Порядок проведения оценки имущества

Содержание

Как происходит оценка имущества

Порядок проведения оценки имущества

Понятие и цели оценки

Виды оценки имущества

Как провести оценку имущества

Оценщики

Обязательная оценка и отказ от работ

Определение реальной стоимости объекта необходимо собственнику во многих случаях. Для этого проводится оценка имущества. Процедура закреплена нормами закона.

Целью работ является установление цены, по которой можно реализовать объект, или рассчитать сумму пошлины.

Так как цели определения стоимости значительно различаются, закон предусматривает возможность проведения специализированных видов оценки. Рассмотрим подробнее.

Понятие и цели оценки

Стоимость материальных благ подлежит регулярному изменению. Основной причиной является динамика рыночной экономики. Для установления актуальной цены возможно оценить объект.

Под оценкой понимается установление цены объекта, проводимого специализированной организацией. Виды оценки могут различаться исходя из целей проведения.

Причины проведения оценочных работ:

  •                купля-продажа;
  •                установление кадастровой стоимости;
  •                получение кредита;
  •                наследование;
  •                оформление договора страхования;
  •                раздел общей собственности супругов при расторжении союза;
  •                исполнение судебного решения;
  •                определение судебной пошлины;
  •                процедура банкротства.

В каждом из перечисленных случаев проведения оценки необходимо для расчета пошлины для государственных органов. Величина пошлины рассчитывается в процентном соотношении от общей стоимости имущественного объекта.

Деятельность организаций регулируется законом № 135 от 1998 года. Виды оценочной деятельности:

  1.              Кадастровая. Вносится в реестр недвижимого имущества. Проводится в отношении недвижимого имущества и земельных участков.
  2.              Инвентаризационная. Устанавливается специалистом БТИ. В процессе проведения оценки учитываются факторы, имеющие отношение непосредственно к объекту. Не включает данные об инфраструктуре, месторасположении и других важных ценообразующих факторов.
  3.              Рыночная. Наиболее объективный способ установления стоимости объекта. Именно по данной стоимости можно реализовать имущество. Устанавливается по состоянию на определенный день. Включает анализ всех факторов, влияющих на увеличение цены.

Виды оценки имущества

Собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом. Чтобы выставить объект на продажу требуется определить его стоимость.

Для определения рыночной стоимости необходимо обратиться в коммерческую организацию. Рынок оценочных компаний представлен значительным количеством предприятий.

Наиболее распространенные объекты оценки:

  1.              Недвижимое имущество.
  2.              Движимое имущество.
  3.              Бизнес.
  4.              Имущество предприятия.
  5.              Интеллектуальное имущество.

Проведение оценки недвижимости включает оценочную деятельность в отношении одного из следующих видов имущества:

  •                квартира в многоквартирном доме;
  •                жилой дом;
  •                земельный участок;
  •                промышленная недвижимость;
  •                арендная плата;
  •                строящиеся объекты.

Объектами движимого имущества, которые подлежат оценке являются:

  •                автотранспортные средства;
  •                драгоценности;
  •                оборудование;
  •                мебель;
  •                станки;
  •                оргтехника.

Под оценкой предприятия понимается расчет стоимости компании. Для определения рыночной цены бизнеса требуется учесть следующие показатели:

  •                стоимость одной акции;
  •                цена контрольного пакета акций;
  •                стоимость имущества предприятия.

Цена предприятия состоит из стоимости всего имущества, находящегося на его балансе. Популярной причиной оценки предприятия является ликвидация объекта. Процедура включает определение цены:

  •                помещения;
  •                станков;
  •                оборудования;
  •                оргтехники;
  •                мебели;
  •                готовая продукция.

Для уменьшения итоговой цены зачастую используется определение амортизационных отчислений. Сумма отнимается от общей стоимости. В результате инвестиционная привлекательность снижается.

 Стоимость интеллектуальной собственности предприятия может значительно превышать цену имущества, которая принадлежит компании. К ним относятся разработки, товарные знаки, франшиза.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Как провести оценку имущества

Порядок проведения оценки не зависит от выбранной организации. Инициатором оценки в большинстве случае является собственник. Рассмотрим порядок проведения оценки:

  •                определение объекта и цели работ;
  •                выбор специализированной компании;
  •                заключение договора;
  •                проведение работ;
  •                получение отчета.

При выборе компании необходимо отдать предпочтение крупному предприятию. Обязательным условием законодательства является наличие 2 и более сотрудников. Клиент должен проверить наличие лицензии на проведение необходимого вида оценки.

Заявитель имеет право обратиться в две и более компании для определения ценовой политики организаций. Однако выбор предприятия не должен основываться на низкой цене. Нужно руководствоваться опытом оценщика и отзывами клиентов.

Заказ на проведение работ оформляется в виде договора. Уклонение исполнителя от заключения контракта говорит о его недобросовестности.

Документ должен включать информацию о методе проведения оценки (сравнительный, прибыльный, затратный, инвестиционный). Методика работ также зависит от вида объекта собственности.

Собственник обязан предоставить правоустанавливающую документацию, информацию о местоположении имущества и доступ к нему в установленное время. Осмотр является необходимым этапом оценки.

Результат работ оформляется в виде отчета. Заказчик подписывает акт приема-передачи для утверждения выполненных работ.

Оценщики

Процедура проводится государственными и коммерческими организациями. Выбор оценщика зависит от причины обращения. К государственным организациям относятся:

  •                Росреестр;
  •                БТИ;
  •                Кадастровая палата.

К коммерческим предприятиям относятся организации, получившие лицензию для проведения определенных видов оценки. Закон предусматривает получение различных лицензий для проведения разных видов оценки.

Зарегистрируйтесь сейчас и получите бесплатную консультацию Специалистов

Обязательная оценка и отказ от работ

Объектом проведения оценочных работ могут быть имущество, его составляющие, права собственности, информация, интеллектуальная собственность, услуги, долговые обязательства.

Стоимость услуг специалиста по оценке напрямую зависит от целей заказа работ. Обязанность по проведению оценки может быть регламентирована нормами законодательства или инициирована собственником самостоятельно.

Обязательная оценка проводится в отношении объектов:

  •                государственной собственности;
  •                внесения в уставной фонд;
  •                страхования;
  •                приватизации;
  •                судебных разбирательств;
  •                налогообложения.

Оценочные работы по личной инициативе проводятся для:

  •                ликвидации или реорганизации предприятия;
  •                заключения договоров;
  •                передачи имущества в аренду;
  •                кредитования;
  •                страхования.

Собственник имеет право не проводить работы по личной инициативе. Договор может заключаться на данных, содержащихся в Росреестре или Кадастровой палате.

Собственник вправе самостоятельно выбирать вид оценки. Для расчета пошлины для суда или наследования целесообразно применить результата инвентаризационной оценки. Для продажи или раздела имущества разумно использовать результат рыночной оценки. Нотариус может оказать в приеме данных инвентаризационной оценки при вступлении в наследство. Однако такие действия можно обжаловать в суде.

Источник: https://www.bp-u.ru/yuridicheskiy-likbez/provedenie-otsenki-imushestva/

Оценка имущества

Порядок проведения оценки имущества

Процедура оценки материальных объектов является необходимой во многих жизненных ситуациях.

Без нее нельзя вступить в наследство, взять ипотечный кредит или провести сделки с недвижимостью.

Государственные организации и коммерческие фирмы могут оценить земельные участки, транспортные средства, оборудование и бизнес в целом, дома и квартиры.

Существуют различные виды и методы определения стоимости материальных объектов. Как разобраться в многообразии и не ошибиться при проведении имущественной оценки разберем в этой статье.

Оценка необходима для определения стоимости конкретного объекта. Она может проводиться в двух случаях:

  • В обязательном порядке. Определение цены на материальные объекты требуется на законодательном уровне при приватизации или наследовании недвижимости, а также при реструктуризации или банкротстве бизнеса;
  • На добровольной основе. Например, если собственник хочет получить информацию о рыночной цене на свою квартиру или земельный участок.

Узнать больше о процедуре купли-продажи земельного участка можно в этой статье.

Оценка стоимости имущества учитывает в себе все особенности и параметры объекта, а также внешние факторы:

  • местоположение;
  • площадь и размеры;
  • общее состояние, степень износа;
  • цены на аналоги;
  • рыночную ситуацию.

На основе анализа показателей эксперты подготавливают отчет, в котором дается оценка и подробно обосновывается процесс ее получения.

Важно: определение стоимости объекта осуществляют специалисты, имеющие сертификат на право проведения такой деятельности.

Поэтому важно ответственно подойти к выбору независимого оценщика, или обратиться в государственные структуры (территориальные отделения «Ростехинвентаризации»).

Цели проведения оценки имущества

Определение стоимости имущества проводится согласно целям заказчика.

Физические лица чаще всего делают оценку материальных объектов в следующих ситуациях:

  • в ходе сделок с недвижимостью, землей или автотранспортом;
  • при страховании объектов. Смотрите дополнительно тут, что делать при отказе страховой выплачивать компенсации;
  • для обеспечения залога по кредиту;
  • при определении суммы ущерба из-за действий сторонних лиц или стихийных бедствий;
  • в ходе подготовки брачного договора;
  • при вступлении в наследство.

Цели оценки имущества, заказываемой юридическими лицами, это:

  • передача объектов в уставной капитал;
  • операции с бизнесом (привлечение инвестиций, заемных средств, подготовка компании реструктуризации или к продаже);
  • операции с оборудованием и транспортом (лизинг, продажа).

Результатом процедуры оценки является официальный документ, который предоставляется в банки, страховые компании, суды.

Кроме того, отчет может использоваться в целях бухгалтерского и налогового учета.

Виды оценки имущества

Выделяют несколько классификаций процедур по определению стоимости объектов. Приведем наиболее распространенные виды оценки имущества.

По подходу к определению стоимости:

  • массовая, при которой оценивается большое число объектов по статистическим данным;
  • индивидуальная, когда различными методами определяется стоимость конкретного объекта.

По типу имущества различают оценку:

  • недвижимости (здания, земли);
  • движимых объектов (оборудование, транспорт);
  • бизнеса (доли, ценные бумаги).

Оценка различается также в зависимости от способа расчета стоимости имущества:

  • рыночная (представляет собой справедливую и обоснованную цену на объект);
  • инвестиционная (расчет стоимости исходя из ожидаемой доходности);
  • ликвидационная (когда объект необходимо реализовать вне зависимости от характера спроса или рыночных условий). Читайте здесь о порядке ликвидации предприятий;
  • для целей налогообложения (оценка проводится для определения налоговой базы);
  • утилизационная (для расчета стоимости учитываются затраты на материалы и комплектующие объекта, а также стоимость его утилизации).

Полезно знать: в отношении недвижимости выделяют также инвентаризационную и кадастровую стоимости. В первом случае на расчет влияют только технические характеристики объекта, во втором варианте дополнительно учитываются и рыночные факторы.

Оценка имущества может проводиться тремя методами:

  • Затратный. Определение стоимости основывается на анализе затрат на создание или восстановление аналогичных объектов.
  • Сравнительный. Оценка рассчитывается исходя из рыночных цен на подобные или идентичные объекты. Для проведения анализа используются актуальные предложения о продаже или недавно совершенные сделки.
  • Доходный. Стоимость определяется путем анализа возможного дохода собственника от владения объектом в будущем. Эксперт рассматривает все возможные способы генерации прибыли от эксплуатации или дальнейшей перепродажи.

В каждом конкретном случае методы оценки имущества подбираются в зависимости от ряда факторов:

  • вид и характеристики оцениваемого объекта;
  • доступность, полнота и качество необходимой информации об имуществе.

В любом случае эксперт предварительно проверяет целесообразность применения всех трех методов, но в конечном варианте может остановиться на одном из них.

Важно: в отчете по оценке имущества должно содержаться обоснование выбора определенного метода и причины отказа от остальных.

Процесс оценки имущества начинается с выбора уполномоченной организации, а заканчивается получением итогового отчета.

Процедура проводится в 6 этапов.

Выбор сертифицированного оценщика

Рекомендуется обратить внимание на следующие моменты:

  • наличие офиса, сайта и полной информации по экспертам, их опыту, лицензии и сертификатам;
  • срок работы на рынке;
  • ценовой уровень;
  • наличие крупных клиентов с хорошей репутацией, благодарностей и отзывов.

Предварительная консультация с представителем компании

Обсуждаются параметры предстоящей оценки имущества:

  • описание целей проведения процедуры;
  • характеристики объекта;
  • необходимость привлечения сторонних специалистов;
  • ориентировочная стоимость услуг.

Окончательное согласование условий и подписание договора

В документе должны быть четко прописаны:

  • оцениваемый объект;
  • срок выполнения оценки;
  • цены на услуги.

Работа оценщика с объектом:

  • выезд на местонахождение;
  • осмотр имущества и документов по нему;
  • подготовка фотографий и заполнение отчета по процедуре осмотра.

Важно: если оценка нужна для определения ущерба, нанесенного третьими лицами, то следует постараться обеспечить присутствие виновной стороны при осмотре.

Иначе в дальнейшем она может потребовать признание оценки недействительной в судебном порядке.

Аналитическая работа оценщика:

  • обработка полученной информации по объекту;
  • анализ рыночной ситуации и прочих факторов;
  • проведение расчетов;
  • подготовка документа об оценке.

Заказчик получает готовый отчет и оплачивает работу.

Таким образом, проведение оценки имущества невозможно без привлечения профессионального оценщика. В особо сложных случаях потребуется консультация сторонних экспертов.

Услуги по определению стоимости объектов обходятся достаточно дорого. Однако не следует экономить на работе специалистов, так как от качества полученного отчета будет зависеть достижение поставленных целей.

Что такое страховая оценка имущества?

Оценка имущества при страховании, это определение действительной рыночной стоимости страхуемого имущества в денежном выражении на момент оценки.

При выполнении оценки имущества для страхования, страховую стоимость имущества определяют совместно страхователь и страховщик, но ответственность за правильность размера стоимости имущества лежит на страховом агенте, страховщике.

Оценочная стоимость имущества, которое предполагается застраховать, является определяющей для определения суммы страховки и размера страхового взноса.

При оценивании имущества для страхования сторонами должны быть использованы все доступные способы, техники и методики определения стоимости, а именно:

  1. документальные подтверждения цены (товарные чеки, квитанции, технические паспорта…);
  2. анализ рынка (сравнение цены страхуемого имущества с ценами на рынке подобного, аналогичного имущества);
  3. балансовая стоимость имущества, с учетом износа;
  4. согласование стоимости страхового имущества страховщиком и страхователем;
  5. другие установленные законодательством способы, приемы и методы оценивания.

Кто может проводить оценочную деятельность?

В соответствии с действующими нормами законодательства РФ оценивать имущество имеют право профессиональные, независимые эксперты-оценщики (субъекты оценочной деятельности), которые прошли специализированное обучение и имеют разрешение (лицензию) на проведение данного вида работ.

В некоторых случаях, оценку имущества имеют право проводить и другие лица, такие, как, судебный исполнитель, при оценке имущества должника, банк или другое финансовое учреждение, при решении вопросов кредитования, страховщик (страховой агент, страховая компания), при страховании имущества, и некоторые другие субъекты.

В каких случаях проводится оценка недвижимости?

В соответствии с нормами закона об оценочной деятельности, существуют обязательные условия для проведения такой оценки:

  • в случае возникновения спора о стоимости объекта;
  • при составлении брачных контрактов, а так же разделение имущества при бракоразводных процессах;
  • при национализации имущества;
  • при ипотечном кредитовании;
  • при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имущества у собственников для государственных нужд;
  • при определении нанесенного ущерба;
  • для признания сделки недействительной в случае завышения или занижения ее стоимости.

Оценивают недвижимость (и не только недвижимость) профессиональные независимые оценщики.

Источник: https://urist.one/imushhestvo/dokumenty-imushhestvo/otsenka-imushhestva.html

Методы оценки имущества: виды, классификация, особенности работы, соблюдение нормативных и правовых актов

Порядок проведения оценки имущества

Оценка имущества требуется в разных случаях, например, при продаже его на торгах или при приобретении с помощью ипотечного кредита. Для этого привлекаются независимые эксперты, обладающие оптимальными навыками и опытом, чтобы определять оптимальную стоимость конкретного актива.

Наиболее часто требуется оценить имущество, принадлежащее компаниям. Оно представлено обычно разными объектами недвижимости или оборудованием.

Опытные эксперты применяют разные методы оценки имущества, причем нередко используется сразу несколько способов, что позволяет получить наиболее достоверные результаты.

Когда требуется оценка?

Необходимость в этой процедуре может возникать в разных ситуациях. Она может быть:

  • Обязательной. Ее непременно требуется проводить, если выполняется процедура приватизации или передается имущество по наследству. Компании в обязательном порядке прибегают к процессу при прохождении процедуры банкротства или реструктуризации.
  • Добровольной. Обычно к оценке прибегают собственники имущества, которые желают получить информацию о том, какова стоимость их активов и имущества, представленного жилыми или коммерческими помещениями, земельными участками или другими объектами.

Подходы и методы оценки недвижимого имущества являются едиными для всех экспертов, но при этом важно обращаться только к опытным оценщикам, обладающим соответствующей лицензией, аккредитацией, опытом и оборудованием для проведения процесса.

Какие учитываются факторы?

При проведении оценки непременно учитываются разные критерии выбранного оборудования или объекта недвижимости. К ним относится:

  • место расположения недвижимого имущества;
  • площадь помещения;
  • размеры оборудования;
  • общее состояние объекта;
  • степень износа;
  • стоимость аналогичных предметов;
  • рыночная ситуация в конкретном регионе или в целом в стране.

После проведения анализа эксперты формируют отчет. В нем непременно описываются используемые методы оценки имущества, а также дается оценка относительно состояния и стоимости предмета.

Определить рыночную, инвентаризационную, кадастровую или какую-либо другую стоимость могут исключительно специалисты, обладающие соответствующим сертификатом, дающим право заниматься данной деятельностью.

Поэтому к выбору независимого оценщика следует подходить ответственно. Целесообразно вовсе обращаться с данным вопросом к государственным организациям.

Цели проведения процесса

Многочисленные методы оценки стоимости имущества используются для разнообразных целей. Если данный процесс проводится физическими лицами в отношении разных материальных объектов, то обычно им требуется выполнить разные действия:

  • совершить разные сделки с ценностями, представленные продажей, передачей в дар или по наследству;
  • покупка страхового полиса на объект, так как при определении стоимости полиса требуется страховщику обладать информацией о его цене;
  • предоставление конкретного имущества банковскому учреждению в качестве залога для получения кредита;
  • при расчете суммы ущерба, нанесенного посторонними лицами или разными чрезвычайными ситуациями;
  • вступление в наследство;
  • формирование брачного договора при заключении брака между двумя гражданами.

Обращаться за оценкой могут не только частные лица, но и разные компании. Для этого используются разные методы оценки имущества и обязательств, но наиболее часто данный процесс выполняется для достижения следующих целей:

  • разные объекты передаются в уставный капитал предприятия;
  • выполняются разные операции с бизнесом, например, привлекаются инвестиции или оформляются кредиты, подготавливается организация к реструктуризации или реализуется продажа компании;
  • передается оборудование или автомобили в лизинг;
  • продается имущество компании.

Результатом проведения данного процесса становится формирование экспертом соответствующего официального документа, обладающего юридической силой. Он может передаваться разным банковским учреждениям, государственным органам, судам или страховым компаниям. Дополнительно этот документ применяется для налогового или бухгалтерского учета.

Способы оценки

При выполнении данной работы независимые оценщики могут пользоваться разными методами оценки имущества. При этом существует несколько классификаций:

Классификация методов оценкиРазновидности способов
По подходу к расчету ценыМассовый, на основании которого оценке подвергается множество объектов, схожих по статистическим параметрам
Индивидуальный метод предполагает определение цены только конкретного объекта, для чего изучаются его разные критерии
По типу имуществаОценка объектов недвижимости, представленных строениями или земельными участками
Движимых объектов, являющихся оборудованием или автомобилями
Бизнеса, причем оценке обычно подвергаются разные ценные бумаги или доли в компаниях
По определяемой стоимостиРыночная представлена обоснованной ценой конкретного объекта
Инвестиционная позволяет определить предполагаемую доходность от использования конкретного имущества для определенных целей
Ликвидационная предоставляет возможность получить сведения о том, сколько средств можно получить путем продажи объекта на основании его текущего состояния
Стоимость для целей налогообложения используется при расчете налога, уплачиваемого в бюджет на основании владения компанией определенным имуществом
Утилизационная предполагает использовать в процессе оценки все затраты на разные материалы, применяемые при создании объекта, а также расходы, которые требуется понести для утилизации имущества
По подходу к определению ценыДоходный, учитывающий возможную доходность от использования конкретной ценности
Расходный, предполагающий учет возможных расходов, которые придется понести владельцу имущества при его использовании в бизнесе
Сравнительный заключается в использовании разных показателей нескольких аналогичных объектов.

Все вышеуказанные методы оценки стоимости имущества являются значимыми. Каждый вариант предполагает использовать собственные показатели и критерии.

Подходы к оценке

Методы оценки имущества организации выбираются самими оценщиками, хотя клиенты при заключении контракта могут самостоятельно указать, какой конкретный способ является для них наиболее привлекательным и приемлемым.

Некоторые оценщики предлагают возможность определять стоимость конкретного объекта на основании трех подходов. При таких условиях получается самая достоверная информация, предоставляемая специалистами.

Доходный способ

Из всех подходов и методов оценки имущества этот вариант считается не слишком популярным. Это обусловлено тем, что нередко получаются недостоверные результаты.

Он предполагает учет доходов, которые могут быть получены владельцем объекта при его использовании по назначению в течение конкретного количества лет.

При таких условиях создаются прогнозы относительно потенциальной стоимости имущества.

При использовании этого способа можно применять два метода оценки имущества:

  • Капитализация доходов. Этот вариант расчета предполагает, что стоимость представлена величиной, рассчитываемой при делении чистого операционного дохода на ставку капитализации. Важно брать доход до вычета налогов. Ставка капитализации рассчитывается в зависимости от ставки, определяемой финансовым регулятором. Дополнительно она изменяется при учете имеющихся рисков.
  • Дисконтирование денежных потоков. Этот вариант расчета считается целесообразным для применения в случае, если доходы от использования имущества постоянно изменяются. Также этот метод оценки имущества предприятия эффективен при использовании разных коэффициентов капитализации.

Профессиональные оценщики достаточно редко пользуются доходным методом определения стоимости тех или иных активов, так как получается часто недостоверный результат.

Сравнительный подход

По-другому такой способ называется рыночным. Считается наиболее простым математическим методом оценки стоимости имущества. Для определения стоимости конкретного объекта оценивается цена аналогичных активов, чья цена хорошо известна и правильно рассчитана.

При выборе объектов, которые будут сравниваться, важно учитывать определенные стандарты. По ним идентичными считаются предметы, которые обладают одинаковыми экономическими, материальными или техническими параметрами.

Во время расчетов могут использоваться разные методы:

  • сделки;
  • накопления активов;
  • чистых активов;
  • отраслевых коэффициентов;
  • имущественный;
  • стоимости замещения.

Обычно оценщики, обладающие значительным опытом, применяют сразу несколько методов, что позволяет получить им наиболее достоверный и оптимальный результат работы. При использовании этого метода оценки видов имущества важно получить как можно больше актуальной информации о состоянии компаний, обладающих теми или иными активами.

Затратный метод

Этот способ предполагает расчет стоимости на основании многочисленных параметров. К ним относятся разные факторы:

  • стоимость земли, на которой располагается оцениваемое строение;
  • цена замещения или воспроизводства;
  • затраты на амортизацию имущества;
  • средства, которые приходится тратить на погашение кредитов, с помощью которых был куплен актив.

При этом методе оценки недвижимости имущества определяются все затраты, которые приходится нести владельцу для его использования в предпринимательской или иной деятельности. Оценщики часто пользуются этим подходом. При его применении расчет может основываться на разных методах:

  • накопления активов, при котором определяется стоимость компании без учета разных долгов;
  • чистых активов;
  • цены замещения, для чего оцениваются исключительно материальные активы, принадлежащие организации;
  • восстановительной стоимости, что позволяет определить, какое количество средств придется потратить, чтобы построить или создать аналогичный объект;
  • ликвидационной стоимости;
  • отраслевых коэффициентов.

Наиболее часто данный подход используется, если планируется компанией масштабное строительство какого-либо нового объекта. На основании полученных результатов оценивается, насколько эффективной будет покупка или продажа того или иного актива. Также нередко применяется метод при покупке страхового полиса на какую-либо недвижимость.

Первоначально при таком методе рассчитывается сумма затрат на воспроизводство или замещение. Из полученного показателя надо вычесть размер износа, который может быть экономическим, функциональным или физическим. В конце учитывается цена участка земли, на котором располагается объект.

Доходный метод имеет не только плюсы, но и некоторые минусы, к которым относится:

  • устаревшие объекты практически не подвергаются замещению;
  • невозможно разделить недвижимость и землю, на которой она располагается.

Таким образом, такой метод считается эффективным и распространенным, хотя обладает и некоторыми значимыми минусами.

Как оформляется оценка?

Процедура может выполняться исключительно опытным оценщиком, обладающим соответствующей лицензией и знаниями. Он должен пользоваться разными математическими методами оценки имущества, чтобы получать актуальные результаты.

Процесс оформления оценки делится на несколько последовательных этапов:

  • первоначально выбирается сам оценщик, который может работать в государственной организации или частной коммерческой компании;
  • составляется договор, на основании которого будет проводиться оценка;
  • формируется заказчиком задание и заявление;
  • передаются оценщику необходимые документы от компании, а также предоставляется информация, имеющая отношение к оцениваемому объекту;
  • оценщик производит оценку и анализ, для чего изучает рыночную ситуацию, изменения в стоимости разных активов, а также производит расчеты по разным формулам на основании выбранного подхода и метода;
  • заказчик может указать в заявлении, какой именно способ определения цены должен применяться специалистом;
  • полученные результаты анализируются и обобщаются;
  • формируется акт оценки специалистом, в котором указывается стоимость изученного имущества и другие сведения, необходимые заказчику.

Оценка выполняется обычно в течение двух недель, но конкретный срок оговаривается заранее и прописывается в договоре. Стоимость зависит от разных факторов, к которым относится вид имущества, сложность работы и другие параметры.

Заключение

Оценка имущества считается специфическим процессом, который должен выполняться только опытными специалистами. Процедура может реализоваться разными методами, а также используется для этого три разных подхода.

Заказывать оценку следует только в компаниях, обладающих лицензией на эту работу. На основании проведенного анализа профессионалом составляется акт, содержащий сведения о стоимости имущества.

Источник: http://fb.ru/article/383171/metodyi-otsenki-imuschestva-vidyi-klassifikatsiya-osobennosti-rabotyi-soblyudenie-normativnyih-i-pravovyih-aktov

Оценка недвижимости: основные цели, особенности и порядок ее проведения

Порядок проведения оценки имущества

Недвижимость, как и любое другое материальное имущество, может быть объектом купли-продажи. Для совершения успешных сделок с участием недвижимости, выяснение ее реальной стоимости отвечает интересам как продавца, так и покупателя.

Поэтому, чтобы узнать актуальную рыночную стоимость любого недвижимого имущества, будь то квартира, загородный дом или завод, необходимо провести его оценку — комплекс мероприятий, направленный на определение стоимости объекта, проводимый профессиональным специалистом-оценщиком.

Начнем рассмотрение процесса оценки недвижимости с основных целей ее проведения.

Оценка недвижимости: зачем она проводится?

Цели проведения оценки могут быть самыми разными и сугубо индивидуальными. Однако существует несколько наиболее распространенных причин, по которым люди обращаются за оценкой недвижимого имущества:

  • Первая и основная из них — определение рыночной стоимости для совершения купли-продажи. В данном случае оценка может быть как обязательной, если объект сделки является государственной собственностью, так и добровольной при работе с частным имуществом. Знать рыночную стоимость объекта очень важно: это позволяет продавцу не “продешевить”, а покупателю — не переплачивать выше рыночной стоимости.
  • Оценка недвижимости также необходима при страховании данного типа имущества. Страховой компании нужно знать точную стоимость объекта для определения цены страховки и размера возмещения ущерба.
  • Формирование уставного фонда предприятия — также является основанием для оценки недвижимой собственности.
  • Не менее распространена и оценка недвижимости для кредитования, так как, если денежная ссуда выдается под залог недвижимого имущества, банк должен знать ее точный денежный эквивалент. Но особенно популярной услугой у оценщиков является оценка недвижимости при ипотечном кредитовании. Приобретенная в кредит квартира находится в залоге у банка и, в случае непогашения долга, выставляется на продажу по ее рыночной стоимости, определенной в ходе оценки.
  • Также без оценки недвижимой собственности не обойтись при решении наследственных споров.
  • Еще одна из причин — оценка недвижимости для суда. Актуальная рыночная стоимость объекта необходима для исполнения принятых в ее отношение судебных решений.
  • И, конечно же, данная процедура необходима при налогообложении. Согласно Налоговому кодексу РФ, расчет налога на недвижимость осуществляется с учетом рыночной стоимости объекта с корректировкой на специфические факторы и понижающие коэффициенты, а значит без точного показателя стоимости недвижимости, полученного в ходе оценки, вычислить сумму налога и снизить вероятность возникновения разногласий с Налоговой службой не получится.

Особенности проведения оценки недвижимости

Первое, что нужно отметить — все оценочные мероприятия проводятся в строгом соответствии с Федеральным законом №135 “Об оценочной деятельности в Российской Федерации” и ФСО(Федеральными стандартами оценки), согласно которым выяснение стоимости объектов недвижимости может быть проведено с применением одного из трех подходов к оценке: сравнительного, доходного или затратного. Выбор подхода существенно влияет на процесс оценки и, как следствие, на ее итоговый результат. Рассмотрим вкратце условия и особенности использования каждого из подходов.

  • Сравнительный подход предполагает оценку недвижимости на основании сравнения стоимости аналогичных(желательно — практически идентичных) объектов. Очевидно, что для использования данного подхода необходима обширная статистическая база по сделкам на рынке недвижимости, а самое главное — объект оценки не должен быть уникальным. Поэтому, чаще всего сравнительный подход задействуется при оценке наиболее распространенной недвижимости на рынке, например, квартир в “хрущевках”. Обязательным условием для применения данного подхода является одновременное выполнение следующих условий:
    • Оценщик должен иметь доступ к статистике по последним успешным сделкам по данному типу недвижимости;
    • Рынок недвижимости должен быть предельно открытым;
    • Необходимо наличие компетентных служб, ответственных за сбор требуемых статистических данных;
    • Факторы ценообразования, принимаемые во внимание в процессе сравнения объекта оценки и его аналогов, должны быть одинаковыми или, по крайней мере, сопоставимыми.
  • Доходный подход предполагает расчет стоимости объекта на основании предполагаемых доходов от его использования. Данный метод подходит только для оценки недвижимости, способной приносить доход и при его использовании принимаются во внимание все возможные доходы, расходы, а также риски и другие нюансы, вероятные при эксплуатации объекта в будущем. Применение доходного подхода предполагает два метода оценки:
    • Метод капитализации доходов;
    • Метод дисконтирования денежных доходов.
  • Затратный подход основывается на сравнении стоимости объекта оценки с затратами на возведение нового объекта аналогичного назначения и наиболее подходит при оценке загородных домов или коммерческих объектов капитального строительства, например, заводов. Данный подход довольно специфичен и может быть применен только в следующих случаях:
    • Если оценка проводится перед страхованием недвижимого имущества;
    • Если объект не сможет функционировать без предварительной реконструкции;
    • Если оцениваемый объект новый;
    • Если недвижимость является основой для улучшения и преобразования в объект другого назначения.

Порядок проведения оценки

Оценка недвижимости осуществляется по состоянию на определенную дату и проводится в несколько этапов.

  1. Первый шаг — постановка задачи. Для наиболее точных и отвечающих требованиям заказчика результатов необходимо установить, с какой целью проводится оценка. Более всего в постановке задачи помогает прямое ознакомление оценщика с объектом и выяснение всех необходимых для работы параметров непосредственно “на месте”. Именно на основании этих данных будет базироваться весь дальнейший процесс оценки. Также на этом этапе определяется дата проведения оценочных мероприятий, которая будет отражена в итоговом отчете.
  2. Далее формируется общий план оценки и подписывается договор, оговаривающий все условия оказываемых оценочных услуг, начиная от описания предмета оценки и заканчивая сроками и стоимостью выполнения работ.
  3. Следующий этап — сбор информации — один из самых трудоемких. В ходе данного этапа анализируются и проверяются на достоверность полученная документация на объект, а также оценивается экономический потенциал рассматриваемой недвижимости. По итогам проведенного анализа определяются ключевые величины, используемые в расчете рыночной стоимости объекта.
  4. Затем идет выбор одного из трех вышеописанных подходов к расчету стоимости объекта. Этот этап крайне ответственный и наиболее ярко демонстрирует компетентность и опыт оценщика, так как правильно выбранный подход — ключ к достижению желаемого результата оценки.
  5. Теперь, когда получена вся необходимая информация и определен метод оценки, производится расчет рыночной стоимости объекта. Именно на данном этапе принимаются все поправки, исправляются неточности и формируется итоговый результат.
  6. Последний этап — составление отчета об оценке. В нем содержится исчерпывающая информация о всем процессе оценки, а также следующие данные:
  • Сведения об оценщике и дата составления отчета;
  • Подробное описание объекта и причина проведения оценки;
  • Список примененных в ходе оценки подходов и методов;
  • Перечень использованных документов;
  • Допуски, поправки и ограничения, принятые во внимание при расчете рыночной стоимости;
  • И, конечно же, итоговая стоимость оцениваемой недвижимости.

В заключение можно сказать, что несмотря на свою трудоемкость, оценка недвижимости является хорошо отработанной процедурой, знакомой каждому оценщику. Поэтому, главным залогом достижения желаемых результатов оценки служит профессионализм и опыт специалистов, выполняющих данную процедуру.

Источник: http://xn----8sbouodbfj5bya.xn--p1ai/blog/2017/12/28/%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%BA%D0%B0-%D0%BD%D0%B5%D0%B4%D0%B2%D0%B8%D0%B6%D0%B8%D0%BC%D0%BE%D1%81%D1%82%D0%B8-%D0%BE%D1%81%D0%BD%D0%BE%D0%B2%D0%BD%D1%8B%D0%B5-%D1%86%D0%B5%D0%BB%D0%B8-%D0%BE%D1%81/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.