Права дольщика при некачественном строительстве жилья

Содержание

Претензия застройщику о некачественном строительстве

Права дольщика при некачественном строительстве жилья
Бесплатная консультация адвоката по защите прав потребителей Цены на услуги адвоката по защите прав потребителей

Одним из наиболее востребованных вариантов приобретения жилой недвижимости является участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов. В этом случае застройщик привлекает инвестиции частных лиц под обязательство передать часть построенного объекта – готовое жилое помещение.

Требования к качеству

Обязанности застройщика регламентированы Федеральным законом № 214-ФЗ, в их перечень входит передача дольщику готового объекта, соответствующего условиям договора, требованиям строительных норм и регламентам, а также архитектурно-проектной документации на дом. Если указанная обязанность исполняется ненадлежащим образом, застройщик может быть привлечен к ответственности по требованию дольщика.

Поскольку передача готовой квартиры осуществляется по передаточному акту, именно в данном документе будут зафиксированы претензии к качеству жилого помещения. Если выявлены отступления от заранее оговоренных качественных характеристик, у дольщика есть право требовать от застройщика:

  1. устранения выявленных недоделок и недостатков передаваемого объекта в разумный срок за счет застройщика;
  2. соразмерного уменьшения стоимости готового объекта;
  3. возмещение расходов, понесенных дольщиком для устранения недостатков.

Указанные варианты дальнейших действий дольщика регламентированы ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, он вправе выбирать любой способ устранения выявленных недоделок. Выбранный вариант должен быть оформлен в виде претензии, которую необходимо официально вручить застройщику.

3 варианта получить бесплатную помощь опытных адвокатов

Помощь юриста при решении вопросов о некачественном строительстве

Обратите внимание! Даже если застройщик отказался подписать перечень выявленных недоделок при передаче готового объекта, это не лишает дольщика права на подачу претензии. Несоблюдение претензионного порядка предъявления требований к застройщику существенно осложнит дальнейшую процедуру устранения нарушений качества квартиры.

На практике, наиболее эффективным вариантом является требование о возмещении фактически понесенных расходов на проведение дополнительных ремонтных работ. В этом случае можно отметить следующие преимущества:

  1. дольщик имеет возможность самостоятельно выбрать подрядную организацию, которая устранит недостатки в качественных характеристиках квартиры (если эти работы будут выполняться по заданию застройщика, возможность граждан повлиять на результат ремонта будет минимальной);
  2. объективная стоимость ремонта, выполняемого по заказу дольщика, легко определяется на основании сметы и акта выполненных работ, тогда как действия застройщика отличаются непрозрачностью.

Составленную претензию целесообразно направить по почте, либо вручить уполномоченному представителю застройщика под роспись. Это позволит сохранить доказательства предъявления претензии для судебного спора.

Споры по некачественному строительству в суде

Если застройщик не устранил выявленные недоделки в срок, зафиксированный в претензии (этот срок должен отвечать требованиям разумности), дольщик имеет право обратиться в суд, в том числе за расторжением договора.

Нужно учитывать, что возможность расторгнуть договор в принудительном порядке наступает только в случае, когда претензии к качеству готовой квартиры имеют существенный характер, либо если застройщик не устранит недоделки в разумный срок. При этом в состав искового заявления можно включить следующие требования:

  1. расторжение договора долевого участия в строительстве;
  2. возврат полной суммы, уплаченной застройщику при подписании договора;
  3. взыскание неустойки в размере 1/150 от ставки Центробанка РФ за каждый день пользования денежными средствами.

Обратите внимание! В силу ст.

9 Федерального закона № 214-ФЗ при наличии основания для одностороннего расторжения договора, датой прекращения его действия будет являться день направления соответствующего письма-уведомления в адрес застройщика.

Предъявление такого требования в содержании искового заявления необходимо для принудительного взыскания денежных средств, если застройщик отказывается их вернуть в добровольном порядке.

В случае если предметом судебного спора является не расторжение договора, а взыскание убытков, в их состав допускается включить все расходы, которые понесли граждане по причине невозможности проживать в жилом помещении ненадлежащего качества. Например, к таким расходам будет отнесена арендная плата за временный съем жилья, если недостатки квартиры не позволяют проживать в ней.

Помимо этого, на переданный готовый объект устанавливается гарантия застройщика сроком не менее пяти лет. Если в течении указанного срока выявляются дефекты жилого помещения, связанные с ненадлежащим качеством строения, претензии по качеству предъявляются в аналогичном порядке.

Возможно вам будет интересно

Бесплатная консультация адвоката по защите прав потребителей Цены на услуги адвоката по защите прав потребителей

Источник: https://advocate-service.ru/advokat/po-zashhite-prav-potrebitelej/pretenziya-zastrojshhiku-o-nekachestvennom-stroitelstve.html

Что может дольщик и должен делать застройщик по ДДУ?

Права дольщика при некачественном строительстве жилья

Распространенным способом создания жилья является долевое строительство. В процессе него, застройщики привлекают денежные средства дольщиков, на которые и осуществляется возведение многоквартирных домов.

Законодательные нормы, которые регулируют отношения сторон в таких сделках, содержатся в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Нормы, регламентирующие процедуру строительства, также закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации и постановлениях Правительства РФ.

Права и обязанности застройщика при долевом строительстве

Основной обязанностью застройщика является осуществление строительства (собственными силами или с привлечением подрядчиков) многоквартирного дома в предусмотренный договором долевого участия (ДДУ) срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартир в построенном объекте участникам долевого строительства.

Дополнительные обязательства застройщика перед участниками, чьи денежные средства он привлекает для реализации своих проектов, заключаются в следующем:

  • оформить все необходимые документы;
  • соблюдать сроки возведения многоквартирного жилья;
  • соблюдать качество работы;
  • размещать публично и предоставлять гражданам информацию о финансовых расходах, о долгах и доходах организации и пр.;
  • добросовестно расходовать денежные средства дольщиков в рамках строительства;
  • своевременно передать жилье участникам.

Данный перечень не является исчерпывающим.

Законодательством регламентируются и иные моменты долевого строительства. Например, в случаях задержки со сдачей жилья, застройщику необходимо осуществить мероприятия по уведомлению и согласованию с дольщиками новых сроков.

Права организации, привлекающей средства граждан для участия в долевом строительстве, заключаются в следующем:

  • заключение соглашений с подрядчиками, как на отдельные работы, так и на возведение жилья полностью;
  • расторжение договоров с теми участниками долевого строительства, которые нарушают условия сделки;
  • выдвижение требований к дольщикам об оплате неустойки за просрочку платежей;
  • обращение в судебные инстанции за защитой своих прав.

Помимо этого, застройщик имеет и иные права, установленные договором долевого строительства и законодательством. Ограничение законных прав и свобод недопустимо.

Права и обязанности дольщика

Закон об участии в долевом строительстве, прежде всего, защищает права и интересы граждан, участвующих в таком строительстве.

Самым важным является право на расторжение договора с застройщиком в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется дольщику только в определенных случаях:

  • если жилье не было передано в установленный срок (нарушение сроков составляет более 2-х месяцев);
  • если организация не исполняет обязанности, предусмотренные договором долевого участия;
  • если возведение многоквартирного дома приостановлено;
  • если работы по строительству выполнены некачественно;
  • если площадь квартиры и иные параметры существенно отличаются от установленных норм в договоре.

Неисполнение или нарушение застройщиком требований законодательства и условий ДДУ позволяет дольщику требовать от застройщика:

  • устранения недостатков работ;
  • выплаты неустойки;
  • уменьшения стоимости квартиры;
  • возмещения расходов на устранение недостатков.

Помимо этого, граждане вправе знакомиться с документаций (разрешениями, заключениями, проектной декларацией, финансовыми результатами и т.п.), а также требовать ее представления на любом этапе строительства.

В обязанности граждан, участвующих в долевой застройке многоквартирного жилья, входит своевременное внесение денежных средств в установленных размерах и принятие квартиры после ввода объекта в эксплуатацию.

Закон разрешает привлекать денежные средства дольщиков для строительства многоквартирного жилья тремя способами:

  • на основании ДДУ между сторонами об участии в долевом строительстве;
  • посредством выпуска эмитентом жилищных сертификатов;
  • жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами.

Также, застройщику необходимо обеспечить свои обязательства по застройке либо поручительством банка, либо страхованием гражданской ответственности.

Привлекать средства участников на строительство с нарушением законодательства запрещено. В противном случае такие действия должностных лиц и организаций влекут наложение штрафа, а сделки могут быть признаны недействительными.

Пример

Гражданин «В» (истец) обратился с исковым заявлением в суд к Организации «Н» (ответчику) с требованием расторгнуть договор долевого участия в строящемся многоквартирном доме, взыскать с ответчика денежные средства, перечисленные в уплату за квартиру, а также взыскать с ответчика убытки. Истец обосновал свои требования тем, что в декабре 2014 года гражданин «В» заключил с Организацией «Н» договор, в то время как данная организация не имела соответствующих на то разрешительных документов.

Суд, проверяя материалы дела, установил, что Организация «Н» не являясь застройщиком, и в нарушении требований законодательства осуществляла мероприятия по привлечению денежных средств дольщиков путем заключения договоров, не имея какого-либо обеспечения (банковского поручительства или страховки).

Разрешая спор, суд удовлетворяет требования истца — гражданина «В» о расторжении договора на основании ст. 170 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) и взыскании денежных средств полностью в соответствии со ст. 167 ГК РФ.

Особенности договора долевого строительства

По договору долевого участия в строительстве многоквартирного жилья дольщик приобретает не квартиру, а только право на ее получение, которое возникнет после того, как застройщик закончит строительство многоквартирного дома и введет его в эксплуатацию.

Объект принимается по акту приема-передачи. После чего, участнику долевого строительства необходимо оформить право собственности на данное помещение.

Законодательство предусматривает регистрацию прав собственности на квартиры в возведенном объекте сразу на имя дольщика.

Основанием для этого служат документы, подтверждающие окончание строительства (разрешение на ввод в эксплуатацию) и передаточный акт.

Уполномоченный орган регистрирует права на основании представленных документов и заявления от участника. Данная процедура является платной. Размер государственной пошлины установлен ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.

Специалисты Росреестра проверяют документы на соответствие требованиям нормам законодательства, вносят необходимые сведения в Единый государственный реестр прав, и производят записи на правоустанавливающих документах.

После всех процедур собственнику выдаются оригиналы документов и при необходимости выписка из ЕГРП.

Проблемы долевого строительства

Идеальных случаев долевого участия в строительстве многоквартирного жилья практически не существует. Проблемы могут появиться в любой момент осуществления застройки. К основным, из наиболее распространенных неприятностей, относятся:

  • Привлечение денежных средств на строительство жилья лицом, не имеющим на это право. Такие ситуации возникают, если организации осуществляют привлечение денежных средств граждан незаконными способами и в нарушение требований закона;
  • Нарушение сроков сдачи квартир. Часто строительство затягивается на длительный период, и дольщики не могут получить свое жилье годами;
  • Нарушение качества объекта строительства. Недобросовестные застройщики могут использовать низкосортные строительные материалы в целях экономии затрат или при производстве работ в помещении имеются дефекты;
  • Банкротство организации-застройщика;
  • Отчуждение права собственности на имущество общей долевой собственности многоквартирного дома. Когда имущество (подсобные помещения, чердачные помещения и т.п.) передано застройщиком посторонним лицам, не являющимися участниками долевого строительства.

Зачастую, такие проблемы можно разрешить только в судебном порядке. Однако, в случае банкротства организации, дольщики не всегда имеют возможность вернуть свои деньги.

При заключении договора долевого участия в строительстве жилья, обе стороны такой сделки наделяются определенными правами и обязанностями.

Так как застройщик является экономически сильной стороной сделки, то и обязанностей у него намного больше.

Обязанности организации, осуществляющей привлечение денежных средств граждан в строительство, определяются не только договором, но и законодательными актами.

В процессе долевого строительства могут возникнуть нежелательные обстоятельства, влияющие на результат сделки. Обычно они заключаются в нарушении застройщиком своих обязанностей или недобросовестности исполнения сделки (нарушение сроков сдачи и качества работ и т.п.).

Любые незаконные действия застройщика или нарушение прав дольщика могут стать предметом судебного разбирательства. Административные нарушения чреваты наказанием в виде наложения штрафа, как на руководителя организации, так и на юридическое лицо. Размер штрафа зависит от вида нарушения и лица его совершившего.

Права дольщиков при изменении площади квартир

После ввода дома в эксплуатацию, выяснилось, что большинство квартир не соответствуют по размерам площадей, установленных договорами. Какие права в этом случае у дольщиков?

Если условия договора в отношении характеристик жилого помещения существенно отличаются, участники долевого строительства вправе:

  • отказаться от таких помещений, расторгнуть договор долевого участия и вернуть денежные средства;
  • требовать уменьшения стоимости квартиры.

Вам необходимо направить претензию организации с указанием Ваших требований. В случае отказа удовлетворить претензию добровольно, обращайтесь в суд.

Источник: http://kvartirniy-expert.ru/dolevoe-stroitelstvo/kvartiry-ot-zastrojshhika-po-ddu/

Профессиональная защита дольщиков при долевом строительстве – Официальный сайт общества защиты прав потребителей

Права дольщика при некачественном строительстве жилья

Как и от чего нужна защита дольщику при долевом строительстве? В первую очередь, от обмана и противоправных действий недобросовестного застройщика. Для этой цели принят Закон № 214-ФЗ, регламентирующий все вопросы правоотношений в долевом строительстве, закон о защите прав потребителей и другие НПА.

Чего следует опасаться дольщику

Судебная практика, и практика правоприменения в РФ переполнена не только случаями мошенничества со стороны недобросовестных застройщиков, пользующихся правовой неграмотностью дольщиков.

Часто в лице застройщика выступают компании, не обладающие финансовой устойчивостью, что в последующим может стать предпосылкой к появлению у них признаков несостоятельности, и не имеющие для проведения строительства достаточных правовых оснований.

К наиболее распространенным случаям следует отнести:

  • заключение ДДУ застройщиками, не имеющими правоустанавливающих документов на землю, предназначенную для постройки многоэтажки;
  • отсутствие разрешения на строительство;
  • использование взносов дольщиков не по назначению;
  • умышленное неисполнение договорных обязательств;
  • двойную продажу одной и той же квартиры нескольким приобретателем и т.д.

Инструментами защиты прав участников долевого строительства в указанных случаях служит грамотное применение закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве в части проведения правового анализа документации застройщика, и заключение ДДУ в строгом соответствии с правилами, прописанными в указанном нормативном акте.

Как защитить дольщику свое право?

Для обеспечения прав дольщиков и с целью предотвращения случайного попадания на рынок строительства недобросовестных застройщиков, правила, прописанные ФЗ № 214, предусматривают возможность для дольщиков не только получить детальную информацию, касаемо их контрагента по ДДУ и правового статуса застройщика. Закон также обязывает застройщика:

  • подготовить и опубликовать пакет проектной декларации;
  • получить разрешение на строительство;
  • получить права на земельный участок под строительство;
  • составить детальный поэтажный план строительства;
  • соблюдать письменную форму договора и наличие в нем существенных условий;
  • провести гос. регистрацию договора.

Согласно норм 214-ФЗ закона вся информация о застройщике должна быть раскрыта и размещена в единой информационной системе жилищного строительства. К сведениям, подлежащим обнародованию относятся:

  • разрешение на ввод в эксплуатацию;
  • проектная декларация;
  • заключение уполномоченного органа, представляющего исполнительную власть субъекта РФ о том, что застройщик и Проектная декларация соответствуют требованиям, которые прописаны в статьях 3, 20 и 23 ФЗ № 214;
  • проект договора;
  • условия, на которых привлекаются денежные средства в том числе и соблюдение требований, предъявляемых для размещения таких средств на счетах эскроу;
  • документы, указанных в статье 3 ФЗ № 214;
  • фото многоэтажки (текущее состояние строительства), градостроительный план земли;
  • документ, раскрывающий информацию касаемо расчета размера личных средств и финансовой устойчивости самого застройщика и т.д.

Важно! Детальная информация об обязанности раскрытия информации со стороны застройщика прописана положениями ст. 3.1 ФЗ № 214.

Законодательство, в целях защиты прав дольщиков и обеспечения правомерности действий со стороны застройщика, предъявляет требования к:

  • органам управления юр.лица-застройщика;
  • обеспечению гарантийных обязательств со стороны застройщика.

Устанавливает:

  • ответственность за нарушение договорных обязательств;
  • порядок, согласно которому должны совершаться операции по расчетным счетам застройщика касаемо привлечения денег со стороны участников;
  • необходимость предоставления информации в Единый реестр застройщиков.

Нужно знать! Главной целью формирования компенсационного фонда при долевом строительстве, который производится за счёт взноса застройщиков, является возмещение дольщикам причиненного банкротством застройщика вреда, а также проведение финансирования необходимых для окончания незавершенного строительства мероприятий.

Детальное изучение вышеуказанных правовых аспектов договорных отношений в рамках договора долевого строительства, а также привлечение специалистов в области права, способных сделать правовой анализ информация о застройщике, правомерности предоставленной им документации, его финансовой устойчивости, наличия или отсутствия предбанкротного состояния позволяют с большой долей вероятности определить возможность положительного исхода договорных отношений и приобретения квартиры без возникновения каких-либо проблем.

Способы защиты

Одним из достаточно эффективных способов защиты является досудебное претензионное урегулирование конфликтов, а также разбирательство в рамках судебного производства, возмещение убытков, полученных от неправомерных действий застройщика и получение компенсации и неустойки по договору.

Законодательство предполагает возможность применения закона о защите прав потребителей в рамках которого с застройщика за нарушение или неисполнение договорных обязательств, а также причинение вреда и другие неправомерные действия можно потребовать моральный вред.

Факт причинения морального вреда должен быть доказан в судебном производстве по делу, с предоставлением допустимой доказательственной базы. 

Важно! При возникновении ситуации, когда застройщик начинает процедуру банкротства, необходимо помнить у возможности привлечения учредителей и контролирующих лиц должника к субсидиарной ответственности. Это увеличивает шанс на возврат неудачно вложенных дольщиками денежных средств в строительство.  

Если застройщиком нарушается срок передачи дольщику жилья, закон наделяет последнего правом на истребование неустойки. Размер неустойки (пени) устанавливают нормы закона № 214 ФЗ.

Предъявлять требования к застройщику дольщик может, если допущены нарушения касаемо:

  • соблюдения требований, установленных ДДУ;
  • условий, прописанных техническим регламентом;
  • требований проектных документов и градостроительных регламентов;
  • других технических требований, которые привели к значительному ухудшению качественных характеристик постройки и другим дефектам, делающим невозможным использование многоэтажки по целевому назначению.

Дольщик может потребовать по своему усмотрению от застройщика:

  • бесплатно устранить выявленные недостатки в приемлемый срок;
  • уменьшить цену договора соразмерно причиненному ущербу;
  • возместить понесенные расходы на устранение недостатков жилья.

Дольщик, может реализовать свое право на гарантированное, а, следовательно, бесплатное устранение конструктивных недостатков и других дефектов, возникших в результате эксплуатации жилья, на протяжении пяти лет. Исключение составляет ремонт технологических и инженерных систем.

 Важно! Презюмируется соблюдение дольщиком правил эксплуатации своего жилья и домостроения в целом, до тех пор пока спорной стороной не доказано обратное.

Одним из эффективных инструментов защиты прав дольщиков по ДДУ, можно считать положения закона № 218-ФЗ О публично-правовой компании, защищающие права – дольщиков при выявлении у застройщика признаков несостоятельности (банкротства).

Застройщик должен делать обязательные взносы в созданный компенсационный фонд, за средства которого обеспечивается гарантия восстановления прав дольщиков в указанных случаях.

Также дольщик имеет законодательную возможность защитить свое право в случае нарушения застройщиком договорных отношений (к примеру, срока сдачи либо получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилья и т.д.) признать право собственности на:

  • конкретный объект недвижимости;
  • на объект, строительство которого не окончено;
  • соответствующую своему денежному вложению долю, которая принадлежит на правах общей собственности дольщикам в многоквартирном доме.

Такие права дольщику предоставлены правилами, прописанными положениями (ст. 12 ГК РФ).3 ст. 8 Закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ; п. 1 ст. 218 ГК РФ, в том числе и об этом говорит правоприменительная практика, закреплённая судебными решениями вынесенными в пользу дольщиков.

Признание ДДУ не действительным, как способ защиты дольщика

Достаточно эффективным становится способ защиты своего права путем признания недействительности сделки.

Если денежные средства на строительство многоэтажки были привлечены лицом, не обладающим на это правовыми основаниями или был нарушен порядок их привлечения, дольщик может потребовать признания договором (сделки) недействительным и потребовать возврата вложенных денег в двойном размере, включая проценты и возмещение причиненных убытков. Такая возможность предусмотрена правилами, установленными ст. 395 ГК РФ (ч. 2, 2.1 ст. 1, ч. 3 ст. 3 Закона N 214-ФЗ.

Нельзя забывать и о том, что указанные правовые основания для защиты прав дольщиков распространяются в тех случаев, когда предполагается, что правоотношения ведутся в рамках ДДУ и этот факт будет доказан в судебном порядке.

Также сделку можно признать недействительной, если застройщик не будет придерживаться требований, отраженных в проектной декларации. При этом возврату подлежат не только денежные средства, но и проценты, размер которых равен двойной величине 1/300 ставки рефинансирования Банка РФ (ч. 7 ст. 19 Закона N 214-ФЗ).

Требования по недействительности сделки дольщик может предъявить и в тех случаях, когда технические характеристики переданного дольщику имущества не соответствует проектной декларации (ч. 4, 4.1).

Глубокое знание, понимание и правильное применение законодательства, своевременное применение всех возможных инструментов правовой защиты дольщиков значительно снизит не только риски при заключении договора долевого участия, но и увеличит гарантии сохранение денежных ресурсов дольщика и обеспечит сохранение времени нервов.

Помощь юристов даст возможность дольщику при возникновении сложностей в рамках договора долевого участия не выбиваться из обычного ритма жизни. 

Источник: https://pnadzor.ru/poleznaya-informaciya/professionalnaya-zashhita-dolshhikov-pri-dolevom-stroitelstve-oficialnyj-sajt-obshhestva-zashhity-prav-potrebitelej.html

Права дольщиков в долевом строительстве: закон, содержание прав | Правоведус

Права дольщика при некачественном строительстве жилья

Договор долевого участия в строительстве регулируется Федеральным законом № 214-ФЗ “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, принятым в конце 2004 г.

И как отмечают специалисты, данная процедура приобретения квартиры считается наиболее защищенной от всевозможных мошеннических схем. Дольщики вкладывают деньги с уверенностью, что застройщик будет действовать в рамках закона, а значит, активно начатое строительство не перейдет в многолетний долгострой.

Однако, как показывает практика, надежную защиту инвестициям граждан способны обеспечить не многие строительные компании.

Немного предыстории

Не так давно, буквально чуть более 10 лет назад, на российском строительном рынке можно было приобрести недвижимость в строящемся доме на основе обычного договора долевого строительства, разработанного самим застройщиком с максимальной защитой собственных интересов.

При этом, права дольщика в долевом строительстве остались довольно призрачными, давая огромный повод для волнений до момента получения ключей от заветных квадратных метров.

На защиту прав дольщиков встало Правительство РФ, приняв Федеральный закон №214 “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации”, который вступил в силу в 2005 г.

Однако, слишком высокие требования и обязательства, налагающиеся на застройщиков в соответствии с принятым законом, привели к тому, что многие строительные компании перешли на продажу объектов по предварительному договору купли-продажи, а также на основе создания жилищно-строительных кооперативов (ЖКХ) – все законно, а ответственности значительно меньше.

В течение нескольких лет продолжались дискуссии по поводу ФЗ-214, в закон вносились разные поправки и изменения в соответствии с конструктивными предложениями, предлагаемыми застройщиками.

Это дало свой положительный эффект – сегодня Федеральный закон предусматривает более гибкие условия реализации строительных объектов, сохранив при этом высокую ответственность за нарушение законодательства. Несомненно, новая редакция закона дала свои преимущества и для участников долевого строительства – их интересы теперь находятся под надежной правовой защитой. И большинство граждан готовы идти даже на какие-либо дополнительные расходы, но квартиру приобретают только по договору ДДУ на основании 214-ФЗ.

Федеральный закон № 214: изучаем свои права

Договор долевого участия (ДДУ) в соответствии с Федеральным законом о долевом строительстве представляет собой официальный документ, несущий в своем содержании в равной степени права и обязанности застройщика и участника.

Соответственно, застройщик несет ответственность за своевременную сдачу в эксплуатацию объекта недвижимости и его передачу участнику долевого строительства, а последний, в свою очередь, обязуется принять объект и внести оплату согласно установленным тарифам.

Важно! Договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме с обязательной регистрацией в Федеральной регистрационной службе.

договора ДДУ по 214-ФЗ должно включать в себя:

  • информацию об объекте долевого строительства (адрес расположения, проектная документация);
  • срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства;
  • информацию о внесении оплаты за объект долевого строительства (размер, сроки и порядок уплаты);
  • гарантийный срок эксплуатации объекта долевого строительства;
  • способы обеспечения исполнения обязательств застройщика.

В случае отсутствия хотя бы одного из вышеназванных пунктов, договор долевого участия в строительстве считается незаключенным.

Вместе с тем отметим, что Федеральный закон 214-ФЗ предусматривает и возникновение определенных обстоятельств. Так, например:

  1. в случае смерти участника долевого строительства, его права и обязанности в соответствии с ДДУ переходят наследникам;
  2. в случае повреждения или разрушения объекта долевого строительства до момента его передачи дольщику, ответственность за все риски возлагается на застройщика;
  3. в случае строительства объекта дольщиком для личных нужд, то есть никак не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, договорные отношения между застройщиком и дольщиком также регулируются Законом о защите прав потребителей.

Дду может противоречить закону 214-фз. что делать?

Как правило, застройщики, уже не первый год являющиеся участниками строительного рынка, имеют в распоряжении шаблон договора ДДУ, зарегистрированного в Федеральной регистрационной палате.

На основании этого образца застройщик заключает все последующие договора, не давая участникам повода для волнений (конечно, если только покупатель не заключает какой-либо предварительный договор ДУ и не является участником программы военной ипотеки).

Однако, зачастую на практике встречаются случаи включения застройщиком в договор долевого участия дополнительных условий и положений, действующих в пользу защиты его прав и интересов.

Такие тонкости при заключении ДДУ может увидеть грамотный юрист, поэтому рекомендуется перед подписанием документа показать его квалифицированному специалисту.

При наличии каких-либо дополнительных условий, повышающих защиту интересов застройщика в ущерб интересам участника долевого строительства, последний вправе потребовать от строителя внесение изменений в договор ДДУ. Отметим, что регистрация договора долевого участия является довольно сложной процедурой, и вполне может быть, что застройщик может не принять условия дольщика об изменении пунктов договора. В этом случае остается два варианта исхода событий: либо дольщик принимает условия застройщика, либо ищет другой строительный объект.

Договор долевого участия в строительстве по «серой схеме»

В соответствии с Федеральным законом 214-ФЗ продажа строящегося жилья иначе, чем по договору долевого участия, не разрешается.

Однако, для привлечения денег в строительство объектов недвижимости закон допускает создание жилищно-строительных и жилищно-накопительных кооперативов, а также, после сдачи дома в эксплуатацию, осуществлять продажу квартир по стандартному договору купли-продажи.

В случае, если застройщик предлагает потенциальному участнику долевого строительства подписать предварительный ДДУ, то, скорее всего, он работает по так называемой «серой схеме», когда есть желание привлечь деньги граждан, но нет возможности заключить основной договор долевого участия (зачастую это связано с задержкой в получении документации на строительство объекта). Подписывая предварительный договор долевого участия, дольщик должен помнить, что ПДДУ – это не более, чем обязательство заключение основного договора с застройщиком в дальнейшем. К тому же, если застройщик просит внести оплату либо ее части по предварительному договору – это уже является нарушением закона 214-ФЗ. И если по какой-либо причине дело дойдет до судебных разбирательств, дольщик не сможет потребовать выплаты неустойки от застройщика, поскольку это условие распространяется только на договора, заключенные в соответствии с 214-ФЗ.

Скачать Федеральный закон об участии в долевом строительстве многоквартирных домов

Источник: https://pravovedus.ru/practical-law/housing/prava-dolshhikov-v-dolevom-stroitelstve/

Права дольщика при некачественном строительстве жилья

Права дольщика при некачественном строительстве жилья

Например, если нарушения, допущенные застройщиком, требуют серьезных затрат и он отказывается что-либо переделывать либо затягивает сроки, то имеет смысл обратиться за независимой экспертизой и подать документы в суд», — рекомендует Светлана Савичева (КР «Мегаполис-Сервис»).

«А также расторгнуть договор можно в случае существенного нарушения требований к качеству или неустранения выявленных недостатков в установленный дольщиком разумный срок», — утверждает адвокат Олег Сухов, ссылаясь на подпункты 2 и 3 пункта 1 статьи 2 закона 214.

Порядок действий в этом случае такой же, как и при расторжении договора из-за задержки сроков строительства и передачи объекта (см. статью «Застройщик нарушает сроки.

Что может дольщик и должен делать застройщик по дду?

Внимание Споры по некачественному строительству в суде Если застройщик не устранил выявленные недоделки в срок, зафиксированный в претензии (этот срок должен отвечать требованиям разумности), дольщик имеет право обратиться в суд, в том числе за расторжением договора.

Нужно учитывать, что возможность расторгнуть договор в принудительном порядке наступает только в случае, когда претензии к качеству готовой квартиры имеют существенный характер, либо если застройщик не устранит недоделки в разумный срок.

При этом в состав искового заявления можно включить следующие требования:

  1. расторжение договора долевого участия в строительстве;
  2. возврат полной суммы, уплаченной застройщику при подписании договора;
  3. взыскание неустойки в размере 1/150 от ставки Центробанка РФ за каждый день пользования денежными средствами.

Обратите внимание! В силу ст.

Отмена долевого строительства: как теперь купить квартиру

Причем если до суда застройщику направлялась соответствующая претензия, суд взыщет с него штраф в размере 50% от присужденной по иску неустойки (пункт 6 статья 13 «Закона о защите прав потребителей»)», — сообщает адвокат Олег Сухов.

«И надо отметить, что в последние годы судебные иски по таким делам стали довольно распространенной практикой, поэтому рассмотрение обращений о признании прав собственности на квартиру-новостройку происходит по четко выработанной схеме — быстро и безболезненно для дольщика (покупателя)», — отмечает Ирина Доброхотова («БЕСТ-Новострой»), и в большинстве случаев суд принимает решение в его пользу. Правда, при использовании «серых» схем могут возникнуть проблемы с доказательствами, а иногда всплывают очень скользкие моменты, например, выясняется, что дом вообще построен незаконно.
Однако таких случаев не так уж и много.

Основные права и обязанности сторон долевого участия

Подготовка и подача иска в суд на застройщика об устранении недостатков, брака Все выявленные недостатки с указанием сроков на их исправление должны быть изложены в претензии и отправлены в строительную фирму. Грамотное составление документа играет важную роль. Так, он может стать частью доказательной базы, если застройщик откажется устранять недоделки.
Законодатель дает право инвестору требовать:

  • безвозмездно исправить строительный брак;
  • уменьшить стоимость недвижимости;
  • возместить расходы, связанные с ремонтом силами дольщика.

Часто гражданам бывает непонятно, в какой срок должны быть исправлены выявленные недостатки. В данном случае, временные рамки устанавливаются исходя из здравого смысла или с привлечением специалистов, разбирающихся в строительной сфере.

При наличии требований об уплате компенсации, важно указать реквизиты для перечисления.

Как подать в суд на застройщика по недостаткам в квартире

В процессе него, застройщики привлекают денежные средства дольщиков, на которые и осуществляется возведение многоквартирных домов. Законодательные нормы, которые регулируют отношения сторон в таких сделках, содержатся в Федеральном законе от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Нормы, регламентирующие процедуру строительства, также закреплены в Градостроительном кодексе Российской Федерации и постановлениях Правительства РФ.

Права и обязанности застройщика при долевом строительстве Основной обязанностью застройщика является осуществление строительства (собственными силами или с привлечением подрядчиков) многоквартирного дома в предусмотренный договором долевого участия (ДДУ) срок и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, передача квартир в построенном объекте участникам долевого строительства.

Важно На жилое помещение в целом он не может быть менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав этого помещения, не может быть менее трех лет.

И если в течение этого времени собственник выявит какие-то недостатки, то он может предъявить застройщику такие же требования, как и в случае обнаружения недостатков еще у несданного объекта.

Иначе говоря от застройщика можно требовать устранение недостатков, уменьшение цены договора и возмещение расходов на самостоятельное решение вопроса (см. пункт 6 статьи 7 закона 214).

А если требование собственника не будет выполнено либо его исполнение затянется по времени, у него появится возможность подать в суд. Судиться можно и при других схемах, но доказывать правду будет сложно – очень затратно по времени и очень нервозно, а без решения суда устранить недостатки объекта, скорее всего, не получится.

Права дольщиков в долевом строительстве

Можно поступить по-другому, и отправить письмо по почте с описью вложений. Если строительная компания окажется недобросовестной, покупатель сможет подтвердить факт передачи претензии.

По истечении 10 дней, застройщик должен дать ответ. Молчание в данном случае приравнивается к отказу от выполнения своих обязанностей и рекомендуется подавать на застройщика в суд по поводу качества построенного жилья. Важно! Если в претензии не будут указаны сроки, то по закону о защите потребителей на исправление недостатков по услуге дается не более 45 дней.

Если обращение игнорируется, застройщик так и не приступил к ремонту, пришла пора подавать иск в суд.

Защита прав участников долевого строительства

Лучше всего в этом плане закон защищает дольщиков, купивших квартиру по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г.

№ 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Прежде всего, в этом документе четко прописано, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических и градостроительных регламентов, проектной документации и т.п. (статья 7, пункт 1).

Претензия застройщику о некачественном строительстве

При удовлетворении иска право собственности будет зарегистрировано Росреестром на основании решения суда, поэтому никаких документов от застройщика уже не потребуется», — рассказывает адвокат Олег Сухов. Но потребовать каких-либо компенсаций с застройщика за затягивание сроков, скорее всего, не получится.

«А вот если причина задержки — недобросовестные действия самого застройщика, например, требование уплатить расходы за содержание общедомового имущества и коммунальные платежи, которые застройщик понес с момента введения дома в эксплуатацию и до момента передачи квартиры дольщику, или требование доплатить разницу за лишние квадратные метры, то уместно будет обратиться в суд с иском о признании права собственности на квартиру, взыскании неустойки (1/150 ставки рефинансирования с даты подписания договора по оказанию услуг до даты возмещения средств. – От ред.) и морального вреда. На защиту прав дольщиков встало Правительство РФ, приняв Федеральный закон №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу в 2005 году. Однако, слишком высокие требования и обязательства, налагающиеся на застройщиков в соответствии с принятым законом, привело к тому, что многие строительные компании перешли на продажу объектов по предварительному договору купли-продажи, а также, на основе создания жилищно-строительных кооперативов (ЖКХ) — все законно, а ответственности значительно меньше.

В течение нескольких лет продолжались дискуссии по поводу ФЗ-214, в закон вносились разные поправки и изменения, в соответствии с конструктивными предложениями, предлагаемыми застройщиками.

Подсудность его рассмотрения выбирает заявитель:

  • по месту регистрации застройщика;
  • по месту нахождения многоквартирного дома;
  • по адресу регистрации истца.

Когда строительный брак затрагивает общее имущество многоквартирного дома, жильцы вправе совместными усилиями защищать свои права. Тогда в качестве истца может обратиться ТСЖ, которое может подать коллективную жалобу в Арбитражный суд.
Жилищное законодательство не возлагает на УК обязанность по представлению интересов собственников в суде.

Право предъявить иск об устранении строительных дефектов у нее появится, только если в договоре с жильцами это будет четко прописано. Итоги и шансы выигрыша в суде по недостроенному дому Строительная компания по закону обязана выплатить неустойку в размере 1% от стоимости квартиры в случае затягивания сроков, положенных для исправления недостатков.

Источник: http://departamentsud.ru/prava-dolshhika-pri-nekachestvennom-stroitelstve-zhilya/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.