхого жилья, выселении жильцов — нанимателей, вытекающие из ошибок при приватизации.

Сюда же относятся споры, связанные с действиями или бездействием государственных и муниципальных органов власти, обязанными обеспечивать граждан жилыми помещениями. Обратите внимание! Понятие недвижимости закреплено в ст. 130 ГК РФ.

Типичные судебные споры о недвижимости из-за ошибок собственников

д. У меня была только однажды судебная практика, когда мы сами подавали в суд на клиента.

Это был смешанный договор с человеком, который являлся родителем собственника, был зарегистрирован в объекте по месту жительства, и божился что получит доверенность в течение суток, как мы найдем покупателя.


В итоге, после появления заинтересованного человека, этот клиент приехал вместе с сыном-собственником и заявил, что готов заплатить 10% от комиссии или ничего.Суд мы проиграли, т.к. судейство было мягко говоря не объективным.

Практика адвоката в области недвижимого имущества

  • о признании договоров на отчуждение недвижимого имущества недействительными;
  • дела о признании права собственности на жилье;
  • дела, связанные с ошибками при приватизации квартир;
  • о выселении, а также снятии с регистрационного учета;
  • споры, связанные с самовольными перепланировками;
  • споры, возникающие из договоров аренды жилой недвижимости;
  • судебные дела, связанные с ипотекой объекта недвижимости;
  • споры, связанные с приобретением жилья путем долевого строительства;
  • административные споры с органами муниципальной и государственной власти в сфере предоставления жилых помещений гражданам.

Как и для других категорий споров, так и для споров по недвижимости, характерны следующие пути их решения:

  • внесудебный — состоит в написании претензий лицам, которые нарушают те либо иные ваши права.

Фемида оставила риелторов без права на неустойку

В спорах по недвижимости необходима квалифицированная защита ваших интересов и прав собственности во время суда и на стадии досудебных переговоров. Попытки самостоятельно отстаивать свои интересы могут привести к существенным потерям: квартиры, дома, производственного помещения или инвестиций, стоимость которых зачастую составляет миллионы.


Вас проконсультирует опытный юрист Дмитрий Анатольевич Иванов Руководитель направления «Гражданские дела»,Эксперт по гражданскому праву,Бывший судья, юридический стаж 18 лет Заручившись помощью квалифицированного адвоката по недвижимости, вы повышаете ваши шансы на благополучный исход дела, не совершите юридических ошибок, которые могут привести к неблагоприятным последствиям.

Важные тенденции в спорах о недвижимости // обзор практики

Инициатива по ремонту мест общего пользования Октябрьский районный суд города Ростова-на-Дону вынес решение по интересному делу, в котором мечи скрестили два собственника офисного здания в споре о том, кто должен оплатить ремонт мест общего пользования. Предыстория дела такова. Один из собственников, посчитал, что следует обновить ремонт коридоров в здании.

Второй собственник отказаться тратиться на эти излишние, по его мнению, мероприятия. В итоге, инициатор ремонта самостоятельно привлек строительную бригаду, заключил с ней договор и отремонтировал общие помещения (коридоры, входные узлы) за свой счет.

Однако попытка в судебном порядке взыскать затраты с не участвовавшего в ремонте помещений компаньона не увенчалась успехом.

Споры по недвижимости

Внимание На странице представлены примеры разрешения в суде проблем, связанных с оборотом недвижимого имущества в городе Ростове-на-Дону.

Адвокат проводит юридическую работу: непосредственно сопровождает сделки с недвижимым имуществом, признает в суде сделки недействительными, взыскивает задаток взятый по предварительному договору в двойном размере, ведет суды с агентствами недвижимости по качеству их услуг, осуществляет взыскание неустойки с застройщика.
Важно Адвокаты кабинета используют оплату юридических услуг по частям. Взыскание неустойки с застройщика при нарушении сроков сдачи квартиры — Около 400 000 рублей неустойки и штрафа взыскал пользу дольщика суд с муниципального застройщика МКУ «Объединенная дирекция строящихся объектов города Ростова-на-Дону».
— Свыше 800 000 рублей неустойки и штрафа взыскал дольщик за несвоевременно построенный дом застройщиком ООО «Сафия».

Судебные споры в сфере недвижимости

Клиент купил квартиру минуя договор с агентством недвижимости на информационные услуги Ростовчанка заключила с агентством недвижимости «Дом.ру» ИП Орлова П. В.

договор возмездного оказания информационных услуг, по которому ей была показана квартира.

В последствии показанная агентством недвижимости квартира была приобретена данной гражданкой минуя агентство недвижимости, вследствие чего, ИП Орлов П.

В. обратился в Октябрьский районный суд города Ростова-на-Дону с исковым заявлением о взыскании оплаты по договору возмездного оказания информационных услуг. Споры по недвижимости Даже по истечению полугода после отведенного договором срока – дом в Ростове-на-Дону так и не был сдан в эксплуатацию.

Теперь требования дольщика будут включены в реестр кредиторов застройщика-банкрота в Арбитражном суде Ростовской области. — Застройщик ООО «Рубин» не смог осуществить строительство ЖК «Европейский». В судебном порядке дольщик взыскал неустойку с застройщика в надежде вернуть свои деньги в случае начала процедуры банкротства застройщика.

Судебное решение Пролетарского районного суда города Ростова-на-Дону по иску гражданина к ООО ТРЕСТ «КурортСтрой», которое взяло у истца денежные средства и обязалось построить коттедж и передать дольщику квартиру в нем, но не исполнило свои обещания. — Аналогичное дело, которое слушалось в Пролетарской районном суде г.

В итоге, покупателю квартиры стал не интересен такой долгострой, и он обратился в Первомайский районный суд города Ростова-на-Дону, где смог расторгнуть договор с нерадивым застройщиком, вернул потраченные на покупку квартиры деньги и взыскал неустойку с застройщика за неисполнение обязательств в срок.

— Застройщик ООО «Ростовгипрошахт» несвоевременно сдал жилой дом по ул. Половинко, 280/2 в городе Батайске. Дольщик обратился к адвокату Геннадию Ефремову и в результате был подан иск на 313 000 рублей в Кировский районный суд Ростова-на-Дону.Ответчик признал требования истца и заключил мировое соглашение с выплатой 313 000 рублей неустойки в пользу истца.

Судебная практика с участием риэлторов. в помощь начинающим риэлторам.

Суд посчитал, что агентство недвижимости не исполнило свои обязательства по договору и отказа в удовлетворении исковых требований ИП Орлова П. В. Определение суда апелляционной инстанции решение суда оставлено в законной силе.
Признание недействительным договора дарения квартиры — Эта история произошла в г. Ростове-на-Дону. Женщина пожилого возраста нуждалась в деньгах и, прочитав в газете объявление «кредиты под залог недвижимости», позвонила по номеру, указанному в объявлении, встретилась с кредитором и получила от него денежную сумму переоформив на него свой дом.
Кредитор, конечно же обещал, что переоформляет на себя дом на время до возврата долга. Важные тенденции в спорах о недвижимости // обзор практики О разностороннем подходе судов к проблеме отношений между гражданами по передаче денег в качестве задатка и размере возврата этой суммы можно прочитать в статье адвоката на эту тему.

Источник: http://auditinter.ru/sudebnye-spory-s-agentstvami-nedvizhimosti/

Споры по недвижимости

Судебные споры с агентствами недвижимости

НЕДВИЖИМОСТЬ – ЗЕМЛЯ, ДОМА, КВАРТИРЫ, ДАЧИ, на сегодняшний день является наиболее ценным активом. Именно по этой причине львиная доля всех споров в нашей стране возникает относительно объектов недвижимого имущества: никто не хочет терять серьезные деньги и права владения.

ОТЛИЧНО ПОНИМАЯ ПРОБЛЕМУ, сегодня мы обсудим судебные споры по недвижимости – причины их возникновения, пути разрешения, а также поговорим о том, как гарантировано выиграть любой такой спор и отстоять свои права на недвижимость.

Все споры по недвижимости можно поделить на несколько обширных групп:

ПЕРВАЯ – споры о ПРИЗНАНИИ ПРАВА собственности на недвижимое имущество. Иными словами, это споры, которые возникают по вопросам строительства, перехода прав собственности, добросовестного/недобросовестного приобретения и продажи земли, домов, квартир.

Отнесем сюда и споры по приобретательной давности (по законам нашей страны лицо, которое не является собственником недвижимости, но добросовестно владеющее и управляющее им на протяжении 15 лет, приобретает законное право собственности на такой объект).

ВТОРАЯ ГРУППА. В эту группу входят споры, возникающие МЕЖДУ ЗАСТРОЙЩИКОМ И ИНВЕСТОРОМ, вложившем свои средства в строительство.

Такие споры возникают по поводу нарушения сторонами принятых на себя обязательств.

В подавляющем большинстве случаев это иски относительно нарушения девелопером сроков сдачи объекта, о взыскании неустойки или устранении недостатков объекта, законченного строительством.

Подобные разбирательства регламентируются Градостроительным кодексом РФ,  214-ФЗ «О долевом строительстве» и договорами долевого участия.

ТРЕТЬЯ ГРУППА – это споры по недвижимости, связанные с НАСЛЕДСТВЕННЫМИ ДЕЛАМИ (приобретение прав собственности в порядке наследования, раздел недвижимости между наследниками, признание наследника недостойным, недобросовестным, признание завещания недействительным, совершенным под влиянием заблуждения, угроз или насильственных действий) и СЕМЕЙНЫМИ ДЕЛАМИ (к примеру, раздел недвижимости при разводе, признание недвижимости совместной собственностью, раздел объекта, приобретенного по ипотеке, включая военную, на средства материнского капитала, раздел недвижимости при наличии несовершеннолетних детей и др.).

ЧЕТВЕРТАЯ ГРУППА включает в себя споры, главная цель которых – признать (не признать) ранее совершенную сделку по недвижимости недействительной.

В соответствии с действующим законодательством сделки, совершенные с грубыми нарушениями нормативных актов, затрагивающие права и свободы третьих лиц, а так же совершенные под влиянием обмана, насилия или угрозы, могут быть признаны судом недействительными.

Последствиями такого признания будут возврат недвижимости законному владельцу или восстановление его в правах пользования (например, постоянного бессрочного проживания).

В ПЯТУЮ ГРУППУ стоит отнести все те споры, которые связаны с узакониванием, легализацией самостоятельно выполненных построек, перепланировок, реконструкций и переустройств.

Возникнуть такая необходимость может как в следствии умышленных действий, так и непреднамеренных.

В свое время на территории Московской области появилось множество особняков, возведенных без разрешения на строительство и постановки на кадастровый учет.

На сегодняшний день данные сооружения уже принесли массу проблем их владельцам — на них начисляются повышенные налоги, многие дома власти обязывают снести. Схожая ситуация разворачивается сейчас в Крыму со стихийно возведенными домами и «захваченными» землями, которыми заполнен полуостров, в основном, принадлежащими крымским татарам.

ШЕСТАЯ ГРУППА — споры относительно долей в праве на имуществе. Такие доли могут быть определены по соглашению сторон или в судебном порядке путем подачи иска о признании прав на недвижимость.

Раздел недвижимости осуществляется либо пропорциональным выделением доли в праве (например 50/50), либо т.н. разделом недвижимости в натуре, когда порядок пользования закрепляется за конкретной частью объекта.

И тот и другой способ требует внесения изменений в сведения единого государственного реестра объектов недвижимого имущества, которые оформляются либо в заявительном порядке (в случае достижения договоренности) либо путем предъявления исполнительного документа или решения суда.

ОТДЕЛЬНАЯ ГРУППА споров – ЖИЛИЩНЫЕ, связанные с вселением и выселением, определением порядка пользования недвижимостью и оплатой коммунальных платежей, разделом жилых помещений, в том числе, при расторжении брака (например по искам о разделе квартиры, дома, дачи, гаража или машиноместа).

Сюда же относятся споры с нанимателями жилых помещений (арендаторами или «квартирантами»), нарушающими свои обязанности по договору или пользующимися помещениями вовсе без такового, а так же споры с жильцами, вовсе не имеющими права находиться в спорном помещении.

Ну и ПОСЛЕДНЯЯ в нашем сегодняшнем списке группа споров о недвижимости – это КАДАСТРОВЫЕ споры, то есть споры, которые обычно возникают между государственными органами и собственниками земли, сооружений на земле, а так же между владельцами смежных участков или строений.

Это споры относительно «положения объекта на местности». Чаще всего разбираются в данном случае о границах участка, стоимости участка, а так же о площади и характеристиках объектов, расположенных на нем.

Что делать при возникновении спора?

Единственный верный способ выиграть судебные споры по недвижимости – обратиться к опытному профильному юристу. Грамотный юрист сделает все для того, чтобы урегулировать отношения еще в досудебном порядке, конечно же, с положительным исходом именно в Вашу пользу.

Почему за решением судебного спора по недвижимости стоит обращаться именно к профильному юристу? Все дело в специфике, сложности сбора и составления необходимых документов.

  • Во-первых, нужно будет проанализировать, какие документы у Вас в наличии, какие нужно получить в соответствующих инстанциях и есть ли в бумагах, находящихся у Вас на руках, ошибки (в таком случае документ нужно будет переделывать). Документы также помогут реально оценить Ваши шансы на успешный исход дела. Если шансов мало – опытный юрист обязательно сообщит об этом. Очень часто для получения отдельных бумаг нужно обращаться в архивы. В большую часть архивов доступ простому человеку закрыт.
  • Затем нужно будет правильно выбрать инстанцию для подачи искового заявления и правильно составить это самое исковое заявление. Вы знаете, как это делать? Если нет, Вам точно потребуется юрист. Юрист также будет представлять Ваши интересы в суде и, если потребуется, поможет обжаловать решение. Впрочем, если Вы обратитесь именно к нашему профильному юристу, то об обжаловании решения речи идти не будет. У нас огромная практика успешных дел по недвижимости, а потому, если это только возможно, мы добудем для Вас положительное решение в суде!

Источник: https://sup-estate.ru/uslugi/spory-s-nedvizhimostyu/

Расторжение договора с агентством недвижимости: риски, последствия | Правоведус

Судебные споры с агентствами недвижимости

В нижеприведенной статье мы расскажем о том, как расторгнуть договор с агентством недвижимости, заключенный на куплю-продажу жилого объекта, какую ответственность будет нести сторона, расторгающая договор, и какие последствия возможны вследствие прекращения данного соглашения.

Сегодня большинство сделок с объектами жилой недвижимости совершается при участии профессиональных риэлторов, которые занимаются поисками покупателя и продавца, а также осуществляют полное сопровождение сделки.

Однако стоит отметить тот факт, что услуги агентства недвижимости, как правило, оказываются на основании письменного договора, и влечет за собой определенные последствия вследствие возникновения непредвиденных ситуаций, связанных, к примеру, с прекращением купли-продажи квартиры или дома.

Для того, чтобы обезопасить будущую сделку, в первую очередь, необходимо тщательно изучить договор и определить ответственность всех сторон.

Выбираем агентство недвижимости для заключения сделки

Купля-продажа объектов жилой недвижимости – довольно сложный юридический процесс, поэтому выбирая агентство, предпочтение лучше отдавать организации, которая берет на себя исполнение процедуры в полном объеме со всеми формальностями, предусмотренными договором.

Агентство должно быть положительно зарекомендовано на рынке недвижимости и являться членом профессиональной ассоциации риэлторов.

Во избежание финансовых потерь и рисков непреднамеренных выплат штрафов и неустоек не стоит останавливать свой выбор на сомнительных организациях, предлагающих сразу заключить договор между заказчиком и исполнителем без предварительных формальностей

Заключение договора: расторжение, обязанности сторон

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо внимательно изучить все пункты и условия соглашения, определить все финансовые и юридические стороны сотрудничества.

Отметим, что в каждом агентстве недвижимости предполагается собственная форма договора (за исключением случаев покупки недвижимости по ипотеке, когда форму договора купли-продажи предоставляет банковская организация), который содержит сведения о правах и обязательствах участников сделки, информацию о договоре возмездно оказываемых услуг и комиссионном вознаграждении.

Структура каждого договора включает в себя:

  • Вводную часть (с указанием данных об участниках сделки). 
  • Непосредственно предмет договора (в чем заключаются услуги риэлтора, готовность получения оплаты после оказания услуги в полном объеме). 
  • Обязательства и сроки их исполнения обеих сторон. 
  • Стоимость и порядок расчетов. 
  • Условия, при которых договор может быть расторгнут.
  • Ответственность сторон. 

При заключении договора об оказании услуг с агентством недвижимости необходимо проверить наличие подписи руководителя агентства или его заместителя, в противном случае данный документ не будет иметь юридической силы.

В преамбуле должны быть отражены все участники договора: заказчик (получатель услуг) и исполнитель (в лице представителя агентства). Подпись на договоре ставится руководителя или лица, наделенного определенными полномочиями в соответствии с уставом организации либо при наличии нотариальной доверенности.

Обязательства сторон должны быть расписаны максимально детально и точно. В дальнейшем, при возникновении юридических споров, их последствия будут связаны в первую очередь с договорными требованиями.

В разделе об обязательствах должно быть указано условие о необходимости проверки чистоты сделки (отсутствие каких-либо обременений на отчуждаемый объект недвижимости), сбор необходимого пакета документов, процесс регистрации в Росреестре.

Стоимость услуг риелторов также расписывается в соответствии с конкретным перечнем за обозначенное вознаграждение.

Кроме того, в договоре должен быть обязательно указан пункт о возможных дополнительных расходах, которые будет нести та или иная сторона (услуги нотариуса, подача рекламных объявлений, оплата справок, необходимых для совершения сделки, и другое). Сроки исполнения обязательств должны быть прописаны каждым отдельным этапом: поиски объекта, покупателя или продавца, срок оформления и регистрации договора купли-продажи в Росреестре. Это поможет определить допущенные нарушения одной из сторон и при необходимости позволит расторгнуть договор услуг и вернуть деньги, внесенные в качестве предоплаты.

Стоит обратить особое внимание на такие понятия, как аванс и задаток, о которых прописывается в договоре об оказании услуг. В зависимости от использования понятия определяется и ход расчетов в дальнейшем оформлении сделки.

Важно! Задаток – сумма, внесенная заказчиком в качестве предоплаты за оказание услуг; в случае одностороннего расторжения договора со стороны заказчика, удерживается агентством в полном объеме, в случае отказа от сотрудничества в лице исполнителя возвращается заказчику в двойном размере. Авансовый платеж возвращается заказчику в полной мере по любой причине расторжения договора.

Условие о порядке расторжения договора услуг является важной составляющей частью данного соглашения.

В нем должны быть предусмотрены обоюдные обязательства сторон, определена возможность расторжения договора с агентством недвижимости в одностороннем порядке, правила уведомления участников соглашения, последствия для каждой из сторон.

Особое внимание стоит обратить на ответственность сторон, в частности, наличие и размер штрафных санкций за нарушения обязательств. Данный пункт должен быть абсолютно равноправным для обеих сторон.

Эксклюзивный договор с агентством: расторжение в одностороннем порядке, последствия

Заключенный с агентством недвижимости эксклюзивный договор предполагает более высокую ответственность, возлагаемую в равной степени, как на заказчика, так и на исполнителя. Агентство является заинтересованным лицом в заключении с клиентом возмездного договора на оказание услуг по преимущественному праву работы с определенным объектом недвижимости в качестве исполнителя.

Важно! Эксклюзивный договор с агентством недвижимости лишает заказчика права обращаться в другие организации для совершения сделки с тем же объектом.

Основными обязательствами эксклюзивного договора являются:

  1. для клиента – делегирование прав собственника агентству, предоставление возможности работать с объектом на преимущественной основе; 
  2. для исполнителя – использование максимальных рекламных ресурсов, полное консультационное обслуживание заказчика, юридическая чистота сделки.

Заключение эксклюзивного договора является залогом надежной защиты от любых мошеннических действий и успешного завершения сделки.

Вместе с тем заметим, что эксклюзивный договор с агентством недвижимости может быть расторгнут в одностороннем порядке, главное действовать нужно грамотно, в рамках действующего законодательства, и тогда избежать штрафов и неустоек.

Внесенные средства в качестве частичной предоплаты за оказание услуг, в случае одностороннего расторжения соглашения, должны быть возвращены в полном объеме (ст. 450.1. ГК РФ). Агентство недвижимости вправе удержать только суммы, затраченные на рекламу и иные расходы, фактически понесенные в рамках действующего договора.

Расторжение договора в одностороннем порядке требует составления письменного уведомления с указанием даты, которое должно быть вручено лично специалисту агентства недвижимости либо отправлено заказным отправлением с уведомлением о получении. Подтверждение необходимо сохранять вместе с почтовой квитанцией, в случае судебных споров обязательно потребуется подтверждение факта извещения второй стороны о расторжении договора.

Важно! Извещения в электронном виде, по телефону или факсовым отправлением в качестве доказательной базы не принимаются к рассмотрению.

Все спорные вопросы, возникающие между риелтором и клиентом, регулируются Положениями ФЗ «О защите прав потребителей», а значит права клиентов защищены больше, чем их контрагентов.

Каждая услуга, оказанная в рамках договора, должна быть отражена в документе, подписанном всеми сторонами.

В случае отсутствия таковых штрафных санкций не будет, а вот при наличии и не исполнении обязательств – потраченные деньги, скорее всего, вернуть не удастся.

Согласно действующего законодательства потребитель получает гарантии в области сохранения прав и интересов клиента даже в случае неисполнения условий договора:

  • допускается обращение в другие риелторские компании, поиск покупателя\продавца; 
  • допускается отказ от услуг агентства недвижимости в любой момент при условии возмещения расходов, понесенных контрагентом;
  • выставление требований о возврате денежных сумм в случае неисполнения агентством своих обязательств в определенные сроки, договор расторгается, внесенные средства возвращаются заказчику в течение 10 рабочих дней. 

Важно! В случае отказа агентством вернуть заказчику внесенные деньги в качестве авансового платежа в добровольном порядке, исполнитель сам будет выплачивать штрафные санкции, в размере, определенном судебным решением.

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/civil/rastorzhenie-dogovora-s-agentstvom-nedvizhimosti-riski-posledstviya/

Судебная практика с участием риэлторов. В помощь начинающим риэлторам

Судебные споры с агентствами недвижимости

Мы, риэлторы, часто слышим в свой адрес нелицеприятные высказывания. СМИ пестрят громкими делами с участием «чёрных риэлторов». В интернете нередки страшилки о риэлторах-мошенниках.

Но почти нет сюжетов и статей, посвящённых обманутым или, как сегодня говорят, «кинутым» риэлторам. А ведь их немало! Бывает, не любят платить по счетам, как клиенты, так и застройщики.

В суд решаются обратиться немногие наши коллеги. «Почему?» – спросите вы.

На это есть ряд причин:

  • Суды – это долго и дорого. Нередко проще «махнуть рукой» на проблемный случай, а драгоценное время потратить на зарабатывание новых комиссионных.
  • Не факт, что выиграешь. Бывает, что не хватит доказательной базы, и неблагоприятный исход дела обеспечен.
  • Репутационные риски. Страдает авторитет риэлтора.

    Нередко простые клиенты не вникают в суть проблемы. Вопрос «Кто виноват?» сглаживается со временем. Остаётся только осадочек – «Не помню, как и что, но точно была какая-то неприятная история, связанная с судами». Зачастую таких слухов бывает достаточно, чтобы снизился поток обращений к конкретному риэлтору.

Но всегда находятся смельчаки, которые готовы идти до конца.

И такая позиция, на мой взгляд, заслуживает уважения.

Рассмотрим три реальных случая из судебной практики последних лет с участием риэлторов

  1. В начале 2016 года риэлтор обратился в Октябрьский районный суд Екатеринбурга с иском на свою клиентку. С ней был подписан договор на оказание услуг по реализации квартиры, где прописывались комиссионные в размере 80 000 рублей. Агент приступил к выполнению договорных обязанностей: размещал рекламные объявления, принимал звонки, дважды выезжал на показы.

    Нашёл покупателя. С представителем Сбербанка составил предварительный ипотечный договор. Но ни покупатель, ни продавец больше на встречи не являлись, на звонки не отвечали. Вскоре риэлтор узнал, что продажа состоялась, но без него. Тогда он отправил своей клиентке акт выполненных работ – платежа не последовало.

    На суде представителем ответчика был предъявлен встречный иск о защите прав потребителя.

Суд встал на сторону риэлтора, посчитав, что прописанные в договоре обязательства агент выполнил полностью. В его пользу с клиентки было взыскано 104 615 рублей (80 000 – комиссионные, 4 615 – процент за пользование чужими денежными средствами, 20 000 – вознаграждение за представительство в суде). Ответчица обжаловала решение. Но суд высшей инстанции не отменил его

  1. В 2013 году в Арбитражном суде Москвы состоялось слушание дела о конфликте между агентством недвижимости и застройщиком, который привлёк АН к продаже жилья в новом ЖК.

    АН пыталось взыскать комиссионные за продажу квартиры по Гарантийному письму в новостройке в размере 4%, что составило 790 800 рублей.
    А дело было так. Риэлтор показал покупателю одну из квартир (это было подтверждено актом просмотра), заключил с ним предварительный договор купли-продажи.

    Но впоследствии по желанию покупателя договор был расторгнут, предоплата возвращена. А клиент через небольшой промежуток времени купил другую квартиру в этом ЖК. Застройщик согласился на частичную выплату причитающейся суммы агентству, посчитав, что в конкретном случае была исполнена лишь доля обязательств.

    Агентство недвижимости обратилось с иском в суд, но дело было проиграно. Судья обозначил несколько причин отклонения исковых требований: 1) Приобретённая квартира на момент подписания соглашения между АН и строительной организацией ещё не принадлежала застройщику на правах собственности.

     2) Истцом не был предоставлен подписанный акт сдачи-приёмки услуг. 3) Акт осмотра жилого помещения был подписан только со стороны АН.

Обращение в апелляционный арбитражный суд не возымело действия. Решение суда первой инстанции осталось в силе

  1. Август 2012 года. Новокуйбышевский городской суд Самарской области. Дело об уплате комиссионных по агентскому договору. Иск предъявило общество с ограниченной ответственностью «Профессионал» к своей клиентке Добровой А.А.

    По договору агентство недвижимости оказало услугу Добровой А.А. в покупке двухкомнатной квартиры стоимостью 1 600 000 рублей. Комиссионные – 16 000 рублей. Ответчица отказалась от выплаты комиссионных. Просрочка по оплате вознаграждения составила 62 дня.

    Так как в договоре прописана неустойка в размере 0,5 % от суммы за каждый день просрочки, то это 80 рублей в день. То есть 4 960 рублей за весь период задержки оплаты.

Ответчицей был выдвинут встречный иск о расторжении договора, так как, по её утверждению, подписан он был при психологическом давлении со стороны представителя агентства.

Призываю, дамы и господа-риэлторы:

  • Подходите внимательно к подписанию всех необходимых документов. Если работаете с продавцом, то это договор и акт осмотра помещения, в котором расписываются все стороны. Имеете дело с покупателем – обязателен детальный договор, желательно с предоплатой.

  • Формы документов хорошо бы прорабатывать вместе с юристом. Да, это затраты. Зато грамотный договор в дальнейшем избавит от проблем с взиманием комиссионных с клиента, придаст вам уверенности, повысит авторитет. Вы всегда сможете отстоять свои права в судах и других инстанциях.

  • Прописывайте в договоре разумные комиссионные, и у вас будет больше шансов своевременной честной оплаты.
  • Старайтесь сохранять оригиналы, а не копии документов. Есть прецеденты, когда суду стороны предъявляли нетождественные копии.

    А с утерянным оригиналом доказать подлинность копии становится практически невозможно.

Резюме:

если риэлтор работает честно, легально, на основании письменных договорных отношений, добросовестно выполняет свои обязанности по договору, подкрепляет свою работу дополнительными Актами, Приложениями, Соглашениями, то суды всегда будут на стороне риэлтора-исполнителя, главное чтобы была доказательная документальная база.

Источник: https://realtshcool.ru/1058-sudebnaya-praktika-s-uchastiem-rieltorov-v-pomosch-nachinayuschim-rieltoram.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.