Должник не уведомил о смене собственника

Содержание

Должник не уведомил о смене собственника

Должник не уведомил о смене собственника

С введением процедуры реализации имущества гражданина-банкрота у финансового управляющего возникают корпоративные права.Суд признал гражданина банкротом, ввел в отношении него процедуру реализации имущества и назначил финансового управляющего.Управляющий в рамках исполнения своих обязанностей отстранил должника от должности генерального директора, которую тот занимал в трех компаниях.

Кроме того, он принял решение сменить генеральных директоров дочерних по отношению к данным компаниям обществ.Должник обратился в суд с жалобой на действия управляющего и ходатайством о его отстранении.

Суды трех инстанций встали на сторону должника, признав действия управляющего незаконными.

При этом закон не связывает возникновение соответствующих прав у управляющего с какими-либо условиями, в частности с формированием реестра кредиторов.

Как указали суды, законодательство о банкротстве не наделяет финансового управляющего корпоративными правами, а принятые им решения от имени гражданина-должника о смене единоличного исполнительного органа дочерних обществ не направлены на достижение целей процедуры банкротства, учитывая, что на момент их принятия реестр требований кредиторов не был сформирован. Поскольку управляющий осуществляет права участника организации, принадлежащие должнику, он имеет безусловное право выразить волеизъявление относительно кандидатуры единоличного исполнительного органа такой организации.Признав допущенные управляющим нарушения существенными, суды отстранили его от исполнения обязанностей. Суд подчеркнул, что в ходе реализации имущества гражданина финансовый управляющий осуществляет права участника юридического лица, принадлежащие гражданину, в том числе голосует на общем собрании участников (абз. Между тем управляющий обязан действовать в интересах подконтрольного лица разумно и добросовестно.Мотивируя свое решение о смене директоров, управляющий указал, что их предшественники осуществляли активные действия по выводу и сокрытию активов обществ, не предоставляя актуальной информации о реальном положении дел и текущей хозяйственной деятельности.

В итоге это негативно влияло на стоимость конкурсной массы должника.

В свою очередь, должник ссылался на то, что управляющий действовал в интересах его конкурента и основного кредитора по делу о банкротстве.Поскольку суды не исследовали эти доводы, ВС отправил дело на новое рассмотрение.

Каждый, кто занимается сопровождением или ведением ликвидации юридических лиц, знает, что согласно второму абзацу пункта 1 статьи 63 ГК РФ: «Ликвидационная комиссия принимает меры по выявлению кредиторов и получению дебиторской задолженности, а также ».

Казалось бы, на этом можно считать вопрос закрытым, а статью законченной, но жизнь, как обычно, значительно многообразнее буквы закона. К счастью, ситуация с уведомлением кредиторов не такая запущенная, как в моем любимом афоризме, но всё же два мнения на одну судебную систему – это, согласитесь, тоже не мало.

Итак, Отсутствие индивидуального уведомления кредитора, обратившегося в суд, не является основанием для признания решения о государственной регистрации ликвидации недействительным, если сообщение в СМИ было опубликовано «…

Что касается непогашенной задолженности, то суду не были представлены доказательства о предъявлении обществом требований кредитора в процессе осуществления ликвидационных процедур.В этой связи следует согласиться с выводом судебных инстанций о том, что отсутствие информации о ликвидации общества в данном конкретном случае не является основанием для признания действий налогового органа неправомерными, а произведенной им записи о ликвидации юридического лица недействительной.

Как оформляется на ВТБ 24 жалоба и куда ее

При наличии непогашенной задолженности по договору подряда 2003 года, кредитором не была проявлена необходимая степень заботливости и осмотрительности, которая позволила бы знать о финансовом состоянии своего контрагента…» «…

Кроме того, объявление о ликвидации общества «Союз-222» опубликовано, в связи с чем необоснованным является довод жалобы о том, что при наличии в арбитражном суде дела о взыскании с должника в пользу общества «Балткомстрой» задолженности по подрядному договору он должен был уведомить истца о своей ликвидации.

С учетом изложенного суды первой и апелляционной инстанций правомерно посчитали, что предусмотренный законодательством порядок ликвидации общества «Союз-222» не нарушен и государственная регистрация ликвидации общества «Союз-222» соответствует положениям Закона N 129-ФЗ и статьям 61 – 64 ГК РФ…

» Аналогичную аргументацию можно встретить в Постановлении ФАС Дальневосточного округа от N Ф03-517/2011, Постановление ФАС Дальневосточного округа от N Ф03-5941/2010 по делу N А59-6420/2009, Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от по делу N А70-863/2010, Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от N Ф04-753/2008(171-А46-15), Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от по делу N Ф04-211/2007(31138-А45-38), Постановлении ФАС Уральского округа от N Ф09-3938/11 по делу N А60-35274/2010, Постановлении ФАС Уральского округа от N Ф09-44/11-С4 по делу N А07-11944/2010, Постановлении ФАС Уральского округа от N Ф09-8480/08-С4 по делу N А07-19809/2007-А-КИН и так далее).Отсутствие индивидуального уведомления кредитора, обратившегося в суд, является основанием для признания решения о государственной регистрации ликвидации недействительным, даже если сообщение в СМИ было опубликовано «…

Как следует из материалов дела, единственным участником Общества – Чаусом А. – принято решение о ликвидации Общества и назначении себя его ликвидатором.Сообщение о ликвидации Общества опубликовано в журнале «Вестник государственной регистрации».Обществом в регистрирующий орган представлено уведомление о принятии решения о ликвидации, а Инспекцией внесена соответствующая запись в ЕГРЮЛ.

Согласно статье 63 ГК РФ (в редакции Федерального закона от N 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации») ликвидационная комиссия опубликовывает в средствах массовой информации, в которых опубликовываются данные о государственной регистрации юридического лица, сообщение о его ликвидации и о порядке и сроке заявления требований его кредиторами.Этот срок не может быть менее двух месяцев с момента опубликования сообщения о ликвидации.

Вопреки доводам жалобы, нормами Закона о регистрации в редакции, действовавшей на момент утверждения промежуточного ликвидационного баланса, установлено, что ликвидационная комиссия принимает меры по выявлению кредиторов и выплате дебиторской задолженности, а также письменно уведомляет кредиторов о ликвидации юридического лица.Поскольку в производстве Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области находилось дело N А56-20064/2014, в рамках которого рассматривался иск Компании к Обществу, то ликвидатор обязан был уведомить заявителя о ликвидации.Запись о начале процедуры ликвидации Общества была внесена в ЕГРЮЛ .

Никаких сведений о принятии решения о добровольной ликвидации Общества и начавшихся в июле 2014 года соответствующих мероприятий Общество Компании не сообщало ни в суде при рассмотрении названного дела, ни иным образом.

ИНСТРУКЦИЯ ПО ИСПОЛНИТЕЛЬНОМУ ПРОИЗВОДСТВУ

Апелляционным судом из суда первой инстанции было запрошено дело N А56-20064/2014.Согласно определению от по данному делу, копия которого приобщена к материалам настоящего дела (л.д.

2), Компания обращалась в суд с ходатайством о принятии в отношении Общества обеспечительных мер.

В названном ходатайстве действительно указано на осведомленность заявителя о том, что с Общество находится в стадии ликвидации.

Однако к моменту разрешения ходатайства – – Общество уже было ликвидировано.Сведений о том, что Компании стало известно о начале процедуры ликвидации до декабря 2014 года, в материалы дела не представлено, поэтому суд кассационной инстанции считает, что Компания ранее указанного момента не могла предпринять какие-либо действия по защите своих интересов и предотвращению ликвидации Общества.

Учитывая, что Компания, заявившая иск о взыскании с Общества денежных средств, не была уведомлена о начавшемся процессе его ликвидации, суды первой и апелляционной инстанций сделали правомерный вывод о том, что при ликвидации Общества были допущены нарушения требований статьи 63 ГК РФ.

В соответствии со статьей 23 Закона о регистрации непредставление необходимых для государственной регистрации документов является основанием для отказа в государственной регистрации.

При таких обстоятельствах суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о том, что оспариваемое решение Инспекции не соответствует требованиям закона, нарушает права Компании, поскольку препятствует реализации ее прав кредитора Общества…

» Такой же логики придерживаются и некоторые другие суды в Постановлении ФАС Северо-Западного округа от по делу N А13-16935/2009, Постановлении ФАС Северо-Западного округа от по делу N А21-705/2008, Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от N Ф09-2018/15 по делу N А07-17897/2014, Постановлении ФАС Центрального округа от по делу N А54-154/2010 и так далее.

Если обратиться к актуальной практике арбитражных судов первой-второй инстанций, то можно заметить, что суды довольно дружно стали отменять ликвидацию по требованию кредитора, которого не уведомили в срок, даже, если в «Вестнике государственной регистрации» было опубликовано сообщение.Так, например, Арбитражный суд Ростовской области в Решении от 1 декабря 2016 г.

По делу № А53-21170/2016 прямо указывает следующее: «Для исполнения обязанности по опубликованию сведений о ликвидации организации недостаточно одного лишь факта размещения информации в журнале «Вестник государственной регистрации».

Сам факт публикации сведений о предстоящей ликвидации юридического лица не освобождает ликвидатора от предусмотренной статьей 63 Кодекса обязанности по выявлению и письменному уведомлению кредиторов».

Для того чтобы убедиться в справедливости вывода можете посмотреть наисвежайшие решения и постановления арбитражных судов: Постановление от 17 ноября 2016 г.По делу № А03-4616/2016, Постановление от 12 декабря 2016 г.

По делу № А21-10385/2015, Постановление от 13 декабря 2016 г.По делу № А26-5714/2016, Решение от 15 декабря 2016 г.По делу № А49-9976/2016, Решение от 17 апреля 2017 г.

Статья 128 ГПК РФ. Извещение должника о вынесении судебного

По делу № А63-12595/2016, Решение от 17 апреля 2017 г.По делу № А56-44629/2016, Решение от 30 июня 2016 г.По делу № А24-1478/2016, Постановление от 22 июля 2016 г. Поэтому на настоящий момент ответ, как мне кажется, однозначный – письменно уведомлять нужно всех кредиторов.

Закон не описывает детально способ уведомления, но очевидно, что во избежание возможных проблем с доказыванием факта уведомления в суде, уведомить стоит или заказным письмом с описью вложения, или курьерской службой также с указанием содержания вложения, или с проставлением непосредственно кредитором отметки о получении уведомления на втором экземпляре.В любом случае у ликвидатора должен остаться на руках документ, подтверждающий факт уведомления.Во многих последних решениях арбитражных судов по рассматриваемому вопросу можно найти отсылку к Определению Верховного Суда РФ от по делу N 310-ЭС14-8980, А64-6348/2013, в котором говорится, что «установленный статьями 61 – 64 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок ликвидации юридического лица не может считаться соблюденным в ситуации, когда ликвидатору было доподлинно известно о наличии не исполненных обязательств перед кредитором».Очевидно, что ликвидатор должен уведомить всех кредиторов, перед которыми имеются актуальные задолженности.

Очевидно, что ликвидатор должен уведомить всех кредиторов, перед которыми имеются актуальные задолженности.Но как быть с кредиторами, по долгам перед которыми истекли сроки исковой давности, и соответственно эти долги были списаны?Обратимся к пункту 77 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности, утвержденного Приказом Министерства Финансов Российской Федерации от №34н: 77.

Дебиторская задолженность, по которой срок исковой давности истек, другие долги, нереальные для взыскания, списываются по каждому обязательству на основании данных проведенной инвентаризации, письменного обоснования и приказа (распоряжения) руководителя организации и относятся соответственно на счет средств резерва сомнительных долгов либо на финансовые результаты у коммерческой организации, если в период, предшествующий отчетному, суммы этих долгов не резервировались в порядке, предусмотренном пунктом 70 настоящего Положения, или на увеличение расходов у некоммерческой организации.Списание долга в убыток вследствие неплатежеспособности должника не является аннулированием задолженности.

Эта задолженность должна отражаться за бухгалтерским балансом в течение пяти лет с момента списания для наблюдения за возможностью ее взыскания в случае изменения имущественного положения должника.

«…Доводы третьего лица относительно списания им кредиторской задолженности за истечением срока исковой давности подлежат отклонению, поскольку в силу п.

199 Гражданского кодекса РФ исковая давность может быть применена только судом и только по заявлению стороны в споре, а не в одностороннем порядке должником.

78 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом № № 34н) не исключает возможность и право кредитора требовать ее уплаты, в том числе в судебном порядке, и не исключает обязанность ликвидационной комиссии известить кредитора о ликвидации юридического лица.

Источник: http://ating.spb.ru/avtopravo/dolzhnik-ne-uvedomil-o-smene-sobstvennika

Отвечает ли новый собственник квартиры по долгам старого собственника?

Важно Нормы закона Ответ на вопрос о переходе долгов по коммунальным услугам к новому владельцу жилья содержится в действующем законодательстве, а именно – Жилищном кодексе РФ.

Статья 153 закрепляет положение о том, что в результате операций с недвижимым имуществом задолженность старого хозяина не переходит на нового обладателя.

Все накопившееся до сделки долги по коммунальным платежам предыдущего собственника, за исключением взносов на капремонт, являются проблемой предыдущего владельца. Однако, для таких ситуаций характерен ряд особенностей.

Основываясь на норме статьи 391, на счета покупателя могут начислить недоимки, если он изъявит свое добровольное согласие на погашение образовавшейся задолженности. Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги Статья 391.

Нюансы долгов по коммунальным платежам от предыдущего собственника

Решение о замене в одностороннем порядке считается отказом от выполнения обязательств и может преследоваться штрафами по заключенному ранее договору, а так же не допускается в соответствии с законом, исключая случаи, которые предусмотрены в Гражданском Кодексе РФ.

Предметом образованного обязательства между кредитором и должником фактически будут не личные отношения двух сторон, а имущественный и финансовый интерес участников, поэтому замена лица, выплачивающего долг, является достаточно распространенной процедурой.

В большинстве случаев, обязательства считаются и указываются взаимными, иначе — двусторонне обязывающими. В этой ситуации каждая сторона имеет определенные права, осуществляет перечень обязанностей и несет ответственность за их выполнение.

Замена должника в обязательстве с согласия кредитора, называется заменой лиц обязательства.

Всегда ли арендатор остается арендатором после смены собственника имущества

Внимание Новый владелец недвижимости должен известить о смене прав собственности, лично посетив офис УК или выслав им заказное письмо. Если домовладение обслуживается несколькими компаниями, следует разослать уведомления каждой в отдельности.
При обнаружении покупателем жилья задолженности по коммуналке можно воспользоваться различными способами решения проблемы:

  • выдать продавцу аванс для закрытия долга;
  • договориться о самостоятельном погашении накопившейся суммы с одновременным снижением в счет этого цены квартиры;
  • отказаться от сделки.

Как видно, закрыть задолженность по квартплате может любая из сторон по обоюдному согласию.

Уведомление кредитора о смене должника

Указанное требование напрямую не установлено законом или подзаконными актами. Однако при наличии уведомления о вручении арендодатель будет иметь подтверждение отправки письма (которое может понадобиться в суде).

Не считается надлежащей отправкой пересылка письма по электронной почте. Обязательной к наличию в сообщении о смене собственника является такая информация:

  • дата отправки и дата смены владельца;
  • данные о новом собственнике – наименование (ФИО) и контактные данные;
  • новые реквизиты для перечисления арендной платы (или новый способ оплаты).

При наличии всех этих факторов и арендатор, и арендодатель могут рассчитывать на успешное продолжение взаимоотношений.

Допускается ли в обязательстве замена должника с согласия кредитора?

Возникновение долга между сторонами соглашения регулируется гражданско-правовым обязательством. При необходимости замены заемщика факт перевода долга будет регулироваться некоторыми требованиями и соблюдением норм и правил Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В статье мы подробно разберем, каким образом при жизни можно заменить кредитора и должника в обязательстве.

  • Замена должника в обязательстве
  • Процедура замены должника в ГК РФ
  • Замена кредитора и должника
  • Заключение

Замена должника в обязательстве Если все живы, не реорганизованы и отсутствуют иные обстоятельства, первоочередным моментом, который необходимо прояснить, прежде, чем принимать решение о замене — согласен ли на это кредитор.

Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

Один из участников отказывается от отношений, а его место занимает другое лицо, который принимает все права и обязанности по уплате долга выбывшего лица. При этом обязательно необходимо согласие двух сторон на проведение замены должника.

Причины замены могут быть различны:

  • смерть заемщика;
  • процесс реорганизации юр.лица;
  • цессия;
  • перевод долга и т.д.

При условии, что замена производится по желанию самого заемщика, обязательно необходимо получить согласие кредитора на проведение этой самой замены и заключение соглашения, которое далее выполняется в одностороннем порядке. Процедура замены должника в ГК РФ В ГК РФ замена должника определяется и регулируется статьей 391 “Условие и форма перевода долга”.

Первый пункт раскрывает вопрос того, что перевод долга производится только по обоюдному согласию начального должника и нового заемщика.

Уведомление арендатора о смене собственника арендуемого имущества

Варианты решения проблем Покупая новую квартиру, важно помнить о первостепенной задаче – записи показаний счетчиков и отражении их в акте приема-передачи жилого объекта.

Такая фиксация позволит избежать судебных разбирательств, поскольку на руках будут все сведения, подтверждающие начало обслуживания в УК с определенного момента.
Самый распространенный способ получения информации о состоянии счета по квартплате – запрос ее у продавца.

Однако, ни для кого не секрет, что в наши дни можно сделать любую справку не законным путем, в том числе, и из ТСЖ об отсутствии задолженности. В итоге после оформления сделки в адрес нового собственника приходят уведомления с огромными суммами долгов по ЖКХ.

Если уж такое произошло, выход тоже есть. Во-первых, возможно обращение в ЖЭУ за списанием задолженности, поскольку она образована не новым хозяином.

В соответствии с практикой аренды достаточно часто после смены владельца арендуемо имущества (вне зависимости от того, является ли он наймодателем) изменяются условия аренды либо сам договор расторгается. Это связано с тем, что право собственности является первичным по отношению к праву пользования.

Законодательство не запрещает собственнику имущества продавать его либо распоряжаться другим образом в случае наличия найма. Поэтому законодателем было закреплено право арендатора получить уведомление об изменении лица, во владении которого пребывает имущество.

Письмо отправляется нанимателю после проведения смены собственника имущества.

Во избежание неприятных ситуаций до подписания договора стоит проверить объект недвижимости на наличие задолженности по нему. Сделать это достаточно просто: позвонить в управляющую компанию. Обычно такую информацию предоставляют без затруднений.

Если выяснится, что имеются долги по коммунальным платежам предыдущего собственника, то целесообразно предложить продавцу заключить дополнительное соглашение об их закрытии им самим.

Другой вариант – попросить у продавца квитанции и обратиться с ними в управляющую компанию для проверки и получения справки об отсутствии долгов по данному объекту недвижимости. Дополнительный договор заключается и в случае согласия покупателя взять на себя обязанность по закрытию долга.

Он также должен оформляться письменно и подтверждаться нотариусом. В противном случае договоренность будет недействительной и долговые обязательства по закону останутся на продавце.
Такое письмо должно содержать:

  • информацию о новом владельце (включая контактные данные);
  • новые реквизиты для перечисления средств в качестве арендной платы.

Если арендная плата производится в наличном эквиваленте или в натуральном виде (например, в виде продукции от нанимаемого имущества) – в уведомлении должен быть указан новый способ внесения оплаты. Практические нюансы отправки уведомления Первое, на что стоит обратить внимание арендатору, – действительность договора.

Достаточно часто новые владельцы утверждают, что договор найма недействителен, поскольку лицо, указанное в нём как арендодатель не является собственником имущества. Это абсолютно не верно. В соответствии со ст.

617 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) переход права собственности на имущество не является основанием для расторжения договора найма.

Источник: http://auditinter.ru/dolzhnik-ne-uvedomil-o-smene-sobstvennika/

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 19 мая 2010 г

В соответствии с пунктом 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации, если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

Если сделка или соглашение о ее уступке требуют государственной регистрации, то необходимо провести эту регистрацию по всем нормам и правилам, установленным законом.

Когда договором не предусматриваются особые условия, то все права и обязательства по погашению долга, процентов, неустоек и других обеспечительных мер в неуменьшенном размере передается новому должнику.

Результатом сделки будет считаться замена должника — стороны — в исходном обязательстве.

Как же быть в такой ситуации? Естественно, каждый гражданин не обязан знать все законы. Тем более, что их огромное количество и они постоянно меняются. Но именно правовая неосведомленность зачастую становится главной преградой в благополучном совершении сделки с недвижимостью.

Новая частная УК — ООО либо ИП, вполне может согласиться на такую сделку. В результате ваша жизнь может превратиться в ад, поскольку коллекторы для взыскания долгов не брезгуют ничем. Можно доказать, пользуясь ст.388 ГК РФ, что в данном случае заключение договора о передаче вашего долга было незаконным.

Если у вас есть задолженность и сменилась управляющая компания — кому платить долг и как его могут с вас взыскать

Уточните, заключен ли между старой и новой УК договор цессии — уступки требований (статья 382 ГК РФ), получите на руки его заверенную новой УК копию.

Это можно сделать, отправив письменный или электронный запрос по адресу, указанному на ее официальном сайте или порталах Госуслуг и Реформы ЖКХ.

Вам обязаны ответить: на электронный запрос в течение 10 дней, на письменный в течение 20 дней.

Учитывая изложенное, а также то, что договор аренды между ответчиком и третьим лицом не расторгнут и не признан недействительным в установленном законом порядке, суд пришел к выводу, что арендатор правомерно уплачивал арендную плату арендодателю по договору.

Рекомендуем прочесть:  Право военнослужащего на пенсию

Продажа нежилого помещения, при наличии арендаторов

Как правильно поступить в данной ситуации и когда я их должен уведомить о продаже помещения. По договору, в случае досрочного расторжения договора предусмотрено, что я их должен предупреждать об освобождении помещения за 30 дней. Но в данном случае их никто не выселяет, просто сменился собственник, хотя формально договор будет расторгаться и заключаться новый.

В соответствии с частью 1 статьи 617 Гражданского кодекса РФ, переход прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Более того, в соответствии с позицией Пленума Верхового суда РФ.

арендатор имеет право отказаться заключать новый договор, и руководствоваться условиями ранее заключенного (кроме собственно сведений об арендодателе) — пункт 24 Постановления № 66 о 11 января 2002 года.

Как уведомить арендатора о смене собственника арендуемого имущества

Добрый день! Подскажите, пожалуйста, как оформить уведомление о смене “Арендодателя”? Ситуация: “ИП “Жена” дает нотариальное согласие “ИП “Муж” на право пользования общим имуществом (приобретенное в браке и оформленное на имя ИП “Жены”).

ИП “Муж” собирается сдавать в аренду нежилые помещения, которые зарегистрированы на супругу. Планируется заключить новые договора с арендаторами на имя “ИП Муж” (доп.

соглашением не намерены оформлять изменение сторон так как в последующем ИП “Жена” закроется).

  1. Сначала до сведения получателя доводится сам факт смены реквизитов и обозначается, какие именно данные подверглись изменениям. Тут же вписывается дата, с которой прежние реквизиты утратили свое значение.
  2. Затем, следует указать все просьбы, имеющиеся у отправителя, касаемо прошлых и будущих документов по части изменившихся данных.
  3. В конце письмо нужно обязательно подписать, с расшифровкой подписи и указанием должности подписывающего лица.

Письмо о смене реквизитов

Письмо о смене реквизитов может быть написано как от руки, так напечатано на компьютере, но в любом случае, оно должно содержать «живую» подпись руководителя организации-отправителя или иного уполномоченного лица. Печать на документе ставить не обязательно, т.к. с 2019 года юридические лица имеют право не ставить оттиски на бумажной документации.

Договор о перемене лиц в обязательствах должен быть составлен в той же форме, что и первоначальный договор, в результате которого и возникло переходящее обязательство (п. 1 ст.

389 ГК РФ).

Отдельных требований к структуре договора или соглашения о замене стороны в обязательстве закон не содержит, поэтому необходимо опираться на общие требования к составлению договоров.

Смена стороны в договоре

Смена стороны в договоре подразумевает передачу всех прав и обязательств, возникших из него, и влечет смену лиц не в определенном отдельном обязательстве (как в рамках договора уступки права или цессии), а сразу во всем комплексе возникших из такого договора обязательств (например, постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 13.12.2010 по делу № А70-3836/2010).

«Арендатору особенно важно правильно определить момент, с которого он должен заплатить арендную плату новому, а не прежнему собственнику. Иначе существует риск платежа ненадлежащему кредитору, в случае которого надлежащий кредитор может взыскать платеж повторно. Причем с процентами за просрочку платежа по статье 395 Гражданского кодекса или договорной неустойкой.

Так, если арендатор слишком поспешно рассчитается с новым собственником – тогда, когда право на получение арендной платы было еще у прежнего арендодателя, то последний может потребовать платеж повторно. Факт исполнения обязательства ненадлежащему лицу в такой ситуации не спасет арендатора ни от взыскания долга, ни от ответственности за просрочку.

Перед надлежащим кредитором по-прежнему числится долг.

Рекомендуем прочесть:  Налог на автомобиль для пенсионера

Дополнительное соглашение о смене арендодателя

Свидетельство о госрегистрации прав. Должник вправе не исполнять обязательство новому кредитору до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу (п. 1 ст. 385 ГК РФ).

Следовательно, арендатору необходимо попросить нового собственника представить свидетельство о государственной регистрации перехода к нему права собственности на недвижимость и до получения этого доказательства платить прежнему арендодателю. Ответственности за просрочку платежей в адрес нового арендодателя в такой ситуации не должно быть.

Дело в том, что, не представляя арендатору доказательств перехода права собственности, новый кредитор тем самым допускает просрочку со своей стороны, которая освобождает должника от ответственности (п. 3 ст. 406 ГК РФ).

Это связано с тем, что право собственности является первичным по отношению к праву пользования. Законодательство не запрещает собственнику имущества продавать его либо распоряжаться другим образом в случае наличия найма. Поэтому законодателем было закреплено право арендатора получить уведомление об изменении лица, во владении которого пребывает имущество.

Как уведомить арендатора о смене собственника арендуемого

В отношении желания нового собственника изменить цену договора следует особо отметить, что, согласно статье 424 гражданского кодекса рф, цена договора устанавливается исключительно соглашением сторон.

Перенайм приводит к полной замене стороны в договоре (то есть, новому арендатору передаются не только все а в случае заключения договора цессии, применительно к договору аренды, передается только аренды.

Экономически ситуация вообще, и в розничном секторе, в частности, за последние месяцы существенно ухудшилось.

Источник: https://zakonandporyadok.ru/alimenty/dolzhnik-ne-uvedomil-o-smene-sobstvennika

Образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения

Должник не уведомил о смене собственника

Арендодатель и арендатор, заключая договор на аренду помещений различного предназначения, должны понимать, что по самым различным причинам у объекта может смениться законный владелец. Мы расскажем, как сообщить арендатору о смене владельца недвижимого имущества, предложим образец уведомление арендатора о смене собственника и дадим некоторые пояснения по данному вопросу.

Основания и требования к составлению документа

Законодательные нормы РФ возлагают на лиц, вступающих в арендные отношения, определенные требования относительно прав и обязанностей сторон договора.

Участники сделки составляют и подписывают соглашение, где подробно прописываются различные положение и возможные варианты решения спорных ситуаций, в случае их возникновения.

Одним из таких установленных законодательством обязательств арендодателя выступает непременное оповещение арендатора о смене собственника недвижимости, переданной по арендному соглашению.

После изменения собственника недвижимого имущества наниматель может столкнуться с определенными рисками в части изменения основных положений арендного соглашения.

Хотя, в подобных ситуациях законодательство встает на сторону нанимателя недвижимого имущества — договор аренды при смене собственника нежилого помещения должен сохранить все прописанные с прежним арендодателем условия.

Но как показывает практика, довольно часто смена собственника арендуемой недвижимости (независимо от того, выступает ли он арендодателем) влечет за собой изменение положений арендных соглашений либо сама сделка аннулируется.

Это связано с тем, что законный владелец обладает приоритетными правами по сравнению с пользователем имущества. Закон разрешает владельцу недвижимого имущества распоряжаться им по собственному усмотрению, в частности, продать его или распорядиться иным образом.

При этом оформленное ранее арендное соглашение не должно являться препятствием для выполнения подобных действий.

И, чтобы защитить арендатора от всевозможных осложнений при возникновении подобных обстоятельств, законодатель закрепил право нанимателя в получении уведомления об изменении лица, в собственности которого находится недвижимость.

Письменное уведомление отправляется арендатору сразу после оформления сделки по изменению владельца недвижимости.

В этом уведомлении должны содержаться:

  • полные сведения о новом законном владельце объекта (включая контактную информацию);
  • новые платежные реквизиты банковской организации для зачисления оплаты за пользование помещением.

В том случае, когда арендные платежи вносятся в наличной форме либо в виде бартерного обмена (к примеру, в качестве продукции, изготавливаемой нанимателем в арендуемом производственном помещении) – в документе обязательно указывается новый порядок уплаты арендных платежей.

Составление и вручение уведомления

Законодательством не предусмотрен стандартный образец уведомления о смене собственника арендуемого помещения, поэтому документ допустимо составить в свободной форме. Но, с юридической точки зрения, уведомление имеет значимость, если в нем указаны следующие пункты:

  1. Данные о нанимателе – лице, которое является получателем уведомления.
  2. Данные об арендодателе либо ином лице, наделенном соответствующими правами и имеющем доверенность на проведение подобных действий от собственника (обязательно приложение копии данного документа).
  3. Данные об арендном договоре (стороны сделки, объект соглашения, срок действия договора и иные важные положения).
  4. письма: о чем конкретно информируется наниматель, какие действия он должен предпринять.
  5. Если уведомление направляется по поводу нарушения арендатором обязательств и договоренностей соглашения, то обязательно прописываются сроки, которые отводятся на устранение проблемы (они должны быть разумными). Это может пригодиться в случае, когда арендодатель предполагает обратиться с исковым заявлением в судебные инстанции, уведомление нанимателя недвижимости обычно оформляется претензией по арендному соглашению.

На что обратить внимание нанимателю

Главное – это действительность соглашения с прежним владельцем арендованного помещения! Довольно часто новый собственник утверждает, что арендный договор недействителен, из-за того, что сторона, прописанная в нем в качестве наймодателя, больше не является полноправным владельцем недвижимости. Это совершенно не так. Гражданский кодекс Российской Федерации четко прописывает, что передача законного права собственности на недвижимость не становится поводом для аннулирования арендного договора.

Получив подобное уведомление, наниматель должен предпринять действия по оформлению арендных взаимоотношений с новым владельцем объекта (определение нового лица в правовых отношениях аренды).

Оформление мирного соглашения с новым владельцем – путь к беспроблемным арендным отношениям. Принудительное увеличение арендной ставки новым собственником объекта не несет под собой законных оснований.

Его обязательством (согласно законодательным нормативам) является продолжение правовых отношений аренды соответственно с положениями ранее заключенного соглашения.

Уведомление об изменении владельца недвижимости для лица, арендующего помещение, может стать решающим основанием для продолжения или аннулирования арендных отношений. В реальности, часто можно столкнуться с такой ситуацией, когда новый и прежний владельцы недвижимости сознательно не сообщают арендатору о состоявшейся сделке.

В этом случае арендатор продолжает вносить оплату аренды на ранее указанные в договоре банковские реквизиты. Причем новый собственник, выждав определенное время, объявляет о существующих просрочках по внесению арендной платы и, основываясь на данном факте, намерен расторгнуть договор.

По закону арендодатель вправе досрочно аннулировать арендное соглашение в случае возникновения просрочки по внесению арендных платежей.

Но в данном случае исковое заявление не будет удовлетворено судебной инстанцией по той причине, что выполнение обязанностей по перечислению арендных платежей прежнему наймодателю признается законным при не оповещении арендатора об изменении владельца недвижимости.

Касаемо аспекта передачи права на получение платы за пользование арендуемым помещением, то такой момент наступает сразу же после оформления сделки по переходу прав собственности на недвижимость в соответствующих инстанциях. При этом обязательства перечисления арендных платежей новому владельцу недвижимости будет возложена на арендатора лишь после того, как он получает соответствующее письменное уведомление.

Скачать образец уведомления о смене арендодателя

Важные моменты для арендодателя

У арендодателя высока вероятность появления проблем с адресом отправки письменного уведомления. Предположим, ситуация с некорректным либо неизвестным адресом часто возникает при арендных отношениях с нежилыми помещениями.

При подобных арендных отношениях письмо с уведомлением о замене собственника недвижимости направляется арендодателем на адрес арендатора, который прописан в соглашении.

Наймодателю следует знать, как оформить смену арендодателя по договору аренды:

  • прежнее арендное соглашение сохраняет свою юридическую силу и после изменения собственника объекта, переданного по арендному соглашению;
  • новый владелец недвижимости не вправе в одностороннем порядке изменить положения, прописанные в документах;
  • уведомление об изменении законного владельца недвижимости является документом обязательным для получения.

уведомительного письма

Оповещение об изменении собственника объекта, переданного в аренду, обязательно составляется в письменном виде.

Сообщение рекомендуется отсылать заказным отправлением с получением уведомления о его доставке адресату (получении). Данное положение напрямую не прописано в законодательстве и иных законодательных актах.

Но при наличии отметки о вручении наймодатель будет обладать доказательством отправки означенного уведомления (оно может потребоваться в судебных инстанциях).

Направление уведомления посредством электронной почты не признается должной отправкой.

В уведомлении по смене владельца недвижимости непременно должны присутствовать следующие сведения:

  • даты передачи прав собственности на недвижимость и отправки письменного уведомления;
  • подробные сведения о новом собственнике недвижимости – название (Ф.И.О.) и контактная информация;
  • новые платежные реквизиты банковской организации для перевода арендных платежей либо новая схема расчетов.

При соблюдении вышеперечисленных условий наниматель и наймодатель могут надеяться на благополучное продолжение арендных отношений.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник: https://yurispros.ru/arenda/obrazets-uvedomleniya-o-smene-sobstvennika-arenduemogo-pomeshheniya.html

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.