Квартира в залоге может ли агентство продавать эту квартиру

Содержание

Продажа или покупка недвижимости под залогом – оцениваем риски | Ипотека онлайн

Квартира в залоге может ли агентство продавать эту квартиру

Покупка недвижимости под залогом оценивается некоторыми юристами как рискованная операция. Но знание особенностей заключения сделки купли-продажи с собственностью, обремененной банковскими долгами, уменьшит риски и защитит финансы покупателя.

Квартира в залоге: что это значит?

Гарантией возврата ипотечного кредита банку является имущество, переданное в залог. Это может быть квартира, дом, автомобиль, т.е. любая ликвидная движимая или недвижимая собственность. Если заемщик не выполняет обязательств перед кредитором, последний имеет право обратить взыскание на заложенное имущество: продать и возместить потери от выданного кредита.

Залог недвижимости — обременение права собственности, вступает в силу после регистрации в Росреестре. С этого момента владелец объекта теряет возможность распоряжения имуществом в части отчуждения. Но может свободно использовать по назначению: жить вместе с семьей в квартире или коттедже, регистрироваться по месту жительства, ремонтировать жилье.

Покупаем квартиру в залоге: на что обратить внимание

Стоит ли покупать квартиру в залоге, часто такой вопрос задают потенциальные покупатели. Риелторы отмечают, что почти четверть жилья вторичного рынка отягчено банковскими долгами. И, поскольку деньги продавцу требуются быстро, чтобы погасить задолженность перед кредитором, такие объекты могут продаваться с существенным дисконтом, т.е. скидкой.

Оформление продажи квартиры в залоге у банка осуществляется от имени заемщика, но отличается от традиционной сделки купли-продажи, поскольку требуется письменное согласие банковского учреждения на отчуждение заложенного имущества;

Отметим, что продаваться имущество в банковском залоге может добровольно, от имени заемщика, когда и банк-кредитор, и должник пришли к единому решению об отчуждении объекта и закрытии долга.

Распространенный способ приобретения недвижимости под залогом — путем  внесения задолженности за продавца. Часто такую ситуацию можно наблюдать, если стороны будущей сделки «нашли» друг друга самостоятельно.

На каком-то этапе выясняется, что квартира — в залоге у банка. Но объект настолько интересен покупателю, что он готов внести остаток по кредиту, и затем переоформить жилье на себя.

Это беспроигрышная покупка залоговой недвижимости, безопасность которой гарантируется банком.

Покупка залоговой недвижимости с согласия банка-кредитора

Сделки такого рода осуществляются с согласия кредитующей организации и под ее контролем. Порядок таков:

  • покупатель передает необходимую сумму в банк и кредит продавца закрывается;
  • кредитор письменно уведомляет регистрационную службу о погашении обязательства и необходимости вывода объекта из-под залога;
  • заключается договор купли-продажи, право собственности покупателя регистрируется в установленном порядке;
  • если приобретение недвижимости осуществляется за счет кредитных средств — регистрируется новый залог, но уже на покупателя.

Рекомендуемая статья:  Что будет если не делать страховку по ипотеке

При оформлении таких транзакций, есть момент, который «выпадает» из поля зрения банков: передача аванса или задатка. Чтобы избежать мошеннических схем, рекомендуют передавать аванс после выяснения спорных вопросов.

Сделка с недвижимостью под залогом Сбербанка проходят по отработанной банком схеме. Подробнее в статье: Покупка квартиры в залоге Сбербанка в ипотеку Сбербанка

Что же делать заемщикам если решили недвижимость продать, а банк-кредитор не дает согласия? Почти все банки дают такое согласие на отчуждение, но если недвижимость оказалась в залоге АИЖК (Дом.

рф), будьте готовы к отказу в продаже, даже письменно написать могут, если требуется. Но практика показала, что возможно пойти на сделку, причем нотариальную и без согласия залогодержателя.

Пошагово весь процесс оформления сделки описан в другой статье: Покупка залоговой недвижимости под ипотеку АИЖК.

Оформление покупки недвижимости под залогом в кредит

Покупатель может оформить у того же кредитора займ на покупку недвижимости, находящейся в залоге у банка.

Это безрисковый вариант стать собственником понравившегося жилья, но обремененного кредитными обязательствами.

Большинство банков для таких заемщиков разрабатывают специальные условия обслуживания: льготный процент по кредиту, небольшой первоначальный взнос, ускоренную процедуру оформления.

Через аккредитованное агентство недвижимости

Для этого обращаются в аккредитованную компанию, уполномоченную сопровождать подобные сделки. Здесь подробно ознакомят с лотами, выставленными на продажу, проконсультируют о преимуществах и «тонкостях» объектов, тенденциях рынка.

Кроме того, ознакомят с копиями документов на приобретаемую недвижимость. Обратившись в агентство-посредник, можно быть уверенным в юридической «чистоте» объекта; задаток можно передавать смело.

Но сотрудничество будет сопровождаться уплатой комиссионных посреднику.

Покупка залоговой квартиры у банка

Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.

Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.

Рекомендуемая статья:  Ипотека в Крыму: банки и условия оформления

Покупка недвижимости под залогом в ипотеку

Покупка жилья в новостройках чаще всего оформляется с использованием ипотеки. Это разновидность кредитного договора, согласно которому при неисполнении обязательств заемщиком, залоговая недвижимость переходит в собственность банка, получающему право реализовать ее и покрыть образовавшиеся убытки.

Покупка недвижимости у банка в ипотеку имеет несомненные плюсы:

  • банк предлагает хороший процент за пользование заемными деньгами;
  • готов на длительный срок кредитования и минимальный первоначальный взнос.

Но есть и недостатки. Предложение такого жилья, как правило, ограничено. Проблему выписки ранее проживающих жильцов кредитор старается переложить на покупателя.

Риски: самостоятельное оформление

Покупка недвижимости под залогом может быть оформлена самостоятельно. Юристы рекомендуют:

  • тщательно ознакомиться с оригиналами документов на приобретаемую собственность;
  • выяснить у продавца наличие письменного разрешения кредитора на продажу, в случае сомнений — самостоятельно обратиться в банк;
  • не торопиться с передачей аванса;
  • в договоре купли-продажи внести конкретные сроки выписки проживающих, передачи ключей от квартиры;
  • причитающиеся денежные средства лучше разместить в арендованной банковской ячейке, доступ к которой продавец получает только после завершения сделки.

Что еще учесть в договоре купли продажи, читайте в статье: Договор купли-продажи с ипотекой – важные моменты для продавца и покупателя.

Сама процедура оформления сделки приобретения залоговой недвижимости в ипотеку сложная, и конечно же проще, когда банк-залогодержатель и банк покупателя совпадают.

Но главным требованием банков, кроме Сбербанка, является наличие первоначального взноса, способного полностью погасить сумму долга продавцов. Сбербанк, пока единственный банк, кто берет на себя риски. И сделка проходит своеобразно.

Сначала заводят в существующую ипотеку покупателей, то есть регистрируют ипотеку продавцов еще и на покупателей (должники теперь и продавцы и покупатели), затем после регистрации первого залога, второй этап — снятие обременения (залога) по письму Сбербанка с одновременной регистрацией договора ипотеки. Договор ипотеки регистрируется с представителем Сбербанка, госпошлина — 1000 рублей делится на количество участников договора (например, банк, и два покупателя оплачивают по 334 на каждого).

Для сопровождения сделки лучше обратиться к опытному юристу или получить у него всестороннюю консультацию.

Рискованно: приобретение в процедуре исполнительного производства

Но бывают ситуации, когда залоговое имущество передается на продажу принудительно. Случается это с недвижимостью, отягченной долгами, когда реструктуризация и отсрочка не привели к желаемым результатам. Тогда, по решению суда, квартира или дом подлежат реализации на открытых торгах.

Что необходимо знать покупателю, рискнувшему приобрести залоговое жилье на аукционе:

  • в квартире могут быть прописаны несовершеннолетние дети, что сразу делает такую сделку продажи незаконной и оспариваемой;
  • исполнительное производство — сложная процедура, в ходе выполнения которой сотрудники банка, службы судебных приставов допускают ошибки, что дает право должнику оспорить принудительную продажу в судебном порядке;
  • чаще всего и банк, и компания-продавец процесс выселения должника перекладывают на покупателя, поэтому надо быть готовым к конфликтным ситуациям;
  • если объект интересен — возможен рост первоначальной стоимости в ходе аукциона.
  • задолженность по коммунальным платежам, всегда выясняйте лично долг продавцов за квартиру или совместно берите справки о задолженности.

Несомненный «плюс» такого варианта покупки — после нескольких безуспешных торгов, первоначальная цена лота существенно снижается.

И еще о рисках: несовершеннолетние в залоговой квартире

Покупка недвижимости под залогом требует обратить внимание еще на один момент: в сособственниках или среди зарегистрированных жильцов есть дети, не достигшие совершеннолетия.

Почему так происходит? Приобретение квартиры с использованием материнского капитала требует дальнейшей регистрации детей в качестве собственников жилья, наравне с родителями.

Но часто, в качестве источников финансирования, привлекается еще и банковское кредитование. Если заемщик не в состоянии обслуживать долг, казалось бы лучший выход — имущество продать и погасить задолженность перед банком.

Сделать это возможно, при условии, что интересы детей не нарушаются.

Перечислим проблемы, которые приходится решать продавцу дополнительно:

  • получить согласие органа опеки и попечительства на продажу залогового имущества;
  • купить или предоставить несовершеннолетним альтернативное жилье, соответствующее по санитарно-гигиеническим и бытовым условиям, площадь которого не менее, чем выделенная на каждого ребенка в отчуждаемой квартире.

Банки конечно предусматривают такие случаи заранее и прежде,чем предоставить доли детям, просят орган опеки в распоряжении написать: «разрешена передача долей , принадлежащих несовершеннолетним в залог банка и разрешено последующее отчуждение».

Безусловно, перечисленные трудности ложатся на продавца. Но их решение потребует времени, что увеличивает сроки заключения договора купли-продажи.

Заключение

Сложная экономическая ситуация приводит к тому, что в ряде случаев заемщики вынуждены продавать жилье, приобретенное в ипотеку.

Как правило, банки не заинтересованы в продаже залоговой недвижимости, и поэтому предлагают различные способы решения проблемы.

Но, если бессильны и реструктуризация долга, и рефинансирование через другое банковское учреждение, разумный выход — продать залоговую собственность и рассчитаться с долгами.

Оцените автора (1 5,00 из 5)

Источник: //onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/prodazha-ili-pokupka-nedvizhimosti-pod-zalogom-ocenivaem-riski.html

Покупка квартиры под залогом

Квартира в залоге может ли агентство продавать эту квартиру

Продажа квартиры в залоге не является широко распространенной операцией на рынке недвижимости, однако при определенных обстоятельствах такие сделки могут быть более выгодными, нежели стандартная операция купли-продажи.

В данной статье мы рассмотрим преимущества покупки квартиры, находящейся в залоге у банка, степень риска при подобных операциях для потенциального покупателя, а также схемы продажи залоговой недвижимости.

Кому выгодна сделка с квартирой в залоге?

Необходимость реализации недвижимости, обремененной залогом, чаще всего возникает у граждан, которые более не в состоянии выполнять свои обязательства перед банком-кредитором.

Подобные сделки стали неизбежным следствием масштабного развития ипотечного кредитования и позволяют заемщику с максимальной выгодой продать кредитную квартиру, полностью рассчитаться с банком и сохранить, таким образом, денежные средства, уже внесенные по кредиту.

Иного способа продать залоговую квартиру, чем найти покупателя, который внесет в банк полную сумму задолженности, для заемщика попросту не существует. Операция не является простой и несет для покупателя определенные риски, что определяет снижение продажной цены недвижимости. А возможность приобрести недорогое жилье вызывает интерес потенциальных покупателей.

Покупка квартиры под залогом является достаточно сложной сделкой и бытует мнение, что подобную квартиру можно приобрести чуть ли не за бесценок.

Это мнение в корне неверно, так как, несмотря на залоговое обременение, рыночная ценность квартиры остается прежней.

И все же, сложность сделки, а также риски для покупателя, сопряженные с покупкой залоговой квартиры, обуславливают снижение стоимости подобной недвижимости до 15%-20%.

Нужен ли посредник

Как уже отмечалось, продажа (и покупка) залоговой квартиры является занятием довольно сложным, хлопотным и рискованным.

Если обычную сделку купли-продажи недвижимости вполне способен подготовить и провести сам владелец квартиры без привлечения риэлтора, то оптимальным вариантом для подготовки продажи квартиры, находящейся в залоге, будет участие опытного специалиста, работающего в одном из крупных агентств недвижимости.

Помимо определения оптимальной цены продажи и поиска потенциального покупателя (с чем, в принципе, может справиться и сам владелец квартиры), необходимо проводить переговоры с банком, поскольку только с его разрешения можно продать залоговую недвижимость. Кроме того, нужно подобрать оптимальную схему расчетов, проверить, не будут ли при сделке нарушены права третьих лиц (в противном случае сделка впоследствии может быть аннулирована), грамотно расставить акценты при подготовке документов. 

Разумеется, привлечение риэлтора для подобной сделки обойдется несколько дороже, чем его участие в реализации более простых схем, однако опыт и квалификация риэлтора, а также его репутационные риски (и риски компании, в которой он работает), представляют собой определенную гарантию чистоты сделки, отсутствие прямого мошенничества, иных неприятных последствий для всех заинтересованных сторон.

Условия продажи залоговой недвижимости

Прежде всего, необходимо отметить, что для банка переоформление кредитных обязательств на другого должника не является самой выгодной операцией, поэтому банки идут на подобные сделки лишь в исключительных случаях.

А вот если речь идет о полном погашении кредита (включая штрафы за досрочное погашение, комиссии, пр.) тогда банки рассматривают возможность продажи залоговой квартиры более охотно.

То есть, основным условием реализации залоговой квартиры является погашение покупателем долга заемщика.

Ключевым моментом операции продажи кредитной недвижимости является вывод квартиры из-под залога, поскольку пока жилье находится в залоге, реализовать его невозможно.

Банк, в свою очередь, не снимет обременение до тех пор, пока у него не окажется полной суммы кредита, поскольку после снятия залога квартира полностью находится в распоряжении заемщика, и он имеет возможность ее продать, обменять или подарить. При этом нет гарантии, что банковский долг вообще будет погашен…

Схемы покупки залоговой квартиры

На сегодняшний день получили распространение следующие схемы продажи залоговой недвижимости:

  • Продажа через погашение кредита покупателем квартиры

Покупатель вносит всю сумму на банковский счет продавца, тем самым полностью погашая обязательства заемщика перед банком. Банк снимает залог, и квартира может быть переоформлена на покупателя. Этот вид сделки является достаточно рискованным для покупателя, поскольку продавец после снятия залога может «передумать» продавать квартиру, и принудить его к этому будет весьма проблематично.

Расчеты ведутся с использованием банковских ячеек (аккредитивные счета), покупатель размещает свои деньги на депозитные ячейки – в одной ячейке находятся средства, предназначенные для уплаты банку оставшейся части долга, а в другой ячейке находится остаток суммы, указанной в договоре купли-продажи. Тем временем в УФРС направляется на регистрацию договор купли-продажи одновременно с заявлением банка. После того, как квартира будет переоформлена, банк получает доступ к средствам в своей ячейке, а продавец забирает деньги из своей ячейки. 

Здесь есть технический нюанс, который является причиной повышенного риска для покупателя и для банка – снятие залога происходит в течение 5 дней, а для перерегистрации работникам УФРС необходимо 10 дней. В течение периода, когда залог уже снят, а права собственности еще не переоформлены, текущий собственник может по заявлению отменить регистрацию договора купли-продажи.

  • Продажа через смену залогодателя

Сделка также предусматривает размещение денег покупателя в депозитных ячейках, однако в этом случае не оформляется договор купли-продажи, а переоформляется залог (и долговые обязательства перед банком) на покупателя.

После того, как покупатель получает свидетельство о праве собственности на квартиру (все еще обремененную банковским залогом), продавец получает свой остаток, а банк – часть суммы, необходимой для погашения долговых обязательств.

Только после этого залог снимается, и квартира полностью переходит в распоряжение покупателя. Это наиболее безопасная схема покупки квартиры под залогом для всех сторон сделки.

Источник: //superrielt.ru/articles/5869/

Квартира в залоге может ли агентство продавать эту квартиру

Квартира в залоге может ли агентство продавать эту квартиру

При помещении остатка собственных средств продавца в арендованную банковскую ячейку необходима доверенность на брокера для исключения форс-мажорных обстоятельств.

Для того чтобы регистрация состоялась, требуется письменное согласие банка в форме уведомления в Главное управление Федеральной регистрационной службы о том, что он не возражает против снятия залога и продажи квартиры. Вариант 2.

Покупатель не хочет заранее вносить денежные средства на расчетный счет продавца.

1) В день проведения сделки покупатель помещает деньги в две банковских ячейки, в одну из которых закладывается сумма долга (обычно ее закладывают на сотрудника службы безопасности банка), достаточную для полного досрочного погашения ипотеки. Во вторую ячейку закладывается разница между суммой долга и продаваемой стоимостью объекта для расчетов с продавцом.

Как продать залоговую квартиру?

Внимание Проектная декларация на рекламируемом сайтеЗастройщик: Золотая ЗвездаАкция «Бери выше» -скидка 5% на видовые квартиры! Ключи на руки за полцены! Кол- во квартир ограничено! м. Шоссе Энтузиастов 3х ком.квартиры от 170000 руб./кв.

м Узнать телефон Лучше не надо…Продавать или нет – этот вопрос, конечно, не из числа тех, на которые можно дать ответ в статье.

Каждый человек решает его самостоятельно, исходя из собственных условий и обстоятельств, глубины своего личного финансового кризиса.

Однако (если все-таки признать уместными какие-то рекомендации) лучше этого не делать.

«Продавать квартиру нужно только в самом крайнем случае, когда уже приняты все меры выхода из сложившейся ситуации, — считает Татьяна Микеева, директор департамента кредитования физических лиц Независимого Бюро Ипотечного Кредитования.

Как продать квартиру, купленную в ипотеку?

Что же делать в такой ситуации? Стоит ли рискнуть? Если предлагаемый объект недвижимости интересен Вам по цене и характеристикам, об агентстве нет откровенно отрицательных отзывов, а сумма вносимых средств относительно невелика (50 – 100 тыс.

рублей) даже в случае заключения такого невыгодного договора у Вас есть хорошие шансы вернуть свои деньги, если сделка не состоится, пускай даже с точки зрения агентства по Вашей вине. Для этого необходимо понимать следующее. Агентство заинтересовано, прежде всего, в потоке клиентов.

При реальной угрозе своей репутации, перспективах судебного разбирательства и огласки, большинство агентств предпочитает вернуть клиенту его деньги, отказавшись от идеи получить то, на что оно, по большому счёту, не имеет права.

Практика современного риэлтора

Руководители агентств недвижимости и рядовые сотрудники соревнуются в причитаниях о том, как трудно работать, пропали клиенты, снизились доходы. Ипотечные продавцы в этой связи выглядят прекрасной клиентурой – они, помимо прочего, так мотивированы на сделку, что больше некуда.

Логичным было бы предположить, что риэлторы постараются охватить этот пласт.

На практике же этого нет… Объяснения, полученные от риэлторов, сводятся к тому, что подобные сделки очень сложны – нужно уговорить не только участвующие стороны, но и банк.


Кроме того, предложение в последнее время вообще выросло – на рынке много просто свободных квартир, и по вполне адекватным ценам, только никто покупать их не хочет.

Особенности продажи квартиры агентству недвижимости

Мало того, что он вообще является ничтожным (поскольку предметом залога указаны неиндивидуализированные денежные средства), он повторяет, в сущности, все недостатки рассмотренного выше первого договора. Деньги вносятся не продавцу, а агентству, которое не уполномочено их получать, и, естественно, не несёт никаких обязательств в отношении того, продаст ли продавец покупателю квартиру или нет.

Другие агентства поступают более корректно юридически, но покупатель оказывается столь же незащищён. В этой схеме заключается так называемый «авансовый» договор (иногда он может быть частью агентского договора).
Здесь деньги называются авансом – но авансом не продавцу за продаваемую квартиру, а авансом агентству за оказываемые им информационно-консультационные услуги по приобретению квартиры, при этом в договоре указано, что этот аванс входит в конечную цену квартиры.

Выкуп квартиры агентством недвижимости за 90% от стоимости, возможно ли?

Если это обеспечение обязательств, то какое? Перечень способов обеспечения обязательств перечислен в ст. 329 ГК РФ. Это залог, задаток, или что-то другое? Неясно. Просто не названо.

Как только деньги уплачены покупателем — есть все законные основания их ему уже никогда не отдавать. Хотя и декларируется ответственность со стороны агентства (п.4.4), но она касается лишь отказа агентства от сопровождения сделки, а не отказа продавца продавать квартиру.
Вот второй договор. Здесь агентство недвижимости сделало отдельный договор залога.

Рыбка плывёт, назад не отдаёт

Претензию следует, как и обычно в таких случаях, вручить уполномоченному представителю агентства под роспись либо направить в агентство ценным письмом с описью вложения. В случае отсутствия ответа или уклонения агентства от возврата Ваших денег необходимо обращаться с исковым заявлением: если сумма иска не превышает 50000 рублей – то к мировому судье, если она больше – в районный суд.

В заключение хотелось бы сказать, что в последнее время всё больше агентств недвижимости переходят к цивилизованным методам работы, по которым уже давно работают профессионалы-юристы: не подменяя собой одну из сторон договора купли-продажи и не становясь передаточным звеном между ними, а действительно оказывая полезные консультационные услуги при сопровождении сделки – за разумную плату.

Квартира в залоге у банка: 5 вариантов продажи

Поэтому при попытке зафиксировать взаимные обязательства покупателя и продавца они категорически отказываются от всяких разумных и юридически грамотных вариантов, настаивая на своей отработанной форме агентского (или авансового) договора. Что делать в таком случае? Заставить агентство выполнять Ваши условия, к сожалению, невозможно.

Но можно поработать с хозяином ситуации – продавцом квартиры. Например, в присутствии продавца и агента можно высказать свою позицию: да, я бы хотел приобрести квартиру, но мне навязывается договор, ненужный и бессмысленный по содержанию, в то время как я готов внести аванс под юридически значимый ПДКП.

Покупка квартиры через агентство недвижимости

Не комментируя пока остальных пунктов и «ляпов», обратим внимание на пункт 3.3, 4.3 и 4.4. Это классика жанра.

«При заключении настоящего договора ПОКУПАТЕЛЬ передаёт Поверенному денежные средства в размере Пятьдесят тысяч рублей с целью обеспечения исполнения ПОКУПАТЕЛЕМ обязательств по настоящему Договору. Важно Указанная денежная сумма является частью общей стоимости Объекта».

Здесь прекрасно всё. Во-первых, сумма почему-то передаётся не Агенту, а «Поверенному» — обычному физическому лицу.

Кстати, часто бывает, что расписку на эту сумму даёт вовсе даже и не поверенный, а агентство, и даже ставит свою печать! Покупатель доволен – на руках у него «официальный» документ, и не догадывается, что в суде с такой распиской будет ничего не доказать… Во-вторых, совершенно неясна правовая природа суммы в 50000 рублей.

Залоговые квартиры: как продать и купить

Дело в том, что продажа заложенной недвижимости – это по определению форс-мажор, а очень многие люди склонны считать проблемы других как дополнительные возможности для себя. Изъясняясь проще, можно сказать так: узнав, что вы продаете квартиру потому, что увязли в кредите, покупатель рассудит, что деваться вам некуда, и потребует дополнительные 10% скидки.

В общем, прежде чем рассказать покупателю нечто о своих жизненных обстоятельствах, подумайте дважды, не забывая восточную мудрость: «провинившийся язык отрубают вместе с головой»… Проектная декларация на рекламируемом сайтеЗастройщик: Дорожное ремонтно-строительное управление СеверноеКвартиры от 7, 5 млн руб! Окончание строительства в 4 квартале 2021 г.Свободная планировка.600 м.до м. Водный стадион от 7,5 млн руб. Узнать телефон А что же риэлторы?Самый популярный жанр сегодня в риэлторском мире – блюз.

Если же он юридически неграмотен или сознательно упорствует, пытаясь получить необоснованные преимущества, то можно перейти к логическому продолжению — выйти на продавца напрямую и убедить его отказаться работать с агентством, ведь агент сам наглядно продемонстрировал свой непрофессионализм и пренебрежение интересами клиента, и работать с ним означает напрасный риск и потерю времени. Но допустим, по каким-то причинам договориться с продавцом не удалось.

Агенты скрывают от Вас его координаты, либо настолько убедили его в своей незаменимости, что он не видит своей выгоды и полностью подчинён их воле. Вы стоите перед выбором: всё-таки внести так называемый «аванс» на условиях агентства либо полностью отказаться от данного варианта покупки недвижимости.

Источник: //departamentsud.ru/kvartira-v-zaloge-mozhet-li-agentstvo-prodavat-etu-kvartiru/

Для чего агенство просит оставить задаток

Квартира в залоге может ли агентство продавать эту квартиру

Если сделка в результате произошла, стороны не замечают разницы между авансом и задатком.

Сомнения – задаток или аванс? В риэлторской практике, когда деньги вносятся в агентство недвижимости, «задаток» чаще несет в себе функцию аванса, подтверждающего серьезность намерений к исполнению сделки, поскольку при её срыве, этот «задаток» возвращается внёсшему его. Поэтому, путаница в определении задатка или аванса возникает у риэлторов достаточно часто.

В связи с этим, если в договоре (соглашении) уплаченная сумма денег будет названа задатком, который передается покупателем продавцу, это может привести к нежелательным последствиям, при которых может начаться действие норм и правил о задатке, отраженном в ГК РФ.

Вторая трудность Задаток при покупке квартиры вносят по агентскому договору. Перед началом работы с клиентом риелтор предлагает подписать агентский договор, по которому определяются его комиссионные.

При этом, самые настойчивые умудряются взять с неопытных клиентов задаток за квартиру, которую еще надо найти.

По сути, эту сумму можно считать обогащением и требовать ее возврата через суд в свою пользу (согласно гл. 60 ГК РФ).

С такими риелторами лучше дела не иметь и агентские договоры с ними не заключать.

Имеет ли право агентство недвижимости брать задаток с клиента за сделки с жильём

Мало того, что он вообще является ничтожным (поскольку предметом залога указаны неиндивидуализированные денежные средства), он повторяет, в сущности, все недостатки рассмотренного выше первого договора.

Деньги вносятся не продавцу, а агентству, которое не уполномочено их получать, и, естественно, не несёт никаких обязательств в отношении того, продаст ли продавец покупателю квартиру или нет. Другие агентства поступают более корректно юридически, но покупатель оказывается столь же незащищён.


В этой схеме заключается так называемый «авансовый» договор (иногда он может быть частью агентского договора).

Здесь деньги называются авансом – но авансом не продавцу за продаваемую квартиру, а авансом агентству за оказываемые им информационно-консультационные услуги по приобретению квартиры, при этом в договоре указано, что этот аванс входит в конечную цену квартиры.

Задаток при покупке квартиры, или как правильно заключить сделку

Поэтому, если появились сомнения относительно уплаченной суммы, суд посчитает эту сумму в качестве аванса, не применяя положения о задатке, а, значит, получить задаток в двойном размере, который предусмотрен законом, не удастся.

Отличается ли задаток от аванса при покупке квартиры и чем ─ на эти нюансы стоит обращать внимание.

Ведь у аванса ─ только платежная роль, и если сделка сорвалась, он возвращается покупателю полностью, в таком случае продавец лишается компенсации, если покупатель передумает, он и сам деньгами не рискует, если придется сделку отменить.

Следует помнить, если в рамках предварительного договора соглашение о задатке не будет действительно, а, значит, отказ от сделки не разрешает продавцу присваивать себе полученный аванс. Эти деньги возвращаются покупателю, иначе такое действие классифицируется как неосновательное обогащение (ст. 1102 ГК РФ).

Задаток риэлтору

Телефонная консультация 8 800 505-91-11 Звонок бесплатный Тема: Ипотечный кредитЯ беру ипотеку, нашла квартиру, а риэлтор просит задаток 100 тыс. р.

чтобы снять квартиру с продажи пока я не оформлю все документы на ипотекучитать ответы (2) Тема: Возврат задатка за квартируПри встрече с риэлтором и продавцом дан задаток на покупку квартиры, его размер прописан в предварительном договоре купли-продажичитать ответы (1) Тема: Риэлтор не возвращает задатокРиэлтор не возвращает задаток срыв по вине продавца что делать? Претензию мы не можем передать он бегает от нас, он же является и директором своего агентства и там постоянно никого нет.читать ответы (4) Тема: Риелторы27.02.2015 опатили услуги риэлторов и дали задаток за квартиру. Ждали когда они дооформят документы. Сегодня оказалось что 16.03читать ответы (4) Тема: Оплата услуг риэлтораМы решили арендовать квартиру.

Аванс или задаток — что лучше

Формальных поводов в договоре может быть предостаточно: «вёл самостоятельные переговоры с продавцом», «проигнорировал рекомендации агентства», «отказался от покупки». Последнее нужно отметить особо, потому что отказ может быть вызван не прихотью покупателя, а сокрытием важной информации со стороны агентства или продавца.

Например, в последний момент может обнаружиться, что в квартире зарегистрированы люди, имеющие пожизненное право пользования, или раньше жил больной туберкулёзом, или просто агентство выдвигает неприемлемые условия денежных расчётов, которые заранее не были оговорены.

Покупатель остаётся без денег, но и продавец их не получает: деньги остаются у агентства или его «поверенного», а страдают все остальные.

Риэлтор просит внести залог

Агентство к этому никакого отношения не имеет. Даже если бы продавец дал агентству доверенность на получение задатка, ответственность и обязанность вернуть всё равно будет на продавце. Залог (ст.

334– 358 ГК РФ) это имущество, из стоимости которого кредитор имеет право получить возмещение по неисполненным обязательствам должника. Обычно залог передаётся кредитору (залогодержателю), и тот удерживает его у себя.

Среди юристов господствует мнение, что деньги не могут быть предметом залога, если они каким-то образом не индивидуализированы (например, являются определёнными коллекционными монетами или купюрами).

Теперь, что такое аванс? Это предварительная выплата заказчиком определенной денежной суммы в счет предстоящих платежей за поставленные ему товары, выполняемые для него работы, услуги.

Оставили задаток, риэлтор присутствовал при этом, но сумму своих услуг не называлчитать ответы (1) Тема: Имеет ли правоОдним из пунктов договора с риеэлтором, идет пункт о том, что он может брать задаток от лица продавца.

Имеет ли право риэлтор брать задаток от покупателя?читать ответы (1) Тема: Продажа квартирыМожет ли риэлтор без меня получить задаток, если доверенность без права на продаж, уно в доверенности не прописано это.читать ответы (1) Тема: Купить жильеХочу купить жилье отдала задаток риэлторам. Это жилье передумала покупать.читать ответы (2) Тема: Можно ли дать задатокМожно ли дать задаток при покупке квартиры риэлтору, т.к. собственник находится за пределами города, если да то какие документы необходимо потребовать с риэлтора?читать ответы (1) Тема: РиэлторПриобретаю квартиру за мат. кап. у риэлторов. Дал задаток в размере 10% от стоимости.

Как же должны выглядеть юридически правильные способы обеспечения обязательств по договору купли-продажи квартиры? Самый простой вариант — заключение предварительного договора купли-продажи (ч. 1 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор (в отличие от столь любимого агентами авансового) заключается продавцом и покупателем и оговаривает: — данные сторон сделки (данные о лицах, физических или юридических, которые подписывают документ); — условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора; — срок, в который стороны намерены заключить основной договор. — условия оплаты, в том числе условия авансового платежа и штрафные санкции с той или другой стороны. Преимущества налицо: Вы связали обязательствами непосредственно продавца квартиры, то есть её законного хозяина.

В сделках любого характера, связанного с приобретением чего-либо, в том числе и объекта недвижимости, существует практика закрепления объекта недвижимости за собой, как конечным приобреталем.

Делается это в тех случаях, когда нет возможности осуществить сделку сразу.

Причины могут быть разными: неполный комплект документов для отчуждения, нехватка средств у покупателя, проверка юридической чистоты объекта и пр.

Внимание

В подобных случаях, для вступления в сделку, применяется всем известный способ закрепления за собой объекта с помощью аванса или задатка. Только все ли понимают разницу между этими двумя терминами? Задаток. Задатком является сумма денег, передаваемая одной стороной сделки другой в целях обеспечения выполнения обязательств сторон.

Задатком подтверждается серьезность намерений сторон при вступлении в сделку.

Источник: //11-2.ru/dlya-chego-agenstvo-prosit-ostavit-zadatok/

Продать квартиру в залоге у банка, возможна ли выгодная продажа залогового жилья

Квартира в залоге может ли агентство продавать эту квартиру

Специалист по недвижимости

Заемщики принимают решение продать квартиру в залоге по ипотечному кредиту под давлением разных обстоятельств: смена работы или места проживания, снижение доходов и желание избавиться от непосильной финансовой нагрузки, развод супругов и сопутствующий этой процедуре раздел имущества. Специалисты компании «МИЭЛЬ» регулярно фиксируют множество обращений от граждан на эту тему. Поэтому мы решили объединить в одной статье всю полезную информацию о том, как продать залоговое имущество максимально безопасно и выгодно.

Следует отметить, что продать квартиру, находящуюся в залоге возможно. Однако, поскольку такое имущество является закладным, процедура сопровождается рядом юридических тонкостей. Рассмотрим нюансы подобных сделок и проанализируем все за и против.

Купля-продажа квартир с обременением по ипотеке

Ипотека — одна из разновидностей обременения, являющаяся гарантией того, что банк вернет средства, выданные заемщику на приобретение вторичного жилья или в новостройке. Сделки по продаже таких квартир невозможны без разрешения кредитора.

Если владельцы желают реализовать ипотечную квартиру, то с большой долей вероятности можно предположить, что уже образовалась просрочка по платежам.

По условиям договора, когда заемщик регулярно нарушает кредитные договоренности, организация имеет право инициировать продажу с торгов либо обратить объект в собственность банка, чтобы возместить расходы.

Рассматривая вопрос о том, можно ли продать квартиру в залоге у банка, стоит учитывать, что сделка связана с несколькими важными обстоятельствами:

  • существенное снижение цены — продавец может потерять до 20% стоимости объекта, если сравнивать с аналогичными вариантами без обременения;
  • предварительная оценка ликвидности недвижимого имущества гарантирует безупречность титула квартиры;
  • если объект выставляется на торги — юристы аукциона проводят обязательную проверку чистоты сделки.

Таким образом, покупка недвижимости у банка экономически выгодна для покупателя, но не для продавца. В связи с этим у собственников возникают вопросы: как продать залоговую квартиру с максимальной выгодой, куда обратиться за помощью и сколько по времени может занимать подобная сделка.

МИЭЛЬ Чистые Пруды — как легко продать квартиру в залоге

Офис агентства «МИЭЛЬ» на Чистых Прудах оказывает множество услуг в сфере недвижимости, включая продажу и выкуп так называемых проблемных квартир. Мы работаем с объектами, которые находятся в залоге у любых банков, включая Сбербанк, ВТБ, «Райффайзен-банк» и другие, поэтому готовы предложить несколько решений на выбор клиента для разных ситуаций:

  • ваше жилье в залоге по кредиту;
  • ипотека стала для вас обузой;
  • ваша квартира под судом.

Поскольку продать квартиру в залоге по ипотеке или кредиту возможно лишь при полном отсутствии задолженности, владельцу не стоит надеяться на чудо — лучше обратиться к специалистам с опытом.

Наше агентство может выдать аванс до продажи, закрыть ипотеку из средств компании и продать жилье по рыночной стоимости, даже вернуть часть средств за квартиру, находящуюся под арестом.

После уплаты задолженности банк выдает официальный документ о погашении заемщиком своих обязательств, после чего эта информация отображается в базе Росреестра, который снимает обременение.

Иногда выходом из назревающего кризиса может стать рефинансирование ипотеки — способ перекредитования в рамках специальной госпрограммы.

Истории из жизни
Думал, что моя жизнь в столице окончательно наладилась, но внезапно все посыпалось: сократили с хорошей работы, на новом месте платили вдвое меньше, от переживаний серьезно пошатнулось здоровье. Тянуть ипотечный кредит стало не по силам, появились просрочки, начались звонки из банка.

Казалось, помощи ждать неоткуда. Я понимал, что в итоге потеряю квартиру, за которую добросовестно выплатил большую часть. Случайно наткнулся на сайт агентства «МИЭЛЬ», которое в числе прочих услуг предлагало помощь в продаже квартир под залогом.

Если честно, доверия к отзывам в Сети об этой фирме поначалу  было маловато, но это был мой последний шанс, и я решился на риск.

На первой консультации сотрудник фирмы ознакомился с документами, потом назначил встречу (чтобы произвести оценку параметров на месте) и уверенно сказал, что поможет решить мою проблему с минимальными потерями.

Заключили с агентством договор на оказание услуги «Аванс до сделки», я смог закрыть долги, после чего обременение было снято. Конечно, я потерял некоторую часть стоимости квартиры, но зато не лишился ее вовсе. Мой риэлтор быстро нашел по внутренней базе хорошего покупателя, оформили куплю-продажу. Вырученных средств хватило на приобретение добротной «вторички» поменьше, в спальном районе Москвы.

Если вы угодили в затруднительную ситуацию и не в силах найти выход самостоятельно, вам помогут в компании «МИЭЛЬ Чистые Пруды». Наши специалисты досконально проконсультируют по любым вопросам. До момента подписания договора услуги консультантов бесплатны, поэтому первая консультация вас абсолютно ни к чему не обязывает!

Грамотно проведенная сделка приносит выгоду обеим сторонам. Выбирайте в помощники профессионалов, приходите в наш офис: подробно проанализируем ваш случай, предложим разумное решение, а также организуем правовое сопровождение процедуры.

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77, оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77, либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Источник: //miel-chistye-prudy.ru/articles/kak-prodat-kvartiru-v-zaloge-u-banka/

Как купить залоговую квартиру?

Опасность заключается в следующем: после того, как долг перед банком будет погашен, а залоговое обременение снимется, продавец (он же текущий залогодержатель), может «передумать» продавать квартиру, после снятия с нее обременения (по заявлению банка). В результате чего покупатель будет не в состоянии получить у банка уплаченные по договору деньги, как и не сможет принудить продавца оформить право собственности.

При рассмотрении подобной схемы потенциального покупателя должна насторожить сильно заниженная (по отношению к рыночной) цена – это может говорить о готовящемся мошенничестве. Вторая схема представляется более безопасной, поскольку заинтересованные в оплате стороны получают доступ к денежным средствам лишь по мере выполнения ими договорных обязательств.

Покупка залоговой квартиры: основные моменты

Внимание Типичной является ситуация, когда молодая семья берет в ипотеку однокомнатную квартиру на длительный срок. Рождается ребенок, квартиру заемщики решают продать и приобрести большую по площади.

Без разрешения руководства банка сделать это не получится, поэтому по обоюдному согласию договор прекращается, и квартира выставляется на продажу непосредственно собственником или банком.

Приобрести квартиру с обременением можно по различным схемам, но обязательным условием является участие в сделке держателя залога, то есть кредитующего банка.

Покупка квартиры в залоге. риски покупателя и порядок действий

После этого в Росреестре одновременно регистрируется договор купли-продажи, переход права собственности, право собственности, и происходит снятие обременения.

Все нюансы относительно того, что покупатель выступит поручителем продавца, а также схема оплаты (частью денег погашается задолженность, оставшаяся часть передается продавцу) должны быть четко прописаны в предварительном договоре.

Расходы при сделках с залоговым жильем больше, чем при обычной купле-продаже. Договор купли-продажи и регистрацию таких сделок проводят уполномоченные нотариусы, поэтому расходы – напрямую зависят от их тарифов.

Если в договоре ипотеки оговорен штраф или проценты за досрочное погашение кредита, придется заплатить и их. Например, по опыту компании «БЕСТ-Недвижимость» на Баррикадной, фактическая стоимость процедуры вывода из-под залога составляет 6 тыс. руб. (госпошлина + оформление).

Как купить квартиру, которая находится в залоге у банка? особенности и риски

Плюс приобретения такого объекта:

  1. При выставлении недвижимости на электронные торги с них снимается обременение, организаторы следят за чистотой сделки.
  2. Есть шанс приобрести квартиру за сравнительно небольшую стоимость.
  3. Оформлением сделки занимаются организаторы аукциона.

Естественно, здесь имеются и некоторые минусы:

  1. Затруднено тщательное изучение характеристик, перед тем как купить квартиру и следовательно она может выдать непредвиденные «сюрпризы» после приобретения.
  2. Участник аукциона может ошибиться, и выбранный им лот подскочит в цене за несколько шагов, что лишит покупку квартиры преимуществ.

Продажа недвижимости, переданной по соглашению Если суда не было, а должник сам добровольно передал банку права на квартиру, понимая, что долги погасить не может, стороны составляют соглашение.

Самое главное, если у вас идут большие просрочки не надо избегать общения с банковскими сотрудниками. Наоборот, если вы не можете платить по вашему ипотечному кредиту, в первую очередь надо обратиться в банк.

Т.к. банк может дать вам «каникулы» и предложить более лояльные условия. Так же можно зафиксировать сумму долга на время продажи вашей недвижимости.
ТРАДИЦИОННЫЕ СХЕМЫ ПРОДАЖ КВАРТИР ИЗ-ПОД ЗАЛОГА. Вариант 1. Идеальный покупатель.

Без перевода залога на нового собственника Нужен покупатель с прямыми деньгами, обладающей некой долей авантюризма. 1) В день проведения сделки покупатель помещает на расчетный счет заемщика сумму, необходимую для погашения кредита.

В банковскую ячейку закладывается разница между суммой долга и продаваемой стоимостью объекта для расчетов с продавцом. 2) Подписывается Договор купли-продажи. 3) Продавец пишет расписку в получении всей суммы.

Следует учесть, что приобретение квартиры возможно при добровольном согласии заемщика или посредством судебного определения. Среди всех допустимых способов получения информации о залоговом имуществе рекомендуется пользоваться банковскими сведениями, находящимися в свободном доступе.

Выгодна ли покупка залоговой квартиры для всех участников сделки? Несомненно, подобное финансовое предприятие представляет всесторонний интерес:

  • банк возвращает вложенные средства, зачастую с немалыми процентами и избавляется от сомнительного актива;
  • продавец освобождается от задолженностей и невыполнимых обязательств, значительных долгов;
  • покупатель становится собственником выбранной жилплощади, при этом нередко на привлекательных условиях заключает ипотечный договор.

Банк является юридическим лицом, которое контролируют многие исполнительные структуры.

Источник: //auditinter.ru/kvartira-v-zaloge-mozhet-li-agentstvo-prodavat-etu-kvartiru/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.