Как приобрести квартиру через подрядчика если у него договор подряда с застройщиком

Содержание

Как приобрести квартиру через подрядчика если у него договор подряда с застройщиком

Как приобрести квартиру через подрядчика если у него договор подряда с застройщиком

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите бесплатную консультацию: +7 (499) 350-84-15 Москва +7 (812) 309-75-63 Санкт-Петербург

  • В чем суть?
  • Преимущества и недостатки
  • Какие есть риски?
  • Правила безопасной сделки
  • Как купить — все нюансы
  • Документы от компании Свои удостоверения Важные пункты договора Приобретение без права собственности Как происходит регистрация прав?
  • Заключение

В чем суть? Подрядчик – компания, которая работает по договору подряда, например, занимается остеклением, благоустройством территории, отделкой или строительно-монтажными работами. Иными словами это исполнитель поручений заказчика, которого наняли на период строительства.

Покупка квартиры у подрядчика

Внимание Ведь ему нужны живые деньги на оплату сотрудникам, бюджету, поставщикам материалов и готовы продать квартиру по минимальной цене. Почему бы ее не купить!

  • И вот Вы нашли дешевую квартиру от подрядчика строительных работ и рады цене, но сомневаетесь в чистоте сделки?

Я подробно разъясню Вам как купить квартиру от подрядчика безопасно! статьи подробное:

  • Как купить квартиру от подрядчика Какие риски оценить
  • Как правильно оформить
  • Регистрация права в Росреестре
  • Разъяснение других сложных моментов
  • Первое — Вы должны оценить Застройщика — его деловую репутацию, степень готовности объекта.

Часто Застройщик не может сдать объект в эксплуатацию из-за того, что у него есть задолженность по оплате подключений к тепло-водо-электро-газо-снабжению.

Как купить квартиру от подрядчика? особенности и правила сделки

Во-первых, стоит рассматривать только квартиру, полученную подрядчиком по договору долевого участия (ДДУ). Если застройщик предлагает переуступить долг (право требовать долг от застройщика), а не право требовать конкретную квартиру, то риски повышаются.

Важно Ещё выше риски, если вас просят подписать какие-то предварительные договора и осуществить оплату по ним. Недостатком зачётных схем является то, что покупатель не сможет получить имущественный налоговый вычет, т.к.

строительная компания не сможет выдать подтверждение о расходах покупателя для Федеральной Налоговой Службы (ФНС), поскольку оплату вы производите подрядчику. И конечно же такая схема не подходит для покупки по ипотеке, т.к.

сделка с банковской организацией может сильно затянуться.

Нюансы покупки квартиры у подрядчика

Покупка квартиры у подрядчика – один из способов получения жилой площади, получивший распространение в настоящее время. Его суть заключается в следующем:

  • подрядчик поставляет материалы и оказывает услуги, необходимые для строительства новостройки и отделки квартир;
  • строительная компания взамен вместо денежных средств расплачивается жилой площадью.

Сегодня все чаще застройщики выбирают подрядчиков, с которыми можно рассчитаться квадратными метрами.

Обусловлено это высокой конкуренцией на строительном рынке и отсутствием «свободных» средств. Есть ли риски? Риски покупки квартиры у подрядчика существуют.

Как купить квартиру от подрядчика

А происходит это следующим образом:застройщик передает подрядчику жилплощадь на основании подписанного ранее документа — договора или соглашения об инвестиции;желающий купить квартиру у подрядчика также подписывает с ним договор: он может быть двух видов — о купле-продаже или о цессии. Нередко бывает и так, что застройщик успевает оформить на себя объект, а затем продает его подрядчику, заключая с ним соответствующий договор.

Подобная схема самая приемлемая для покупателя, так как риск практически отсутствует. Но он все-таки есть и зависит от того, какой договор был заключен.

Если это ДДУ, то подрядчик просто передает объект покупателю в собственность. В этом случае риск для покупателя нисколько не больше, чем если бы он приобретал жилую недвижимость непосредственно у застройщика.
Инвестиционный договор заключается между застройщиком и его подрядчиком относительно объекта недвижимости.

Особенности покупки недвижимости у подрядчика

По мере нарастания кризиса, количество квартир от подрядчиков становится только больше. Правда, необходимо отметить, что застройщики «спихивают» подрядным организациям далеко не самые лучшие свои объекты — в первую очередь отдаются крайние этажи, неудачные планировки и предложения в торцевых подъездах.

При этом на рынке возник замкнутый порочный круг застройщик-подрядчик: нет продаж у застройщика и он расплачивается квартирами; подрядчик, чтобы быстрее получить деньги, демпингует, составляя конкуренцию застройщику; из-за демпинга подрядчика у застройщика нет продаж собственных квартир по рыночной цене, а значит нет денег. И все по новой. Вырваться из такой карусели очень тяжело.

Квартира от подрядчика или от застройщика?

Право требования всегда должно быть зарегистрировано в Росреестре Что же можно порекомендовать каждому из участников подобной «трёхсторонней» сделки? Для конечного покупателя советов несколько, но суть их одна — необходимо обращаться к услугам организации, которая создана, чтобы избежать путаницы и мошенничества с недвижимостью — Росреестру. Определились с квартирой и подрядной организацией, у которой хотите её купить? Тогда Вам нужны три документа — зарегистрированный договор долевого участия застройщик-подрядчик, справка о полной оплате этой квартиры и выписка из ЕГРП (Единого государственного реестра права) на земельный участок, на котором строится дом.
Первое позволит убедиться, что квартира была когда-то выделена подрядчику, второе даст уверенность, что на квартире нет никаких долгов, а выписка позволит убедиться в том, что эту квартиру подрядчик еще не успел никому продать.

Нюансы и риски покупки квартиры у подрядчика

Во всех остальных случаях, риск остаться без квартиры довольно высок, чем, однако, и обусловлена низкая цена на них.

Вопрос Участие застройщика в уступке прав Может ли застройщик претендовать на 3% от суммы сделки по уступке прав на квартиру, со стороны подрядчика в мою пользу? В случае моего отказа платить, грозятся не дать согласие на уступку.
Ответ Согласно п. 2 ст.

382 ГК РФ, уступка прав на может требовать согласия застройщика только в случае, если об этом прямо указано в договоре, изначально заключенном между ним и подрядчиком.

Одной из них является вариант, при котором подрядчик не записывает недвижимость в личное владение. В такой ситуации он выступает в качестве посредника, поэтому покупатель заключает соглашение о приобретении со строительной компанией.

При этом действует зачетная схема, минусом которой является невозможность оформления возврата НДФЛ. Вычет не будет оформлен, поскольку строительная компания не может выдать подтверждение о расходах покупателя для ФСН, поскольку оформление этих документов происходит с подрядчиком.

Единственное, что может выдать застройщик – справка о полной уплате средств за недвижимость, но этого недостаточно. На такие условия согласны покупатели, которые уже не имеют права получения вычета.

С применением «зачетной» схемы, продажа жилой площади происходит на 200.000-250.000 рублей дешевле.
Важно учитывать следующие нюансы:

  • не стесняйтесь использовать юридическую помощь, поскольку это позволит избежать сотрудничества с недобросовестными подрядчиками;
  • чтобы собрать информацию о компании, необходимо подойти в отдел, занимающийся вопросами продаж, застройщика и осведомиться, сотрудничает ли он с этим подрядчиком;
  • предварительно необходимо уточнить, наложены ли на объект какие-либо обременения или ограничения, эти сведения находятся в Росреестре;
  • важно потребовать у строительной компании справку о произведении полной оплаты, чтобы сразу исключить возможность перевода задолженности, поскольку такие схемы нередко используются подрядчиками-аферистами;

В договоре, заключаемом с подрядчиком, должен содержаться пункт, указывающие на то, что строительная компания дает согласие на отчуждение жилой площади.
Одними из самых выгодных вариантов покупки квартир в новостройках являются предложения от подрядчиков.

Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов. Однако, такие сделки сопряжены с куда большими рисками, ведь каких-либо гарантий подрядные организации не предоставляют.

Чаще всего, продажа объекта подрядчиками оформляется договором цессии. В зависимости от обстоятельств, допустимы и другие законные схемы — например, договоры купли-продажи и даже соинвестирования.

Когда в качестве продавца выступает субподрядчик или если сама подрядная организация приобрела права на квартиру по цессии, то продажа оформляется договором переуступки прав.

Источник: http://departamentsud.ru/kak-priobresti-kvartiru-cherez-podryadchika-esli-u-nego-dogovor-podryada-s-zastrojshhikom/

Покупка новостройки по дду от подрядчика

Как приобрести квартиру через подрядчика если у него договор подряда с застройщиком

Одними из самых выгодных вариантов покупки квартир в новостройках являются предложения от подрядчиков.

Поскольку они ставят себе цель как можно быстрее продать жилье, то его цену они назначают значительно ниже, чем у застройщиков и инвесторов.

Однако, такие сделки сопряжены с куда большими рисками, ведь каких-либо гарантий подрядные организации не предоставляют. Чаще всего, продажа объекта подрядчиками оформляется договором цессии.

В зависимости от обстоятельств, допустимы и другие законные схемы — например, договоры купли-продажи и даже соинвестирования. Когда в качестве продавца выступает субподрядчик или если сама подрядная организация приобрела права на квартиру по цессии, то продажа оформляется договором переуступки прав.

Новостройки по дду в москве

Для оформления договора понадобится следующий пакет документов:

  • договор участия в долевом строительстве;
  • проектная декларация;
  • свидетельство о праве собственности на застраиваемый участок земли;
  • гражданские паспорта участников соглашения;
  • заявления участников соглашения;
  • оригинал кадастрового плана;
  • план объекта с указанием адреса, этажности, количества помещений;
  • разрешение на строительство, выданное государственными органами;

Скачать образец договора участия в долевом строительстве. Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела.
У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91).

Покупка квартиры в новостройке: пошаговая инструкция, трудности, советы юриста

Риски при покупке квартиры у подрядчика Наряду с довольно выгодными предложениями покупки новостройки от застройщиков и инвесторов, все чаще на рынке первичной недвижимости стали появляться варианты квартир от подрядчиков.

Подрядные организации не специализируются на этом и, чаще всего, получают объекты строительства в качестве оплаты за предоставленные услуги по схемам взаимозачета. Недвижимость от подрядных организаций на 10–15% дешевле, чем предложения от инвесторов и строительных компаний, что обусловлено желанием продавца как можно быстрее получить денежные средства.

Несмотря на существенное преимущество для покупателя, подобные схемы сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим их более подробно:

  • Поскольку расчет с подрядчиками осуществляется еще на этапе строительства, то они получают не сами квартиры, а права на их получение после сдачи дома в эксплуатацию.

Порядок действий при покупке квартиры по дду

На этом основании подрядчик, который еще не выполнил свои обязательства, может подписать встречный договор купли-продажи с любым покупателем, которого приведет к нему агентство недвижимости. Если произойдет разрыв отношений с застройщиком, то крайним окажется именно инвестор-физлицо.
Документы от компании

  1. Перед тем как покупать жилье у подрядчика нужно попросить у него копии документов, подтверждающих его официальную регистрацию, а также сам договор ДДУ, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.
  2. У застройщика нужно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок, на котором будет установлен дом. Застройщика нужно проверять не менее тщательно, чем подрядчика.
  3. Не лишним будет изучить и сам договор подряда, если строительство еще не окончено — возьмите его копию у компании.

Однако никто не даст гарантий, что дом будет сдан: у фирмы-застройщика может просто не оказаться средств, или же она не сможет получить разрешение на строительство (это может случиться и после возведения одного, второго, других этажей), в результате чего заморозит процесс.

Может быть на время, а может – и навсегда. Работы по дому, который находится на стадии завершения строительства, в принципе, также могут быть заморожены по самым разным причинам.

Поэтому первое, что должен сделать человек, решивший покупать квартиру в новостройке, так это ознакомиться с проектом, проверить репутацию застройщика. Хотя и это не исключает возможных проблем. Сначала проверяем по интернету.


Ищем сведения, статьи, в которых упоминается застройщик. Возможно, есть какая-то информация в социальных сетях, форумах, группах людей, пострадавших от действий непутевых или нечестных строителей.

Непосредственно для заключения договора какие-либо другие документы не нужны. Однако последующая регистрация перехода прав к покупателю, кроме уже указанных документов, потребует предоставления:

  • Заявления о госрегистрации.
  • Квитанции об оплате госпошлины.
  • Изначально заключенного между застройщиком и подрядчиком договора.
  • Договора цессии между подрядчиком и покупателем.
  • Справки о выполнении всех обязательств подрядчика или договора о переводе долга на покупателя.
  • Письменного согласия застройщика на переход прав (если это предусмотрено изначальным договором) или уведомления его о таком переходе.

Покупка квартиры от субподрядчиков Генеральные подрядчики и прочие крупные подрядные структуры, для выполнения некоторых задач могут привлекать более мелкие организации, которые выступают в процессе строительства дома как субподрядчики.

Юридическая помощь!

г. Москва и обл.

г. Санкт-Петербург и обл.

Федеральный номер

Источник: http://vrkadoverie.ru/pokupka-novostrojki-po-ddu-ot-podryadchika/

Как купить квартиру от подрядчика? Особенности и правила сделки

Как приобрести квартиру через подрядчика если у него договор подряда с застройщиком

Подрядчик – компания, которая работает по договору подряда, например, занимается остеклением, благоустройством территории, отделкой или строительно-монтажными работами. Иными словами это исполнитель поручений заказчика, которого наняли на период строительства.

Квартиры в строящемся или сданном доме подрядчик получает от застройщика в качестве оплаты за свои выполненные услуги, то есть по бартеру. Для этого между сторонами заключается договор долевого участия в строительстве (ДДУ) либо квартиры просто бронируются за подрядчиком (без оформления договора).

Особенности покупки жилья у подрядной компании:

  • Подрядчик заключает договор долевого участия (ДДУ) с застройщиком или договаривается о бронировании квартир в счет оказанных услуг.
  • Передача права покупателям-физлицам происходит в результате уступки прав или заключения договора ДДУ с застройщиком.
  • Переход прав по договору или заключение договора ДДУ подлежит госрегистрации.

Права на квартиры приобретаются на начальном и конечном этапе строительства, когда и происходят взаиморасчеты между подрядчиком и застройщиком.

Особенность уступки в том, что в результате такой сделки действие ДДУ не прекращается. Просто происходит замена стороны (вместо подрядчика им становится покупатель).

Права подрядной организации переходят к новому участнику, но при этом все условия основного соглашения остаются прежними.

Договор цессии с покупателем-физлицом мало чем отличается от обычной сделки уступки прав от одного инвестора другому, которые происходят на рынке сплошь и рядом.

Но есть одна очень важная особенность: если строительство не окончено, то есть, если обязательства подрядчика не выполнены, то права на квартиры в любой момент могут быть отозваны, так как договор ДДУ может быть расторгнут.

В этом случае расторжение договора цессии в суде это только дело времени, что само собой не может вызвать большой радости у добросовестных покупателей квадратных метров. Если квартиры просто бронировались за подрядчиком, то покупатель заключает договор ДУ непосредственно с застройщиком, но возможно по более привлекательной цене (за счет скидки подрядчику). В этом случае риски — минимальны.

Важно: договор с подрядчиком не стоит путать с ДДУ и договором цессии с покупателем (инвестором-физлицом). Если риелтор рассказывает о том, что это «практически то же самое» и у покупателя не будет никаких рисков, то не стоит доверять ему совершение сделки.

Преимущества и недостатки

Выгода от покупки жилья у подрядчика может быть весьма существенной:

  • Квартиры на нулевом этапе (если вы их выбрали именно на нем) значительно дешевле, чем в конце строительства.
  • Скидку может дать и сам подрядчик, если ему срочно нужны денежные средства. Кстати, сам он также может получить будущие квадратные метры совсем по другой цене, чем обычный покупатель с улицы. Для подрядчиков цены могут быть ниже.

Если подрядная организация вполне финансово устойчива, работает на рынке много лет и не собирается уходить с рынка, то ничего страшного в покупке у неё жилья – нет. Наоборот, это может быть весьма удачная сделка.

Но бывают и другие ситуации. Подрядчик может судиться с застройщиком либо находиться в состоянии конфликта и в этот период «скинуть» переданные ему квартиры на покупателей. Доверчивые инвесторы могут и не подозревать об имеющихся рисках.

Результат такой доверчивости: оспоренные застройщиком права на квартиру.

Однажды покупатели могут получить судебное решение о том, что договор ДДУ расторгнут в связи с тем, что подрядчик нарушил свои обязательства и соответственно признается недействительной и переуступка прав другому лицу.

В этом случае покупатель имеет право требовать от подрядчика свои деньги. В судебном порядке. Сколько времени займет такой процесс зависит от платежеспособности подрядной компании.

Добавим, что этот риск лишнее дополнение к уже имеющимся, ведь дом могут не достроить из-за нехватки средств, девелопер может исчезнуть с деньгами либо стройка может быть законсервирована на длительный период времени.

Преимущества: низкая цена на квартиры.

Недостатки: высокие риски потери прав на строящееся жилье.

Какие есть риски?

Внимание! Основной риск покупки жилья у подрядчика заключается в том, что организация может быть признана банкротом до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Это означает, что обязательства перед заказчиком компания не успеет выполнить, а, следовательно, он может потребовать вернуть права на переданные квадратные метры.

Возможен также риск невыполнения обязательств подрядчика перед застройщиком, о котором было сказано выше. Вследствие чего может быть расторгнут договор ДДУ, а покупатель будет вынужден судиться с подрядчиком.

Если у того не будет денег для возврата, то последует процедура банкротства, которая может затянуться на длительное время. Возможна ситуация, когда подрядчик просто ликвидируется и исчезнет с рынка, а покупатель останется не с чем.

Правила безопасной сделки

Чтобы минимизировать риски нужно тщательно подготовиться к покупке квартиры. Для начала выясните историю самого застройщика:

  • как много объектов он довел до финальной стадии;
  • есть ли жалобы на него инвесторов;
  • были ли судебные процессы в связи с некачественным строительством или невыполнением обязательств в срок.

После этого нужно изучить всю имеющуюся информацию о самом подрядчике. Попробуйте найти его финансовый отчет в Сети, узнать, почему квартиры продаются, например, по заниженной цене и с чем связана такая спешка. цель покупателя еще недостроенной квартиры: выяснить сможет ли подрядчик выполнить свои обязательства до конца или есть риски, что этого не произойдет.

Как купить — все нюансы

  • Проверяем действителен ли ДДУ, зарегистрирован ли он в Росреестре, нет ли обременений и других ограничений на переуступку прав другим лицам.
  • Заключаем договор цессии (если квартира еще не достроена) либо договор купли-продажи, если достроена.
  • Регистрируем договор цессии или переход прав собственности в Федеральной службе госрегистрации, кадастра и картографии (Росреестре).
  • Подписываем акт приема-передачи (если квартира достроена).

Опасная сделка – когда застройщик заключает предварительный договор купли-продажи с подрядной организацией.

На этом основании подрядчик, который еще не выполнил свои обязательства, может подписать встречный договор купли-продажи с любым покупателем, которого приведет к нему агентство недвижимости. Если произойдет разрыв отношений с застройщиком, то крайним окажется именно инвестор-физлицо.

Документы от компании

  • Перед тем как покупать жилье у подрядчика нужно попросить у него копии документов, подтверждающих его официальную регистрацию, а также сам договор ДДУ, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.
  • У застройщика нужно проверить разрешение на строительство и документы на земельный участок, на котором будет установлен дом. Застройщика нужно проверять не менее тщательно, чем подрядчика.
  • Не лишним будет изучить и сам договор подряда, если строительство еще не окончено — возьмите его копию у компании. Как правило, между подрядчиком и застройщиком производится поэтапный зачет стоимости выполненных работ в счет оплаты квартир. Вы можете увидеть сколько уже сделано, а сколько еще предстоит.
  • Обязательно потребуйте также справку о полной оплате стоимости квартиры (если она была) и справку о взаимозачете стоимости квартиры соответствующими Актами работ. Если подрядчик добросовестный, то с получением этих документов не должно возникнуть никаких проблем.

Свои удостоверения

  • Для заключения сделки нужен паспорт покупателя и письменное согласие его жены (мужа) на сделку.
  • Если жилье достроено, то будет оформляться договор купли-продажи, а затем акт приема-передачи. Для этого понадобится справка об отсутствии зарегистрированных лиц в уже готовой квартире, а также квитанция об отсутствии долгов по коммунальным платежам. Нотариус попросит предоставить также выписку из реестра о том, что квартира не обременена (не находится в залоге у банка и пр.)
  • Для заключения договора уступки потребуется ДДУ и документ, подтверждающий оплату квартиры. Проверится также отсутствие ареста, залога на недвижимость. Если ДДУ предусмотрено требование о письменном уведомлении застройщика до передачи прав, то нужно будет направить заказное письмо в строительную организацию.

Важные пункты договора

Заключая договор купли-продажи нужно обратить внимание на порядок и сроки расчетов:

  • даты внесения аванса и остальной суммы;
  • сроки передачи квартиры;
  • ответственность продавца за невыполнение обязательств (штрафы, пени и пр.).

В договоре должен быть указан точный адрес квартиры, сумма по договору, а также сроки регистрации перехода прав собственности в Росреестре.

Приобретение без права собственности

Если вы оформляете договор цессии, то нужно обратить внимание на предмет договора, обязательства управомоченного и обязанного лица, основание возникновения требования и его содержание.

Формально права собственности у покупателя нет (дом еще не достроен), но ему переходит право требования, которое он предъявит, как только квартиры будут сданы всем дольщикам.

Эти права, кстати, можно также переуступить другому лицу — это не запрещено законом.

При оформлении договора застройщик должен быть уведомлен в письменной форме о том, что права переуступлены другому лицу после сделки либо до, если это предусмотрено ДДУ.

Как происходит регистрация прав?

Для того, чтобы договор цессии (переуступки прав) вступил в силу он должен пройти процедуру регистрации в Росреестре. Для этого он подается в эту организацию вместе с уплатой госпошлины .

Одновременно предоставляется также:

  • справка об оплате по договору;
  • письменное согласие застройщика на уступку (если оно требовалось);
  • договор долевого участия в строительстве.

Переход прав собственности при оформлении договора купли-продажи также предполагает регистрацию. Но в этом случае размер госпошлины гораздо выше — 2 тыс. рублей. Для регистрации также нужно будет предоставить купчую и документ об оплате. Сроки регистрации составляют от 3 до 7 дней.

Важно: Более безопасной считается покупка у подрядчика уже готовой квартиры, то есть после сдачи дома в эксплуатацию. В этом случае покупатель ничем не рискует — жилье уже готово, обязательства подрядной организации выполнены и оспорить переход прав собственности будет крайне проблематично.

Заключение

Квартиры на первичном рынке могут быть куплены не только у застройщика, но и у его подрядчика. Но во втором случае есть риски расторжения договора уступки, если компания не сможет выполнить свои обязательства или будет признана банкротом.

Чтобы защитить себя нужно тщательно изучать деловую репутацию продавца. Желательно также покупать жилье уже после ввода дома в эксплуатацию, оформляя не договор цессии, а купчую. В противном случае, если подрядчик окажется недобросовестным, может возникнуть ситуация, когда договор уступки будет расторгнут в суде.

Автор : Татьяна Черкозьянова – доцент Международного Юридического института

Источник: http://xn--80aafwdjexybbmi4c.xn--p1ai/kak-kupit-kvartiru-ot-podryadchika-osobennosti-i-pravila-sdelki

Договоры с застройщиком: советы профессионалов

Как приобрести квартиру через подрядчика если у него договор подряда с застройщиком

Согласно действующему законодательству, средства граждан на строительство многоквартирного дома могут привлекаться только:

1.  на основании договора участия в долевом строительстве;

2. жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов;

3. путем выпуска жилищных сертификатов.

Договор долевого участия 

Часть строительных компаний заключают договоры в соответствии с законом № 214, который дал очень большие права гражданину-дольщику и при этом связал застройщика жесткими обязательствами.

Закон защитил дольщиков от двойных продаж – все договоры долевого участия регистрируются в управлении Росреестра, тогда как до появления закона  госструктуры не контролировали данный вопрос, застройщики самостоятельно вели реестр покупателей и могли заключать несколько договоров на одну и ту же квартиру. 

К тому же,  в соответствии с законом о долевом участии в строительстве,  компания – застройщик имеет право привлекать средства физических лиц только после получения разрешения на строительства. В других формах договоров сбор разрешительной документации на строительство может осуществляться  и после того, как дольщики внесли свои взносы. 

Кроме того, 214-ФЗ предписывает выплачивать покупателям неустойку, если после обозначенной в договоре даты объект еще не сдан. Неустойка (пеня) составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, а в случае, если покупателем является гражданин, она удваивается.

Сумма не очень большая в абсолютном выражении, но ощутимая для обеих сторон, если задержка продлится хотя бы неделю. Возьмем для примера «двушку» стоимостью 3 000 000 руб., и действующую на сегодняшний день ставку рефинансирования ЦБ РФ 8%. 1/300 от 8% составит 0,026%, а значит, от цены договора это будет 780 руб. в день. Для гражданина – уже 1560 руб.

За неделю «набежит» 10920 руб. 

 «Никогда не соглашайтесь, если в договоре указан, скажем, срок сдачи – IV квартал 2011 года. Это значит, что сдавать вам дом будут 3 месяца. Спросите и настаивайте, чтобы прописали, какого числа точно это будет. Не сдали – пошла просрочка и неустойка за нее.

Застройщики часто говорят: «Денег у нас нет, обращайтесь в суд», но отчаиваться не стоит, так как даже если в претензионном порядке договориться не удалось, то суд обычно встает на сторону дольщиков», – советует Алексей Мухин, партнер юридической компании «Консалтика-Право».

Для того чтобы следить за  ходом строительства, дольщик вправе требовать график производства работ. Этот документ должен быть подписан и заверен печатью строительной компании.

 Простая копия в этом случае не подойдет, так как не имеет юридической силы.

Отметим, что в открытый доступ данный документ не выкладывается,  предоставляется только в Государственный строительный надзор и орган местного самоуправления.  

Вот некоторые пункты договора долевого участия в строительстве, на наличие которых дольщику стоит обратить особенное внимание:

1. указание строительного номера квартиры, этажа, местоположения квартиры в осях, количество комнат в квартире, общая площадь квартиры в соответствии с проектной документацией;

2. ссылка на опубликованную проектную декларацию;

3. срок передачи квартиры  после завершения строительства (не более  трех  месяцев);

4. цена договора, порядок оплаты;

5. у застройщика не должно быть преимущественного права на выкуп квартиры (в противном случае, при переуступке права требования другому покупателю, продавец должен в первую очередь направить запрос с предложением приобрести долю застройщику и ждать его решения в течение 90 дней);

6. застройщик  не вправе требовать  от клиента денежные средства за переуступку прав на владение долей в строящемся доме;

7. ответственность  и обязанности застройщика;

8. гарантийный срок на объект долевого строительства (не менее пяти лет).

Отметим, что договор с застройщиком по 214-ФЗ подпадает под действие закона о защите прав потребителей. «Покупателя этот закон, на мой взгляд, защищает очень серьезно.

Более того, иногда приходится сталкиваться с ситуациями потребительского экстремизма, когда покупатели злоупотребляют своими правами, в том числе на компенсацию морального ущерба, на проценты от суммы покупки, которые начинают «капать», если продавец затягивает обмен некачественного товара, – рассказывает Евгений Лоскутов, директор Ассоциации «Стройдоктор». – Правда, есть статья 333 Гражданского кодекса РФ, которая говорит о том, что если размер неустойки явно несоразмерен нарушенному обязательству, то судом она может быть уменьшена, и суд действительно корректирует до разумных пределов суммы, которые зачастую требуют люди». 

Альтернативные схемы

Действующее законодательство позволяет составлять договор, который может носить форму свободного волеизъявления сторон.

 Все альтернативные схемы долевому участию в строительстве жилья не подпадают под действие 214-ФЗ.

И в данных правоотношениях покупатель будущей квартиры – инвестор, который вкладывает деньги в строительство ради извлечения прибыли, и к рискам инвесторов у закона отношение другое.

1) Жилищно-строительные кооперативы

 Жилищно-строительный кооператив – некоммерческая организация, которая создается для удовлетворения потребности граждан в жилье, которые создаются на основании  Жилищного кодекса РФ.

Иными словами, определенная группа граждан объединяется для строительства дома, получает пакет разрешительной документации и привлекает для возведения дома строительную компанию, которая выступает подрядчиком.

Кооператив должен следить за ходом работ и предъявлять претензии к качеству работ. Председатель, правление кооператива и устав должны выбираться на собрании учредителей ЖСК. 

На практике чаще всего бывает, что кооператив создает не группа инициативных и ответственных граждан, а строительная компания. Председателем кооператива становится представитель строительной компании. В этом случае кооператив, фактически, не контролирует деятельность подрядной организации.

А в случае срыва сроков, несоответствия количества построенных квартир количеству дольщиков ответственность несут все члены кооператива в равных долях.

Решение кооператива о переносе даты сдачи объекта в эксплуатацию, увеличении паевого взноса или введении дополнительного платежа невозможно оспорить даже в суде. 

2) Выпуск жилищных сертификатов

Девелопер вправе привлекать средства на строительство многоквартирного дома путем выпуска облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение жилых помещений в будущем. Речь идет о покупке ценных бумаг – сертификатов, выпускаемых на конкретный строительный проект. Данные правоотношения регулируются законодательством Российской Федерации о ценных бумагах.

В данном случае покупателю не обязательно выкупать квартиру целиком,  количество приобретаемых метров  в новостройке может быть любым, но не менее 0,1 кв. м. 

 Особенность жилищного сертификата в том, что в нем не уточняется, в какой именно квартире имеются причитающиеся клиенту квадратные метры. Таким образом, застройщик после сдачи объекта вправе предложить владельцу сертификата наименее ликвидное жилье, например, на первом этаже.

Данная схема полностью защищает интересы инвестора в строительство, так как все выпущенные  сертификаты должны пройти государственную регистрацию. А для этого строительной компании необходимо иметь тот же пакет документов, что и при долевом строительстве: 

– право на земельный участок;

– разрешения на строительство;

– документ, подтверждающего утверждение эмитентом жилищных сертификатов в установленном порядке проектной документации.

Основное отличие этой схемы привлечения средств граждан на строительство многоквартирного дома от долевого участия в том, что девелопер обязан обеспечить возвратность средств по зафиксированной доходности, но не соблюдение графика строительства и соответствие квартиры требованиям дольщика.

3) Предварительные договора

Вообще-то, законодательством не предусмотрено привлечение средств граждан на строительство жилья по предварительному договору. Однако данная схема является весьма распространенной на рынке. Так, например, в Екатеринбурге по предварительным договорам средства физических лиц привлекают даже ведущие девелоперы. 

В соответствии с Гражданским кодексом РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить договор о передаче имущества в будущем.

Дилемма состоит в том, что застройщик и покупатель заключают договор купли-продажи, предмета которого физически еще не существует. Как не существует и информации о характеристиках предмета договора.

Например, нет точной информации о площади квартиры (измеряется БТИ после сдачи дома в эксплуатацию).

Комментирует Василий Сосновский партнер ЮК «Генезис»: «В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи). Однако согласно действующему законодательству не допускается заключение договора купли-продажи будущей недвижимости с физическими лицами в отношении квартир, которые будут созданы в будущем». 

Таким образом, покупатель вносит аванс или полную стоимость квартиры, а строительная компания  обязуется построить и сдать дом, оформить на себя право собственности и только после этого заключить с покупателями основной договор купли-продажи. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если этот срок не определен – основной договор подлежит заключению в течение одного года. 

Впрочем,  случается, что строительные компании отказывается заключать основной договор. В таком случае покупатель вправе  принуждать вторую сторону заключить основной договор или требовать вернуть внесенные средства и выплатить неустойку.

Судебная практика по таким делам уже сложилась.

 «В совместном Постановлении ВАС РФ и ВС РФ № 10/22, так и Постановлении Пленума ВАС РФ, дан однозначный ответ, что иск о признании права собственности за инвестором является ненадлежащим способом защиты нарушенных прав, поскольку отношения инвестора и застройщика носят обязательственный, а не вещно-правовой характер. Тем не менее, суды общей юрисдикции до настоящего времени продолжают выносить решения о признании права собственности за инвесторами (физическими лицами)», – рассказывает Василий Сосновский партнер ЮК «Генезис».

Отметим, что сложность может возникнуть в том случае, если срок подписания основного договора уже наступил, но застройщик все еще  не может его заключить в силу того, что дом не сдан в эксплуатацию, право собственности не оформлено. В данном случае дольщику не остается ничего иного, как ждать завершения строительства. 

Еще один «подводный камень» – исправление строительных дефектов (классификация недоделок квартир приведена  в статье «Скрытые дефекты квартир в новостройках»).

Не ясно, как покупателю заставить застройщика устранить строительный брак в приобретаемой квартире.

В данном случае не подписывается акт приемки-передачи (как при долевом строительстве), а оформляется договор купли-продажи существующего помещения. 

Источник: https://www.metrtv.ru/pravovaja_informatsija/dogovory_s_zastrojschikom_sovety_professionalov

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.