Как оформляется договор долевого участия

Содержание

Договор долевого участия (ДДУ): оформление и регистрация своими силами

Как оформляется договор долевого участия

Договор долевого участия позволяет приобрести квартиру по заниженной цене.

По условиям соглашения дольщик вносит определенную сумму, а строительная компания обязуется возвести жилье соответствующего качества в оговоренные сроки. Но как составить договор долевого участия и на что обратить внимание, чтобы не потерять вложенные деньги и право на будущее жилье? Расскажем далее.

Что такое долевое строительство и ДДУ?

Долевое строительство — это возведение жилого здания на деньги, полученные от дольщиков. Последние выступают инвесторами.

Перед подписанием ДДУ строительная компания обязана получить разрешение на строительство, зарегистрировать право собственности на земельный участок или оформить соглашение аренды с органами местного самоуправления, после чего опубликовать на официальном сайте документы, которые служат подтверждением законности возведения здания.

Дольщику для оформления соглашения нужен только паспорт. Внесение денежных средств он должен подтвердить платежными бумагами.

После подписания ДДУ сделка между сторонами еще не считается официальной. Необходимо зарегистрировать договор в установленном законом порядке.

ДДУ — это соглашение между дольщиком и застройщиком.

ДДУ

Обязательная информация, которая должна быть прописана в договоре, указана в ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ. В остальном документ составляется в произвольной форме.

Рассмотрим, какие пункты необходимо включить в соглашение:

  • детальное описание объекта недвижимости;
  • срок передачи;
  • стоимость квартиры;
  • порядок расчета с застройщиком;
  • сведения о гарантии;
  • меры ответственности.

Описание объекта недвижимости — наиболее важный пункт договора. Именно от того, насколько подробно жилье описано в договоре, зависит конечный результат. Если деталей мало, итог может отличаться от ваших ожиданий.

ДДУ должен содержать план дома с отображением жилых и нежилых помещений, его местоположение и характеристики — этажность, материалы, из которых возведено здание, классы сейсмостойкости и энергоэффективности.

Также должна быть указана информация о конкретной квартире, в которую вкладывается дольщик — ее этаж, площадь, количество комнат, их площади и т.д.

Стоит обратить внимание и на срок сдачи дома. Он должен быть конкретным, иначе при нарушениях со стороны застройщика будет непросто рассчитать сумму неустойки. Чаще всего указывают месяц или квартал конкретного года.

Сведения в договоре должны совпадать со сведениями проектной декларации.

Если в ДДУ нет каких-либо из обязательных пунктов, он считается незаключенным. Никаких прав и обязанностей у сторон такого соглашения не возникает. Им возвращается все то, что было получено по сделке.

Несмотря на то, что дольщик фактически внес деньги за свою квартиру, до момента передачи жилье ему не принадлежит. Следовательно, все риски лежат на строительной компании. Только она отвечает за разрушение здания, его повреждение и другие подобные обстоятельства.

Если дольщик умер во время действия договора, все права по документу переходят к его наследникам.

Важно знать, что дольщиков также защищает Закон РФ «О защите прав потребителей». Поэтому они вправе требовать деньги за нарушение своих прав. Например, за просрочку сдачи дома полагается 1% от стоимости квартиры в день.

Закон ограждает и от навязанных услуг. В частности, если вас заставляют застраховать свою жизнь или имущество, такие условия ДДУ могут быть признаны недействительными через суд.

Проверьте, все ли обязательные условия включены в договор.

Плюсы и минусы оформления ДДУ

Главный плюс для дольщика — выгодная стоимость квартиры по сравнению со среднерыночной. Многие выбирают ДДУ именно из-за дешевизны жилья.

Однако существует немало рисков. Строительная компания может собрать деньги с граждан, но так и не начать строительство. И причины разные — разногласия с органами власти, значительный рост цен на материалы, неверно составленная проектная документация и неправильные сметы, банальное мошенничество.

Однако если заранее детально проверить добросовестность застройщика и грамотно подойти к заключению ДДУ, множества рисков можно избежать.

Плюс долевого строительства — дешевая недвижимость.

Банкротство застройщика — еще один риск для дольщика. Несмотря на то, что гражданин по закону может претендовать на возврат вложенных в недвижимость средств, на него денег компании может не хватить.

Дольщик — это кредитор третьей очереди. В случае банкротства его требования будут удовлетворены только после выплаты средств в бюджет и заработной платы сотрудникам компании.

Банкротство застройщика — риск потерять не только квартиру, но и вложенные деньги.

Еще один минус — заявленная площадь жилья не всегда совпадает с той, за которую вы заплатили. Фирма может потребовать доплатить за лишние квадратные метры, а это дополнительные расходы.

Кроме того, компании часто срывают сроки возведения зданий. Данное действие может повторяться неоднократно, но с мотивировкой. Закон обязывает застройщика сообщать о переносе за два месяца до указанной в соглашении даты.

Взвесьте все плюсы и минусы перед подписанием ДДУ.

Что учесть при подписании договора?

Обычно дольщикам предоставляют на подпись типовой договор долевого участия. Внимательно изучите его положения. Если вас смущают какие-то пункты, не стесняйтесь задавать вопросы.

Не лишним будет перестраховаться и лично проверить наличие у застройщика всех необходимых документов:

  • проектной декларации;
  • разрешения на строительство;
  • проектной документации на возводимый объект;
  • договора страхования гражданской ответственности строительной компании.

Кроме того, проверьте наличие сведений о застройщике в ЕГРЮЛ. Вы можете запросить необходимые бумаги у застройщика или самостоятельно ознакомиться с ними на сайте предприятия.

Оплата по договору ДДУ

Все условия расчетов определяются в соглашении.

Способа передачи денег два:

Небезопасный способ расчета. Чтобы не оказаться жертвой мошенников и не остаться без денег, не передавайте застройщику никаких денег до официальной регистрации договора. При этом всегда просите расписку о получении средств.

Это вариант наиболее предпочтителен, поскольку дает возможность доказать, что вы полностью внесли требуемую сумму. Из платежных документов видно, на чей счет сделан перевод и в каком размере.

Порядок расчетов также может быть разным — единовременно после заключения договора или постепенно частями. Выбор остается за вами.

Безопаснее рассчитываться с застройщиком безналичным методом.

Регистрация ДДУ

Пакет документов для процедуры собирают как дольщик, так и застройщик. Понадобятся:

  • заявления от каждой из сторон на регистрацию договора;
  • сам договор;
  • приложения к соглашению — проектная декларация, план новостройки и будущей квартиры;
  • копия паспорта дольщика.

Если строительная компания заключает первый договор долевого участия, бумаг от нее потребуется гораздо больше.

ДДУ можно зарегистрировать в МФЦ или напрямую в Росреестре. Придется уплатить госпошлину. Для юрлиц она составляет 6 тыс. руб., для граждан — 350 руб.

Чтобы узнать, зарегистрирован ли ваш договор, можно сделать запрос в Росреестр и получить выписку из ЕГРН.

Регистрация ДДУ обойдется вам в 350 руб.

Помощь юриста

Покупка жилья на стадии строительства — рискованное дело. Однако приобретать квартиры по ДДУ гораздо выгоднее.

Чтобы не остаться без денег, лучше заключать договор при поддержке опытного юриста. Он проанализирует чистоту сделки, соберет данные о застройщике, оценит ДДУ, поможет зарегистрировать его в Росреестре и получить выписку из ЕГРН.

Помощь юриста пригодится и в случае возникновения споров с застройщиком. Он поможет составить грамотную претензию, проведет переговоры со строительной компанией, обратится за защитой ваших прав в суд.

С помощью юриста вы сэкономите время и избежите финансовых рисков при участии в долевом строительстве.

Источник: http://domkodeks.ru/ddu/oformlenie-i-registratsiya-ddu

Особенности покупки квартиры по договору долевого участия

Как оформляется договор долевого участия

Участие в долевом строительстве – один из распространенных способов приобретения жилья. Заключение сделки сопровождается оформлением договора долевого участия, который определяет права и обязанности сторон.

Покупка квартиры по ДДУ – это отличная возможность обзавестись современным комфортабельным жилищем и неплохо на этом сэкономить.

Порядок заключения договора регулируется законом 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Содержимое страницы

Обычно стоимость квадратных метров в строящемся доме на этапе котлована почти на одну треть дешевле, чем цены на готовое жилье. Это обстоятельство привлекает покупателей (дольщиков), которые оценив все достоинства данной сделки, спешат заключить с компанией-застройщиком ДДУ.

Что такое ДДУ

ДДУ (договор долевого участия) – двухстороннее соглашение, которое регулирует взаимоотношения между строительной компанией и участником долевого строительства.

Согласно этому документу дольщик вкладывает в строительство жилого многоквартирного дома некую сумму денежных средств.

За это застройщик по завершении возведения здания обязуется передать участнику долевого строительства в собственность квартиру в новостройке.

В соглашении прописываются:

  • нюансы и детали взаимоотношений сторон соглашения;
  • методы решения разных вопросов, которые могут возникнуть в процессе;
  • права и обязанности каждой из сторон;
  • ответственность сторон в случае уклонения от выполнения условий ДДУ;
  • цена вопроса (стоимость квадратных метров и общая стоимость квартиры);
  • сроки выполнения сторонами их обязательств (осуществление расчетов, ввод дома в эксплуатацию и т.д.);
  • технические характеристики будущего жилища и дома.

Единого установленного образца договора долевого участия не существует. Соглашение составляется опытными юристами, специализирующимися в области долевого строительства. При составлении документа учитываются индивидуальные особенности каждого конкретного случая, а также общие требования к оформлению документов.

Внимание! ДДУ подлежит обязательной регистрации в ЕГРН. Без внесения соответствующих сведений в реестр недвижимости он не имеет юридической силы. Государственная регистрация необходима для предотвращения различных махинаций с недвижимым имуществом и многократной продажи одной жилплощади.

Если договор купли-продажи наделяет покупателя правом собственности и позволяет новому владельцу распоряжаться приобретенным жилищем на свое усмотрение, то ДДУ только гарантирует право на получение квартиры в собственность по окончанию строительных работ и ввода дома в эксплуатацию. Это значит, что покупатель (дольщик) получит свою квартиру только когда застройщик завершит все работы и сдаст дом. С момента оплаты до получения квартиры в собственность пройдет немало времени, а это определенные риски.

Плюсы и минусы

Договор долевого участия имеет ряд своих преимуществ, которые заключаются в следующем:

  1. Дает право дольщику в ближайшем будущем получить квартиру по низкой цене (на 15-30% ниже, чем рыночная стоимость готового жилья).
  2. Независимо от того, сколько времени будет строиться дом и насколько подорожает недвижимость на первичном рынке, цена для дольщиков останется неизменной.
  3. Снижаются риски многократной продажи одной и той же квартиры – федеральное законодательство обязывает сторон сделки зарегистрировать соглашение в Едином государственном реестре недвижимости, что исключает риск продажи одной жилплощади одновременно нескольким покупателям.
  4. К договору обязательно крепятся копии разрешительной документации на строительство, проектных документов и лицензии, поэтому участник долевого строительства может быть спокоен по поводу легитимности деятельности строительной компании.
  5. Уклонение от выполнения обязательств, возникших при подписании ДДУ, любой из сторон наказуемо, меры пресечения прописаны в законодательстве РФ (к примеру, срыв сроков возведения дома влечет за собой немалую неустойку для застройщика, а просрочка платежей дольщиком наказывается наложением штрафа).
  6. ДДУ дает право дольщику в случае невыполнения компанией условий соглашения инициировать расторжение договора, взыскать с застройщика неустойку и вернуть вложенные средства обратно.

К минусам ДДУ следует отнести:

  1. Соглашение не дает право собственности, а лишь право на ее получение в будущем. Чтобы въехать в новую квартиру, дольщику придется пройти еще немало испытаний – дождаться окончания строительства, ввода дома в эксплуатацию, передачи жилья, оформить и собрать кучу разных бумаг и т.д.
  2. До оформления квартиры в собственность могут уйти годы, а в это время нужно где-то жить. Поэтому дольщикам следует быть готовыми к тому, что им придется некоторое время скитаться по съемным квартирам. А это дополнительные неудобства и финансовые траты.
  3. Существует вероятность заключения сделки с недобросовестной строительной компанией, которая безответственно подходит к выполнению своих обязательств, ссылаясь на какие-то несуществующие обстоятельства. Часто это грозит срывом оговоренных в ДДУ сроков возведения дома.
  4. Застройщик имеет право без согласования с участниками долевого строительства в одностороннем порядке внести коррективы в первоначальный проект будущего дома и придомовой инфраструктуры. В результате дольщики могут получить не совсем то или совсем не то, на что рассчитывали и что им обещала строительная компания в момент подписания соглашения.

Возможные риски покупки квартиры по договору долевого участия

Решаясь на такой ответственный шаг как подписание ДДУ, дольщик должен трезво оценить все возможные риски. Они заключаются в следующем:

  1. Соглашение составляют юристы строительной компании, поэтому в договоре могут быть прописаны неоднозначные пункты, которые повышают риски дольщиков и позволят в случае чего застройщику избежать ответственности. Необходимо, чтобы текст документа был внимательно изучен юридически подкованным человеком.
  2. Если договор содержит пункты, противоречащие нормам российского законодательства, он может быть признан ничтожным и недействительным. Это тоже важно учесть и обязательно проверить перед подписанием. Если суд признает договор ничтожным, дольщику будет весьма трудно вернуть свои вложения в строительство и доказать вину застройщика.
  3. В ДДУ может содержаться информация об автоматическом подорожании стоимости квадратных метров в случае инфляции. Обычно этот пункт прописывают маленьким шрифтом, чтобы он не привлекал лишнего внимания и у дольщиков не возникало вопросов на этот счет.
  4. Строительная компания может использовать привлеченные средства не по назначению, что является грубым нарушением не только условий ДДУ, но и законодательства РФ. Обманутые участники долевого строительства, имея неопровержимые доказательства данного факта, могут смело обращаться в суд для возмещения ущерба недобросовестным застройщиком. Суд будет на их стороне.
  5. После подписания передаточного акта и передачи жилья дольщику, он уже не вправе предъявлять какие-то претензии к строительной фирме по поводу качества выполненных работ. Его подпись под актом приема-передачи объекта свидетельствует о том, что участник долевого строительства внимательно осмотрел жилище, проверил функционирование всех коммуникаций, инженерных систем, и результаты его вполне удовлетворили.
  6. Компания-застройщик может обанкротиться, тем самым потерять возможность выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае участникам долевого строительства предстоит мучительный и затяжной судебный процесс.

Источник: https://sdelka.guru/ddu/osobennosti-pokupki-kvartiry-po-dogovoru-dolevogo-uchastiya.html

Договор долевого участия: важные нюансы

Как оформляется договор долевого участия

Приобретение жилья в строящемся объекте сегодня не редкость. Покупатели являются одновременно инвесторами, и в итоге получают квартиры по сниженной цене.

С 2004 года существует закон, регулирующий долевое участие в строительстве. Именно на его основе составляется договор, который впоследствии будет главным документом, защищающим права покупателя.

И это очень важно, поскольку обман и срыв сроков – обычное дело для большинства застройщиков.

Зачем заключать ДДУ

Задача инвестора – настоять на том, чтобы договор долевого участия был правильно составлен и подписан. Поскольку строительная компания получает деньги сразу и в дальнейшем уже не нуждается ни в какой помощи клиентов, она не против принять средства «под честное слово». Зато вторая сторона несёт риски, в том числе риск остаться без тех средств, которые уже вложены.

ДДУ, или договор долевого участия, даёт следующие преимущества:

Конечно, не стоит изначально смотреть на застройщика как на мошенника. Большинство из них действительно хотят построить отличный жилой комплекс, и им это так же выгодно, как и дольщикам. Но ситуации случаются разные: от экономического кризиса до банальных ошибок в расчётах. При этом речь идёт о крупных суммах. Поэтому заключение и регистрация ДДУ необходимы, чтобы подстраховаться.

Особенности составления ДДУ

В большинстве случаев у застройщика уже есть готовый договор долевого участия в строительстве, и он рассчитывает на то, что дольщики автоматически согласятся на все условия.

Но не стоит его подписывать, если какие-то моменты вас не устраивают. Инвестор или группа инвесторов всегда могут попробовать договориться об изменении каких-либо пунктов.

В крайнем случае можно отказаться: здесь нельзя рассчитывать на авось.

Юристы советуют обратить внимание на следующие пункты в ДДУ:

Нужно учитывать, что любой договор не может противоречить законодательству. В данном случае, в частности, имеется в виду 214-ФЗ.

В этом законе прописаны все обязанности застройщика, но всё-таки их нужно внести и в договор.

Можно требовать с него больше, но если это противоречит ФЗ №214, то даже через суд свою правоту не получится доказать. При этом по всем остальным пунктам он будет нести ответственность.

Как заключить и зарегистрировать договор долевого участия?

Договор ДДУ должен быть заключён в письменной форме. В нём обязательно должна содержаться вышеуказанная информация. Полный список данных на дату заключения договора можно проверить в ФЗ-214 об участии в долевом строительстве, в п. 4 ст.

4. Если в документе не указана вся нужная информация, он будет признан недействительным. В интернете можно скачать образец ДДУ, но его всё равно стоит проверить на соответствие правилам заполнения. Типовой договор содержит несколько страниц.

Исследования показывают удивительную картину — хотя такой ответственный шаг, как приобретение недвижимости, предполагает предварительное изучение всех деталей процесса, на деле картина следующая:

1. Дольщики в закон не заглядывают и очень смутно знают, что им надо делать.

2. Застройщики пропагандируют мнение, что дольщик должен регистрировать договор либо через их юриста, либо сам. Но платить заранее.

3. Поэтому дольщики почти всегда платят до того, как регистрируют договор, хотя обычно плохо представляют, где его регистрировать и зачем.

4. При этом закон не запрещает регистрировать договор самостоятельно. Более того, там ясно указано, что предоплаты НЕТ.

5. Дольщик имеет полное право после заключения договора, но ДО оплаты настаивать на поездке в Росреестр. Не обязательно это делать в тот же день, поэтому «отмазки» застройщика его волновать не должны. Не может сразу же — пусть подъезжает в оговоренную дату и время. Туда же приедет дольщик.

6. Кроме того, можно самостоятельно регистрировать договор и без участия застройщика, когда он уже всё подписал. Поэтому, опять же, все препятствия — мифы.

Варианты регистрации ДДУ

Итак — после заключения договора в офисе застройщика, его нужно зарегистрировать в Росреестре или через МФЦ. Действительным он будет считаться только с момента регистрации. Стоимость госпошлины для физических лиц на сегодня — 350 рублей, делится на количество участников договора.

Стоимость госпошлины для юридических лиц — 6000 рублей, также делится на количество участников договора. Размер госпошлины одинаков для любого региона. Базовые документы: заявление дольщика о регистрации, сам договор с приложениями, копия паспорта. Застройщик предоставляет больше сведений.

Сам процесс регистрации после подачи заявления обычно не превышает нескольких дней, причем вам должны выдать расписку о принятии с перечнем представленных вами документов, датой подачи и пр.

К процессу регистрации обычно можно подключить юриста застройщика, оформив разовую доверенность на регистрацию.

ДДУ с регистрацией в этом случае можно получить у юриста примерно через неделю, однако лично я советую все действия совершать самостоятельно. Береженого бог закон бережет.

Относительно новый вариант регистрации — действующая с 2015 года электронная регистрация ДДУ.

Она может экономить время, но содержит солидный минус в виде необходимости дорогой цифровой подписи — она стоит порядка 4-5 тысяч рублей и изготавливается в удостоверяющем центре вашего города — поисковики в помощь.

Небольшой плюс лишь в оплате 70% госпошлины за регистрацию — но так как для физических лиц она составляет 350 рублей (см. выше), то погоды скидка с этой суммы не делает.

С электронной подписью можно заходить на страницу предоставления электронных услуг https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights и прикрепить сканированные копии всех документов, заверив их полученной цифровой подписью.

Также указываются данные о застройщике и кадастровый номер объекта.

Проверка регистрации ДДУ осуществляется по кадастровому номеру в разделе «Электронные услуги» — «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Текущая ссылка https://rosreestr.

ru/wps/portal/online_request. Кроме того, за подтверждением регистрации можно обратиться в Росреестр лично с паспортом и кадастровым номером, указанным в договоре ДДУ.

Кстати, застройщику не следует платить наличными, поскольку тут возрастают риски: от банального ограбления по пути к месту сделки (на месте ее совершения) до последующего обвинения в передаче фальшивых банкнот.

В стандартном безналичном варианте в банке создается специальный аккредитивный счет, с которого застройщик может забрать деньги, предъявив зарегистрированный договор ДДУ. Понятно, что банк-посредник должен быть надежным, но в общем случае рисков тут меньше, чем с застройщиком.

Впрочем, если договор ДДУ зарегистрирован, то можно перевести деньги со своего банковского счета напрямую на счет застройщика.

Чего опасаться при составлении ДДУ?

Никаких документов вместо договора долевого участия быть не должно. Недобросовестные застройщики, а особенно посредники могут предлагать иные варианты. Например, существует популярная схема – так называемый «предварительный договор ДДУ».

Он не обладает той же юридической силой, что и настоящий. Чаще всего им пользуются мошенники, и схема довольно популярна. Нужно запомнить, что в обязательном порядке нужна государственная регистрация договора ДДУ. По всем иным документам нельзя платить ни копейки.

Ещё одна схема – оформление заёмных средств под вексель. Звучит неплохо, инвестору предлагаются ценные бумаги компании… Но на деле это совсем не то. После завершения строительства застройщик может просто вернуть инвестору деньги вместо квартиры. Даже без процентов. И добиться большего что-то будет невозможно.

С готовым договором лучше всего идти к хорошему юристу по недвижимости. Законодательство меняется, не каждый способен разобраться в тонкостях сам. Такой шаг обезопасит от лишних проблем.

При этом никакой договор не обезопасит покупателя жилья на 100 %. В законодательстве есть немало нюансов, позволяющих застройщикам задерживать сроки без существенных наказаний.

Также при объявлении себя банкротом строительная фирма может оставить без денег всех дольщиков. Тогда не только взыскание неустойки по ДДУ, но и возврат собственных средств станут невозможными. Банкротство застройщика — тема для отдельной статьи.

Поэтому самым надёжным вариантом по-прежнему остаётся тщательный выбор застройщика и анализ его деятельности за последние годы. Для безопасной покупки недвижимости по всему миру можно использовать биржевые фонды недвижимости, о которых написано здесь.

Источник: https://investprofit.info/ddu-details/

Электронная регистрация ДДУ: как оформить, сроки, плюсы и минусы, электронная подпись

Как оформляется договор долевого участия

Чтобы приобрести квартиру в новостройке безопасно, стоит заключать договор долевого участия. Но это достаточно долгий процесс – ведь этот документ требует регистрации в управлении Росреестра и проверки сотрудниками ведомства.

Недавно появилась возможность ускорить оформление – с помощью услуги «электронная регистрация ДДУ», которую предлагают как крупные банки, так и сам Росреестр. Но есть несколько подводных камней и мелочей – рассказываем подробнее.

Регистрация договора

Любой договор долевого участия требует регистрации в специальной базе объектов недвижимости. Это позволяет исключить мошенничество в виде двойных продаж одной и той же квартиры или права требования на квартиру нескольким лицам.

Одновременно с внесением в базу объектов специалисты Росреестра проверяют договора на требования 214 ФЗ «О долевом участии в строительстве многоквартирных домов».

Это позволяет дольщикам чувствовать себя уверенно в таких высокорисковых вложениях, как покупка квартиры в новостройке.

До недавнего времени регистрация ДДУ в управлении Росреестра проходила довольно стандартно. Нужно было собрать документы, подписать сам договор и подать его на проверку в госорган. Это можно было сделать двумя способами.

НапрямуюЧерез МФЦ
Регистрация договора в управлении Росреестра по вашему территориальному округу означала запись на прием к специалисту, отстаивание очереди и подачу документов напрямую в ведомствоПару лет назад появился еще один способ – подать документы через многофункциональный центр предоставления государственных услуг. В этом случае регистрация договора проходила довольно удобно – электронная очередь, отсутствия больших скоплений людей и современных подход через оптимизацию бюрократических потоков. Но срок увеличивался на сутки.

В 2015 году Росреестр начал предоставлять услуги по электронной регистрации ДДУ. Это оформление сделок с помощью интернета. Казалось бы, удобный и быстрый механизм, ведь не нужно тратить время на очереди и бумаги. Но как выяснилось, система оказалась чрезмерно защищена и не все было сделано для удобства дольщиков.

Процесс регистрации

Суть электронной регистрации ДДУ в сокращении количества бумаг и действий, необходимых для получения государственной услуги. Поэтому для регистрации вам необходимы те же документы, которые потребовались бы и в очном представлении чиновникам:

  • Договор ДДУ
  • Копия вашего паспорта
  • Проектные декларации и дополнительные соглашения к ДДУ
  • Если необходимо, нотариально заверенное согласие супруги или супруга на покупку квартиры

Росреестр

Чтобы сделать электронную регистрацию ДДУ через управление Росреестра, впрочем, ровно как и регистрацию вторичного жилья, нужно получить усиленную цифровую подпись. Сделать это можно в специальном удостоверяющем центре. Вам нужно найти такой центр в своем городе – через поисковые системы «Яндекс» или Google – и прийти к ним с оригиналом паспорта.

Оплата услуг по оформлению электронной подписи отличается от региона к региону. Чем больше город, тем дороже, но при этом в маленьких городах таких центров может не быть вовсе:

  • На момент написания статьи средняя стоимость усиленной электронной подписи в Москве около 5 тысяч рублей
  • В Санкт-Петербурге – около 4 тысяч рублей.

Чтобы пройти алгоритм регистрации в управлении Росреестра, вам нужно зайти на специальную страницу предоставления электронных услуг на официальном сайте ведомства. Дальше все достаточно просто:

  • Подаете заявку через сайт с помощью специальной формы
  • Нужно указать цель обращения. В нашем случае это «регистрация права собственности»
  • Указать кадастровый номер объекта – взять в разделе «Предмет договора» вашего договора долевого участия
  • Написать в форму данные о собственнике – застройщике или другом юридическом лице, которое проводит сделку
  • Указать способ, по которому вы хотите получить документы после проведения услуги – в случае электронной регистрации ДДУ это выписка о регистрации ДДУ из реестра ЕГРН. Можно прийти лично в приемный день и получить бумажную выписку, можно оставить адрес электронной почты.
  • После вы прикрепляете сканированные копии всех документов и проводить процедуру подписания с помощью усиленной цифровой подписи.

В этом случае вам придется заплатить только 70% стоимости госпошлины за регистрацию договора – скидка в 30% предоставляется всем, кто пользуется электронными государственными услугами.

Если бы не стоимость электронной подписи, которая зачастую физическому лицу нужна только один раз для проведения конкретно этой сделки, то такой вариант регистрации был бы наиболее удобным и экономным при регистрации договоров ДУ. Но, учитывая, что подпись покупается только на год, разница съедается стоимостью самой подписи.

Сбербанк

Электронная регистрация ДДУ через «Сбербанк» стала достаточно популярной услугой за счет взаимодействия кредитного ведомства и Росреестра. Доступно это только в случае, если вы решили взять квартиру в ипотеку именно через этот банк. Информацию о возможности зарегистрировать договор без получения ипотечного займа в открытых источниках найти не удалось.

Преимуществ для ипотечного заемщика от сделки через электронную регистрацию несколько:

  • Для сделки нужен договор долевого участия, который подготовит застройщик по форме банка и вам останется только подписать его.
  • Срок регистрации намного меньше – 5-7 дней против стандартных четырнадцати
  • Если вы не состоите в браке, то алгоритм действий совсем простой – выбрать квартиру, оповестить застройщика о покупке, прийти в банк для заключения договора.
  • Сбербанк снижает ставки для ипотечный заемщиков, выбравших электронную регистрацию сделки, на 0,1% — информация на момент написания статьи.

Минус такой сделки – достаточно высокая цена. Да, никто не говорит про усиленную цифровую подпись, но по сути вы ее арендуете у банка.

На момент написания этого текста кредитное учреждение предлагало приобрести услугу по электронной регистрации за 7 тыс. рублей.

Учитывая остальные дополнительные платы при получении ипотечного кредита (например, обязательное страхование), это весомая нагрузка к первоначальному взносу.

Правда, стоимость госпошлины все-таки входит в эту сумму. После того, как документы будут подписаны, процессом займется менеджером банка. Через неделю вам нужно открыть электронную почту и скорее всего там вас будет ждать выписка о зарегистрированном договоре долевого участия.

Электронная регистрация ДДУ через «Сбербанк», судя по отзывам, достаточно популярная услуга. При этом зачастую дольщики даже не понимают, что именно им предлагают менеджеры в их отделениях. Помните, что избежать траты в 7-8 тыс. рублей можно, самостоятельно зарегистрировав ДДУ в отделении Росреестра или ближайшем МФЦ.

Вам не имеют право навязывать электронную регистрацию ДДУ

Проверяем регистрацию

Получение письма на указанную вами электронную почту вовсе не означает, что договор долевого участия прошел госрегистрацию. Иногда в системе, как часто выбывает в государственных услугах, проходят сбои. Поэтому нелишним будет проверить, действительно ли электронная регистрация ДДУ прошла успешна.

Вам нужно обратиться на официальный сайт управления Росреестра за информацией. Нужно произвести несколько простых действий:

  • В разделе «Электронные услуги» нужно найти ссылку «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме онлайн». Кликнув на нее, вы попадете в специальную форму поиска.
  • Из договора долевого участия нужно взять кадастровый номер объекта. Можно найти в разделе «Предмет» договора вашего ДДУ. Или в приложениях – в проектной декларации к объекту.
  • Дополните, если у вас есть эта информация, адресом объекта и заполните прочие поля при наличии такой информации. Но можно обойтись и одним кадастровым номером
  • Когда вы кликните на поиск, откроется окно с результатами. Оно может быть в виде таблицы или в виде длинного списка. В графе «Права и ограничения» будут отображаться все зарегистрированные договора долевого участия
  • Ищите номер своего договора

Если вы смогли найти свой договор, значит все в порядке. Если нет, то стоит подождать 7 дней от момента подачи документов на регистрацию и выдачи справки о регистрации и попробовать еще раз. Если и в этот день никакой информации нет – стоит записываться на прием в управление Росреестра и выяснять очно, почему договор не зарегистрировали.

 В заключении

Электронная регистрация договоров долевого участия – это удобный механизм оформления прав требований на будущую квартиру. Никаких очередей, проблем с бюрократией и прочих неприятностей.

Но при этом механизм еще не отработан полностью и удобен лишь тем, кто берет ипотечный займ в Сбербанке. В остальных случаях он вряд ли подойдет физическому лицу. Опасна ли электронная регистрация ДДУ для физического лица? Скорее нет.

Но проще по старинке, через Росреестр или МФЦ.

Остались вопросы по теме Спросите у юриста

Источник: https://viplawyer.ru/elektronnaya-registratsiya-ddu/

Договор долевого участия: тонкости оформления и оплаты

Как оформляется договор долевого участия

Покупка квартиры в строящемся доме обладает рядом преимуществ: более низкой ценой по сравнению с жильем в готовом доме, большей, чем у «вторичных» квартир площадью, возможностью сделать любую планировку.

Но не все желающие приобрести новое жилье решаются на такой шаг, поскольку относительно недавно, в конце 90-х – начале 2000-х годов, существовало множество мошеннических схем, суть которых сводилась к тому, что застройщик выводил полученные от покупателей средства и объявлял себя банкротом, чаще всего безнаказанно. Ответственность застройщика была минимальной, а покупатели не были защищены.

Договор участия в долевом строительстве появился в России как один из механизмов защиты покупателей жилья в строящемся или готовящемся к постройке доме.

Сам термин подразумевает, что объект жилой недвижимости будет построен за счет определенного числа заинтересованных лиц – дольщиков. Но договор содержит массу пунктов об ответственности самого застройщика.

И если что-либо в договоре смущает человека, планирующего покупку квартиры, то ему стоит либо обратиться к юристу, либо подыскать другой объект.

Что содержит ДДУ в обязательном порядке

ДДУ – это объемный документ, который содержит ряд важных сведений о застройщике жилого дома, об объекте недвижимости, о покупателе, о стоимости приобретаемой квартиры, о правах и обязанностях сторон.

К сведениям о застройщике относятся:

  • финансовые и учредительные документы;
  • уставная и правоустанавливающая документация;
  • данные руководителя.

Данные об объекте недвижимости – это:

  • проектная декларация;
  • разрешение на строительство дома.

С появлением ФЗ-214 (того самого закона, в котором прописаны все требования к застройщикам) большинство указанных сведений можно увидеть на сайтах застройщиков – они обязаны размещать всю информацию на своих ресурсах. Если эта информация расходится с той, что указана в договоре – это повод усомниться в честности компании, продающей жилье.

Что касается информации об объекте недвижимости, то в договоре должно быть полное его описание:

  1. адрес, площадь, этаж;
  2. стоимость квартиры;
  3. срок ввода дома в эксплуатацию;
  4. дата передачи квартиры застройщиком участнику;
  5. стоимость объекта.

К другим важным пунктам, которые содержатся в ДДУ, относятся:

  • ответственность застройщика в рамках гарантийного срока;
  • гарантия качества на квартиру и отдельно – на инженерное и технологическое оборудование;
  • порядок досрочного расторжения договора;
  • ответственность сторон;
  • способы разрешения споров, разногласий.

К договору также должен быть приложен план квартиры с обозначением несущих стен и конструкций и перечень работ, выполняемых по проекту.

Права и обязанности компании-застройщика

Застройщик фиксирует в ДДУ свои обязанности, права и гарантии. Согласно документу, организация обязуется:

  1. обеспечить строительство дома, произвести строительно-монтажные работы, обеспечить его инженерной инфраструктурой, самостоятельно или с привлечением третьих лиц, за счет собственного или привлеченного финансирования;
  2. не заключать любые сделки, вследствие которых у третьих лиц появится право на квартиру дольщика;
  3. передать жилой объект участнику при условии выполнения всех взаимных обязательств и ввода дома в эксплуатацию.

Права застройщика, согласно ДДУ:

  1. передача квартиры участнику досрочно;
  2. содействие в оформлении права собственности на квартиру.

В договоре компания-застройщик гарантирует, что объект долевого строительства не обременен правом на него третьих лиц, а также не находится под арестом, запретом, залогом, судом.

Права и обязанности участника долевого строительства (покупателя)

Перечень обязанностей дольщика существенно шире, чем застройщика, поэтому покупателю необходимо тщательно ознакомиться с ним перед подписанием.

Участник обязан:

  1. внести 100% оплаты по договору;
  2. не производить работы, затрагивающие и меняющие несущие конструкции;
  3. внести доплату, если для этого будут основания, подписать акт приема-передачи;
  4. нести все расходы по содержанию после принятия квартиры;
  5. предоставить все документы для регистрации договора;
  6. зарегистрировать право собственности на квартиру в течение определенного срока со дня подписания акта приема-передачи.

Права покупателя жилья по ДДУ:

  1. заключить с застройщиком договор на оказание услуги по регистрации права на квартиру;
  2. после передачи акта начать ремонтные работы в квартире;
  3. уступить права требования третьим лицам при соблюдении ряда условий (уплаты всех платежей по договору, получения согласия застройщика, проведения государственной регистрации договора).

Как и когда производится оплата по ДДУ

Важно! Договор долевого участия, согласно ФЗ-214, начинает действовать не с момента подписания застройщиком и дольщиком, а со дня регистрации его в Росреестре. Этот пункт обязательно должен быть зафиксирован в договоре, а сам способ оплаты должен гарантировать покупателю, что денежные средства будут списаны с его счета только после регистрации договора.

Существует безопасный способ оплаты квартиры при долевом строительстве – аккредитив. Схематично этот способ выглядит следующим образом:

  1. покупатель открывает в банке (не в любом – в том, который обслуживает получателя средств по аккредитиву) специальный счет на сумму, указанную в ДДУ, с предоставлением пакета документов, включающего и сам ДДУ;
  2. застройщик регистрирует договор в Росреестре;
  3. после получения зарегистрированного договора банк отправляет денежные средства на расчетный счет застройщика.

Дополнительно застройщик может прописать в ДДУ следующие платежи:

  • оплата услуг застройщика по возведению парковок, строительству или расширению дорог, оснащению дома инженерной инфраструктурой и т.д.;
  • оплата услуг застройщика по постановке на кадастровый учет дома;
  • доплата при увеличения фактической площади квартиры.

Договор долевого участия (ДДУ), хоть и призван защитить интересы покупателя квартиры еще не построенном доме, но содержит множество «подводных камней».

Поставленные в необходимость действовать в рамках определенного закона с 2004 года (ФЗ-214), застройщики стараются минимизировать риски и свои финансовые затраты, чтобы извлечь максимум прибыли.

Они прописывают в ДДУ пункты, не запрещенные законом, но способные поставить в затруднительное положение покупателя объекта недвижимости. Поэтому, в случае сомнений в честности застройщика или прозрачности договора, лучше обращаться за юридической помощью, к компетентным специалистам.

Источник: https://YuristPrav.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-tonkosti-oformleniya-i-oplaty

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.