Нужен ли акт договору аренды помещения. Примерная форма акта оказанных услуг по договору аренды. Акт выполненных работ по аренде помещения: образец скачать
В сегодняшней статье предлагаем обсудить письмо Минфина от 30.05.2016 г. № 31-11410-09-10/15182. Посвящено оно вопросу, который актуален для многих субъектов хозяйствования: какими первичными документами оформлять арендные отношения? Самое главное! Минфин в нем разъяснил, нужно ли на аренду ежемесячно составлять акты выполненных работ (услуг).
Основной вывод указанного письма Минфина таков: для подтверждения осуществления хозяйственной операции аренды одного договора аренды недостаточно! Нужны и первичные документы, подтверждающие факт:
1) передачи имущества в аренду;
2) предоставления арендных услуг в течение отчетного периода.
Приемка-передача объекта аренды
Как указано в письме , факт передачи объекта аренды от арендодателя к арендатору должен подтверждаться соответствующим первичным документом. «По всей форме: опись, протокол, сдал, принял…» .
Как правило, стороны подписывают для этого акт приемки-передачи объекта аренды. Форма этого акта не утверждена (составляется в произвольной форме с учетом всех обязательных реквизитов первичного документа, названных в ст. 9 Закона о бухучете ).
Можно использовать типовую форму № ОЗ-1
В отношении аренды недвижимости ссылка на обязательность составления этого акта прямо содержится в ст. 795 ГКУ . Авторы научно-практического комментария к ст. 795 ГКУ отмечают, что: «Деловая практика предусматривает включение в содержание такого акта подробного описания объекта недвижимости, его местонахождения, стоимости этого объекта на момент передачи, описания его санитарного и технического состояния. К акту приемки-передачи может прилагаться техническая документация на объект, перечень оборудования, приспособлений, мебели и других вещей, которые передаются вместе со зданием или сооружением, копии документов, удостоверяющих право собственности наймодателя на объект найма, и другие документы по согласованию сторон»*.
* Научно-практический комментарий к Гражданскому Кодексу Украины системы «ЛІГА-ЗАКОН».
Именно с момента подписания этого акта (если иное не установлено договором) начнется отсчет пользования объектом аренды.
Если акт приемки-передачи объекта аренды не был составлен сторонами, то считается, что фактического пользования объектом аренды не было, а значит, арендодатель не имеет права требовать от арендатора уплаты арендных платежей (см., к примеру, решение Хозяйственного суда Черниговской области от 14.06.2016 г. по делу № 927/470/16 ).
(!) Акт приемки-передачи объекта аренды должен составляться и в отношении аренды любого другого имущества (а не только недвижимого). К примеру, в отношении аренды транспортного средства Хозяйственный суд Днепропетровской области (решение от 29.07.2015 г. по делу № 904/5797/14 ) отмечал: только ежемесячные акты предоставленных арендных услуг не могут быть основанием для фактического подтверждения передачи объекта аренды в пользование.
Первичный документ на арендные платежи
Минфин в письме отмечает, что отдельный первичный документ должен составляться и для подтверждения предоставления услуг аренды в течение месяца (на арендные платежи). Как правило, для этого составляется акт выполненных работ (услуг). Но в договоре стороны могут предусмотреть и составление другого первичного документа, подтверждающего расчет услуг аренды.
Обратим внимание: Минфин в письме говорит об аренде как об услуге. Но является ли аренда услугой? С какой стороны посмотреть.
С точки зрения гражданского законодательства аренда - это не услуга (с точки зрения налогового - услуга). На это еще обращали внимание Минюст в письме от 23.02.2004 г. № 8-11-19 и ВАСУ в определении от 26.03.2015 г. № К/9991/92743/11.
С тем, что договор аренды по своей природе не является договором предоставления услуг, соглашаются и сами налоговики (категория 103.25 ЗІР).
А раз аренда - не услуга, то с юридической точки зрения акт выполненных работ на аренду можно и не составлять. Для подтверждения арендных услуг, в принципе, достаточно договора, акта приемки-передачи и платежных документов на перечисление арендных платежей.
Но! Минфин в письме и сами налоговики ( письмо ГФСУ от 19.01.2016 г. № 919/6/99-99-19-03-02-15 ) настаивают на том, что акты предоставления арендных услуг должны быть, ведь любая операция в бухучете должна основываться на первичных документах ( п. 1 ст. 9 Закона о бухучете ).
По большому счету, арендодатель в этом случае мог бы обойтись составлением бухсправки в качестве первичного документа. Но ведь и арендатору, чтобы подтвердить факт арендной операции, также необходим первичный документ.
Акты на аренду важны и для учета НДС (аренда вполне вписывается в налоговое определение поставки услуг - п.п. 14.1.185 НКУ ). Ведь налоговые обязательства по НДС возникают по первому из событий: получению предоплаты илиподписанию документа ,удостоверяющего факт предоставления услуг ( п. 187.1 НКУ ). Поэтому без первичного документа, подтверждающего факт поставки услуги, не обойтись!
Акты выполненных работ (услуг) на аренду лучше составлять. Они важны не только для бухучета, но и для начисления налоговых обязательств по НДС.
Можно ли составлять акты не ежемесячно, а реже: например, раз в квартал?
Если вы плательщик НДС, то акты стоит составлять ежемесячно (особенно в части аренды с последующей оплатой). Ведь учитывая правило первого события по НДС, налоговики будут настаивать на том, что раз арендная услуга по факту предоставлена в текущем месяце, то и НДС-обязательства по ней должны также отражаться уже в текущем месяце. И вряд ли их убедит то, что акты составляются с другой периодичностью, например, ежеквартально.
Какую дату ставить в актах на арендные услуги?
«Первичку» нужно составлять в момент осуществления хозоперации. Если это невозможно - сразу после ее завершения ( ч. 1 ст. 9 Закона о бухучете ).
Минфин в письме отмечает, что датой составления акта на арендные услуги (или другого первичного документа, его заменяющего) является дата его подписания.
Поэтому акты на аренду лучше датировать последним календарным днем отчетного месяца (если он приходится на выходной - не страшно, ведь Закон о бухучете не требует, чтобы первичные документы составлялись только в рабочие дни). Составлять акт на аренду последним рабочим днем месяца некорректно - он не будет охватывать часть месяца (выходные дни) и документ будет оформлен еще до завершения хозооперации.
Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда акт на аренду составляется первым рабочим днем следующего месяца. В бухучете операция аренды должна быть проведена в том месяце, в котором она осуществлена ( п. 5 ст. 9 Закона о бухучете ), независимо от того, какой датой оформлен акт (на это обращает внимание и Минфин в письме ).
А вот для НДС важна дата первого события. Поэтому, если первое событие - подписание акта, то фактически в этой ситуации НДС-обязательства возникнут только в следующем периоде. Налоговикам это точно не понравится (письмо ГНАУ от 20.05.2010 г. № 9895/7/16-1517-08, № 5766/5/16-1518 )!
Акты на аренду лучше датировать последним календарным днем месяца, даже если он приходится на выходной.
Приведем пример составления акта предоставленных услуг аренды.
На практике при аренде имущества часто возникает вопрос: какие первичные документы, подтверждающие доходы арендодателя и расходы арендатора, необходимы? Обязан ли арендодатель ежемесячно подписывать с арендатором акт выполненных работ (оказанных услуг)?
В крупных бизнес- и торговых центрах, где количество арендаторов исчисляется сотнями, подписание с каждым из них акта оказания услуг по аренде помещения требует больших трудовых ресурсов и временных затрат. Однако бухгалтеры фирм-арендаторов иногда опасаются, имеются ли у них основания относить арендную плату на расходы в целях бухгалтерского и налогового учета при отсутствии такого акта? Попробуем разобраться.
По статьям ГК РФ
В Гражданском кодексе арендные отношения регулируются главой 34, а положения о возмездном оказании услуг - главой 39. В пункте 2 статьи 779 ГК РФ поясняется, что правила главы 39 распространяются на договоры оказания услуг связи, медицинских, ветеринарных, аудиторских, консультационных, информационных услуг, услуг по обучению, туристическому обслуживанию и иных услуг. В то же время глава 34 не содержит каких-либо ссылок на то, что к договорам аренды могут применяться отдельные положения договора возмездного оказания услуг . Следовательно, аренда является не услугой, а отдельным видом предпринимательской деятельности.
Путаница в показаниях
Такую точку зрения поддержал и Минфин России в своем письме от 26.10.2004 г. № 03-03-01-04/1/86, подписанном тогда еще заместителем директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики А.И. Иванеевым. По мнению финансового ведомства, арендные платежи , уплачиваемые по договору аренды нежилых помещений , следует включать в состав прочих расходов при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами (договор аренды , акт приема-передачи, счета на оплату арендных платежей, платежные поручения и др.). Как видно, акт выполненных работ (оказанных услуг) среди необходимых документов не назван.
Кроме того, в письме ФНС России от 05.09.2005 г. № 02-1-07/81 говорится: если договаривающиеся стороны заключили договор аренды и подписали акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды , то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора. И, следовательно, у организаций есть основание в составе налоговой базы по налогу на прибыль учитывать и суммы доходов от реализации такой услуги (у арендодателя), и расходов в связи с потреблением услуги (у арендатора).
Данные основания возникают у организаций вне зависимости от подписания акта приема-передачи услуги, тем более что требование о его обязательном составлении ни Налоговым кодексом, ни законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрено. Несмотря на то что ФНС назвала аренду услугой, она все-таки признает, что составление двустороннего акта в подобном случае не требуется.
Однако меньше чем через год Минфин издал еще одно письмо - от 07.06.2006 г. № 03-03-04/1/505, в котором высказался об обязательности ежемесячного составления акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества . Заметим, что этот документ также подписан А.И. Иванеевым. За период времени (1 год и 7 месяцев), прошедший между появлением на свет этих двух писем Минфина, никаких изменений в гражданском законодательстве, касающихся арендных отношений , не произошло. Однако в пункт 1 статьи 252 Налогового кодекса Федеральным законом от 06.06.2005 г. № 58-ФЗ были внесены поправки, которые позволили подтверждать расходы не только документами, оформленными в соответствии с российским законодательством, но и документами, косвенно подтверждающими произведенные расходы. Таким образом, соблюдение жестких правил при составлении документов перестало быть обязательным условием для признания расходов, достаточным стало представление любых документов, которые могли подтвердить произведенные расходы. Поэтому последнее письмо финансового ведомства на фоне этих позитивных для налогоплательщиков изменений выглядело, по меньшей мере, странно.
Но в том же 2006 году Минфин, словно опомнившись, издал письмо от 09.11.2006 г. № 03-03-04/1/742, подписанное уже С.В. Разгулиным. Оно гласит, что ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей не требуется. На это письмо финансового ведомства в своих разъяснениях ссылалось УФНС РФ по г. Москве (письма от 26.03.2007 г. № 20-12/027737, от 01.04.2008 г. № 20-12/030773, от 27.06.2008 г. № 20-12/060981 и от 30.06.2008 г. № 20-12/061162).
Осенью прошлого года Минфин подготовил еще одно письмо - от 06.10.2008 г. № 03-03-06/1/559, в котором подтверждается высказанная ранее позиция: составлять акты по аренде для подтверждения расходов не требуется.
Будем надеяться, что точка в данном вопросе наконец поставлена.
Для того чтобы разобраться в вопросе о необходимости составления документа, настойчиво требуемого работниками финансов, обратимся к нормам Налогового кодекса РФ, содержащим условия отнесения затрат по аренде к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. В соответствии с подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные (лизинговые) платежи за арендуемое (принятое в лизинг) имущество. Указаний об обязательном составлении ежемесячных актов к договору аренды там не содержится. Вместе с тем право налогоплательщика уменьшить налогооблагаемую прибыль на сумму затрат ставится в зависимость от обоснованности, документального подтверждения таких расходов и при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода (п. 1 ст. 252 НК РФ).
Акт выполненных работ по аренде помещения: образец скачать
Хотя есть более современное письмо Минфина РФ от 6 октября 2008г. №03-03-06/1/559, в котором говорится- » Для документального подтверждения указанных расходов необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства РФ, в том числе заключённый договор аренды, график арендных платежей, документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приёмки передачи арендованного имущества. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей для целей налогооблажения прибыли не требуется».
Акт выполненных работ по договору аренды образец бланк
Арендуя то или иное коммерческое помещение, граждане несут ответственность за сохранность имущества. Фактическим подтверждением отсутствия каких-либо претензий со стороны арендодателя будет являться акт выполненных работ по договору аренды. Необходимо особо оговориться. Исходя из действующего законодательства, составление акта выполненных работ является делом, которое относится к исключительно доброй воле составителя данного акта.
В принципе, если исходить из позиции органов исполнительной власти, данный акт можно и не составлять. Есть только одно «но»: если Вы не хотите в дальнейшем получить проблемы, связанные с использованием помещения, данный документ лучше всего составить и подписать надлежащим образом. Кроме того, акт стоит составлять, если он необходим Вам для отчетности перед кем-либо.
Попробуем кратко рассмотреть правила составления данного акта.
Как оформить акт выполненных работ по договору аренды помещения?
Арендная плата должна уплачиваться арендатором своевременно в порядке, на условиях и в сроки, определяемые договором аренды (ст. 614 ГК РФ). В случае когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Гражданский кодекс РФ не содержит указаний на обязательное составление ежемесячных актов к договору аренды помещения.
Вместе с тем согласно общим нормам о договорах части первой ГК РФ такой документ может стать обязательным, если стороны в договоре укажут на ежемесячную подготовку актов оказания услуг аренды (п. 1 ст. 432 ГК РФ). Таким образом, гражданское законодательство предоставляет сторонам договора аренды право отнести к существенным условиям договора обязательное составление периодических актов, подтверждающих исполнение договора аренды.
О документах для подтверждения расходов на аренду помещения
Внимание
Унифицированная форма такого первичного документа, как акт к договору аренды, не разработана, поэтому он может быть составлен в произвольной форме с указанием обязательных реквизитов, упомянутых в ст. 9 Закона «О бухгалтерском учете». В соответствии со ст. 252 НК РФ расходы, направленные на получение дохода, можно подтвердить с помощью любых документов, косвенно подтверждающих расход: договор аренды, акт приема-передачи помещения, счета, документы об оплате и счет-фактура. Именно счет-фактура согласно п. 3 ст. 168 НК РФ непосредственно связан с датой оказания услуг и прямо свидетельствует о факте их оказания (см.
письмо Минфина России от 08.02.2005 № 03-04-11/21). Таким образом, налоговое и бухгалтерское законодательство требует обосновывать расходы только такими документами, которые предусмотрены и оформлены в соответствии с законодательством РФ. Обратимся к ГК РФ.
Консультантплюс:форумы
Условиями сделки может быть предусмотрено обязательное составление ежемесячных актов. Тогда расходы по аренде должны учитываться на основании актов, упомянутых в договоре. Позиция финансового ведомства Письма Минфина России от 09.11.2006 № 03-03-04/1/742, ФНС России от 05.09.2005 № 02-1-07/81, УФНС России по г.
Москве от 26.03.2007 № 20-12/027737 Минфин России и ФНС России придерживаются изложенной выше точки зрения. Таким образом, размер арендных платежей и порядок их перечисления устанавливаются договором аренды, заключенным согласно правилам, установленным гражданским законодательством. С учетом изложенного составление ежемесячного акта оказания услуг аренды является обязательным в случае наличия соответствующего указания в договоре аренды.
Ежемесячные акты оказания услуг аренды
Важно
А вот ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ в своем РЕШЕНИИот 24 февраля 1999 года Дело N ГКПИ 98-808, 809сделал вывод (выдержка): Довод заявителей о том, что пунктом 7 Инструкции неправомерноустановлен налог на добавленную стоимость с доходов от сдачиимущества по договору аренды ввиду того, что такой договор не можетбыть отнесен к договорам по оказанию услуг, нельзя признатьобоснованным. Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественногонайма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору(нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользованиеили во временное пользование. Из содержания приведенной нормы Закона следует, чтоарендодатель предоставляет принадлежащее ему имущество арендатору вовременное владение и пользование, получая при этом доход в видеплаты за него.
Акт выполненных работ при аренде помещения
В соответствии с пунктами 1 и 2 упомянутой статьи все хозяйственные операции, проводимые организацией, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет. Первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации.
Документы, форма которых не предусмотрена в этих альбомах, должны содержать следующие обязательные реквизиты: наименование документа; дату составления документа; наименование организации, от имени которой составлен документ; содержание хозяйственной операции; измерители хозяйственной операции в натуральном и денежном выражении; наименования должностей лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления; личные подписи указанных лиц.
Нужен ли акт выполненных работ при аренде помещения
Предъявление акта выполненных работ по договору аренды Указанный документ, судя по практическим данным, предъявляется обычно налоговым инспекторам, а также иным представителям органов государственной власти. В практике обычно не составляется акт по результатам договора аренды между физическими лицами. Если договор аренды заключается между юридическими лицами (или между физическим лицом и юридическим лицом), то данный акт все-таки лучше составить.
Кроме того, акт выполненных работ поможет Вам в случае возникновения споров с арендодателем. Пример. Арендодатель, предоставив Вам помещение, внезапно потребовал расторжение договора по причине «Несоблюдение требований, предъявляемых к имуществу, полученному в аренду». Арендодатель ссылается на то, что Вы использовали арендованное имущество не по назначению, существенно ухудшали его состояние.
Акт выполненных работ аренда помещения образец
Некоторые правила составления акта выполненных работ по договору аренды
- Он составляется в письменном виде.
- В нем указывается порядковый номер, данные, идентифицирующие имущество, которое было передано в аренду, номер договора, сумма оплаты и другое.
- Акт должен быть подписан сторонами в договоре. Желательно (если акт составляется на нескольких страницах) подписывать каждую страницу документа. Это не позволит Вашему недобросовестному партнеру, изъяв и заменив отдельные страницы, предъявить к Вам какие-либо особые требования.
- В тексте документа указывается, что объем обязательства был выполнен полностью, оплата произведена без нарушений, к содержанию помещения никаких претензий нет.
Акт об оказании услуг
Цель данного документа – отображение факта оказания каких-либо услуг, сроков их выполнения и общей стоимости.
Основанием составления акта является договор об оказании услуг. Документ двусторонний, составляется в двух экземплярах, которые подписывают обе стороны (заказчик и исполнитель). Первый экземпляр остается у исполнителя, а второй передают заказчику услуг.
Законодательство РФ не предусматривает унифицированной формы для акта оказания услуг. В связи с этим каждая организация имеет право самостоятельно разработать удобный бланк акта. Однако он должен содержать следующие обязательные реквизиты:
Акт оказания услуг – документ первичного бухгалтерского учета. На основании содержащихся в нем данных ведется учет финансовых расходов, потраченных на оказание услуги.
Следует учитывать, что акт, составленный без предварительного заключения договора, ошибочный и служит поводом для привлечения сторон к административной и налоговой ответственности. Такое составление допустимо только в случае оказания услуги в момент заключения сделки.
Существует множество услуг, которые оформляются данным актом. Поэтому выделяют: акты на выполнение консультационных, информационных, ремонтных, медицинских, аудиторских, обслуживающих, банковских услуг, услуг транспортного характера (например, перевозки), услуг по репетиторству и обучению, относительно услуг хранения и прочие.
Скачать бланк и образец акта об оказании услуг (Размер: 35,0 KiB | Скачиваний: 19 836)
Устарел бланк или статья? Пожалуйста нажми!
Именуем__ в дальнейшем "Исполнитель", в лице _____________, действующ___ на основании ______________, с одной стороны и _____________, именуем__ в дальнейшем "Заказчик", в лице _____________, действующ___ на основании _____________, с другой стороны составили настоящий Акт о нижеследующем:
1. Стороны подтверждают, что Исполнитель оказал услуги, предусмотренные п. 1.1 Договора, в соответствии с положениями Договора и письменными требованиями Заказчика. Оправдательные документы прилагаются на ___________ листах.
2. Объект, подобранный Исполнителем и одобренный Заказчиком, представляет собой нежилое помещение площадью ______ (__________) квадратных метров в здании, расположенном по адресу: ______________________.
3. Вышеуказанные услуги, согласно Договору, должны были быть выполнены до "___"________ ____ г.
Фактически услуги оказаны до "___"_________ ____ г.
4. Заказчик выплачивает Исполнителю вознаграждение в размере, согласованном Сторонами в листе просмотра от "___"________ _____ г. и в порядке, предусмотренном п. 4.2 Договора.
5. Стороны не имеют претензий друг к другу.
6. Настоящий Акт составлен в двух экземплярах, по одному для каждой Стороны.
Неужели никто этого не делает?
приема-передачи оказанных услуг
согласно договора аренды б/н от _________.
г. _______________ -----(дата)
Мы нижеподписавшиеся:
представитель АРЕНДОДАТЕЛЯ _________________и
представитель АРЕНДАТОРА _________составили настоящий Акт о том, что услуги по аренде автомобиля ----(модель авто) для использования в производственных целях (служебных поездках) оказаны в полном объеме в соответствии с договором.
Общая стоимость услуг по аренде оказанных в период с ___ по ____ 2011 года составляет _____ грн. Без НДС.
Стороны претензий друг к другу не имеют.
Настоящий Акт составлен на русском языке в двух экземплярах, имеющих одинаковую силу.
Юридические адреса и реквизиты сторон:
Об отсутствии необходимости ежемесячного составления актов оказанных услуг по договору аренды имущества
В целях подтверждения затрат при исчислении налога прибыль организаций, на протяжении длительного времени у арендаторов возникает потребность получения от арендодателей актов приема-передачи оказанных услуг при сдаче в аренду имущества. Противоречивые консультации Минфина и ФНС порой ставят в тупик налогоплательщиков, не знающих на какие нормативные акты опираться в решении данного вопроса, чтобы подтвердить документально свои расходы.
В Письме от 26.10.2004 г. №03-03-01-04/1/86 Минфин России указал, что арендные платежи подлежат включению в состав прочих расходов при условии их обоснованности и подтверждения соответствующими первичными документами (договор аренды, акт приема-передачи, счета на оплату арендных платежей, платежные поручения и др.) начиная с периода, в котором этот договор вступил в законную силу (с даты подписания договора сторонами). Позднее финансовое ведомство изменило свое мнение (Письма от 05.04.2005 г. №03-03-01-04/1/170, от 24.06.2005 г. №03-05-01-04/205, от 07.06.2006 г. № 03-03-04/1/505), отметив, что списать сумму оплаты услуг без ежемесячного составления акта об их приемке нельзя.
Однако, действующее законодательство, сложившаяся судебная практика, а также последнее по времени мнение Минфина России и налоговых органов, дают сегодня четкий ответ на поставленный вопрос - в ежемесячном составлении акта приема-передачи услуг по аренде нет необходимости.
В соответствии с гражданским законодательством, акт приема-передачи необходим только в двух случаях: когда составлять его обязывает или Гражданский кодекс Российской Федерации (далее - ГК РФ), либо договор. Главой 34 Аренда ГК РФ определено, что акт составляют только в одном случае - при передаче объекта аренды от арендодателя к арендатору.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. В соответствии со ст. 655 ГК РФ арендуемое помещение передается арендатору по передаточному акту или иному документу о передаче. После исполнения договора помещение возвращается арендодателю также по акту (иному документу о передаче). То есть это документы, которые фиксируют факт передачи имущества в аренду. Акт приемки-сдачи (выполненных работ, оказанных услуг) не соответствует отношениям аренды. Согласно ГК РФ договор аренды и договор возмездного оказания услуг являются разными видами договоров (ст. ст. 606, 779 ГК РФ).
Арендодатель не осуществляет деятельности - он лишь передает имущество, которое потом принимает обратно (ст. 606 ГК РФ). Другими словами, аренда - это возможность на законных основаниях владеть и пользоваться чужой вещью, а арендная плата - это плата за пользование арендованным имуществом (а не плата за услугу!)
Следовательно, ежемесячное составление акта (выполненных работ, оказанных услуг) согласно гражданскому законодательству не является обязательным.
С точки зрения налогового законодательства аренда названа услугой только в отношении порядка начисления НДС (п. 1 ст. 39, ст. ст. 148, 149 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ). И это не значит, что оно считает аренду услугой для всех налогов, так как у каждого из них есть свой объект налогообложения (п. 1 ст. 38 НК РФ). Более того, отношения по аренде прямо не соответствуют определению услуги, данному в п. 5 ст. 38 НК РФ: это деятельность, результаты которой не имеют материального выражения, реализуются и потребляются в процессе осуществления.
В соответствии с пунктом 1 статьи 252 НК РФ расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Под обоснованными расходами понимаются экономически оправданные затраты, оценка которых выражена в денежной форме.
Под документально подтвержденными расходами понимаются затраты, подтвержденные документами, оформленными в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Все хозяйственные операции организации должны соответствовать требованиям статьи 9 Федерального закона О бухгалтерском учете от 06.12.2011 №402-ФЗ (О порядке составления первичных учетных документов).
Для документального подтверждения указанных расходов необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие оплату арендных платежей, акт приемки-передачи арендованного имущества.
Согласно подпункту 10 пункта 1 статьи 264 НК РФ, к прочим расходам, связанным с производством и реализацией, относятся арендные платежи за арендуемое имущество.
При этом, согласно подпункту 3 пункта 7 статьи 272 НК РФ, датой осуществления внереализационных и прочих расходов признается, если иное не установлено статьями 261, 262, 266 и 267 НК РФ, дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последний день отчетного (налогового) периода, в частности, для расходов в виде арендных платежей за арендуемое имущество.
Соответственно если договаривающимися сторонами заключен договор аренды и подписан акт приема-передачи имущества, являющегося предметом аренды, то из этого следует, что услуга реализуется (потребляется) сторонами договора, и, следовательно, у организаций есть основание для включения в состав налоговой базы по налогу на прибыль сумм доходов от реализации такой услуги (арендодатель) и расходов в связи с потреблением услуги (арендатор).
Данные основания возникают у организаций (индивидуальных предпринимателей) вне зависимости от подписания акта приема-передачи услуги, тем более что требование об обязательном составлении актов приема-передачи услуг в виде аренды ни главой 23 Налог на доходы физических лиц, ни главой 25 Налог на прибыль организаций, ни главой 26.2 Упрощенная система налогообложения НК РФ, ни законодательством о бухгалтерском учете не предусмотрено.
Такая позиция подтверждается в Письмах Минфина России от 09.11.2006 г. №03-03-04/1/742. от 09.11.2006 г. №03-03-04/1/745. от 06.10.2008 г. №03-03-06/1/559. от 13.10.2011 г. №03-03-06/4/118. от 16.11.2011 г. №03-03-06/1/763. в Письме ФНС России от 05.09.2005 г. №02-1-07/81. в Письме УФНС РФ по г. Москве от 26.03.2007 г. №20-12/027737. Аналогичные выводы содержит Постановление ФАС Северо-Западного округа от 09.07.2008 г. по делу №А13-6245/2007. Постановление ФАС Московского округа от 18.08.2009 г. №КА-А40/7899-09 по делу №А40-81175/08-75-403.
Следует обратить внимание, что в вышеупомянутом письме от 09.11.2006 г. №03-03-04/1/742, Минфин указал, что направил данный ответ в Управление администрирования налога на прибыль ФНС России. А согласно пп.5 п.1 ст.32 НК РФ, налоговые органы обязаны руководствоваться письменными разъяснениями Министерства финансов Российской Федерации по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах.
Таким образом, отсутствие необходимости составления актов приема-передачи оказанных услуг по сдаче в аренду помещений подтверждается гражданским и налоговым законодательством, последней по времени позицией Минфина России и ФНС России, а также судебной практикой. В случае возникновения спорных ситуаций налогоплательщикам следует руководствоваться доводами, изложенными в данной статье, а также в качестве аргумента можно привести п. 7 ст. 3 НК РФ, т.к. официальные ведомства дают противоречивые разъяснения по одному и тому же вопросу, а это значит, что неясность законодательных норм следует толковать в пользу налогоплательщиков.
Руководитель Налогового портала Податинет,
Лауреат Всероссийского конкурса
100 ЛУЧШИХ ТОВАРОВ РОССИИ - 2010,
к.э.н. доцент, советник налоговой службы 2 ранга
Налоговые последствия при заключении договора аренды
Несмотря на то, что практически каждая компания хотя бы раз в жизни заключала подобный договор, налоговые проблемы продолжают возникать с завидной регулярностью. Два самых важных вопроса, которые возникают у арендатора в связи с заключением договора: нужно ли ежемесячно составлять акт по аренде и вправе ли он принять к вычету НДС при оплате арендодателю коммунальных услуг?
Налоговое законодательство включает в состав прочих расходов, связанных с производством и (или) реализацией, арендные платежи, уплачиваемые налогоплательщиком за арендуемое имущество (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ), при условии использования арендованного имущества в предпринимательской деятельности. На практике же применить данную норму не всегда просто.
это важно
Если договор аренды содержит условие об обязательности составления ежемесячного акта, то такой акт является обязательным, и требования налоговиков при проверке обоснованности включения в расходы арендных платежей правомерны. Если договором аренды такая обязанность не предусмотрена, составление ежемесячного акта не требуется.
Нужен ли к договору аренды акт?
Минфин России еще в письме от 9 ноября 2006 г. № 03-03-04/1/742, ссылаясь на нормы Гражданского кодекса, сделал вывод о том, что ежемесячное составление акта об оказании услуг по аренде недвижимого имущества не требуется (если иное не предусмотрено договором). Однако на практике до сих пор встречаются случаи, когда налоговые органы при проведении проверки требуют предоставления акта.
Вместе с тем, ни в бухгалтерском, ни в налоговом или гражданском законодательстве нет указания, что арендные платежи должны подтверждаться именно ежемесячными актами.
В вышеуказанном письме Минфин России разъяснил, что для документального подтверждения указанных расходов необходимы документы, оформленные в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, а именно: заключенный в соответствии с требованиями Гражданского кодекса договор аренды, акт приемки-передачи арендованного имущества, документы, подтверждающие оплату арендных платежей. При этом ежемесячного заключения актов оказанных услуг по договору аренды для целей документального подтверждения расходов в виде арендных платежей, если иное не вытекает из условий сделки, не требуется.
Таким образом, мы опять получаем отсылку именно к условиям договора аренды. Если договор аренды содержит условие об обязательности составления ежемесячного акта, то такой акт является обязательным, и требования налоговиков при проверке обоснованности включения в расходы арендных платежей правомерны.
В случае, если договором аренды такая обязанность не предусмотрена, составление ежемесячного акта не требуется.
Коммунальные услуги: опять читаем договор
При заключении договора аренды недвижимого имущества стороны всегда сталкиваются с вопросом об определении порядка оплаты электроэнергии, услуг связи и других коммунальных услуг. Арендодатель эти услуги не оказывает, а лишь является посредником в жизнеобеспечении офиса арендатора необходимыми услугами. От того, каким образом будет отражено решение данного вопроса в договоре аренды, зависит, сможет ли арендатор принять НДС к вычету. Напомним, что Минфин России полагает, что если коммунальные расходы возмещаются арендатором (то есть, не включены в арендную плату), то арендодатель не имеет права выставлять арендатору счета-фактуры на суммы возмещаемых расходов, так как не является продавцом этих услуг (письмо Минфина России от 3 марта 2006 г. № 03-04-15/52). Заметим, что без счета-фактуры арендатор не может предъявить к вычету НДС по этим расходам.
Во избежание проблем многие консультанты рекомендуют идти по пути наименьшего сопротивления, то есть включать арендные платежи в состав арендной платы. Однако как выполнить данный совет на практике? Ведь коммунальные платежи меняются из месяца в месяц. В этом случае необходимо в условиях договора указать, что арендная плата складывается из двух частей - постоянной и переменной.
Постоянную часть необходимо указать в самом договоре, а относительно переменной дать ссылку на счет, который будет ежемесячно выставляться арендодателем и одновременно являться неотъемлемой частью договора. Также необходимо конкретизировать, что счета будут выставляться согласно показаниям соответствующих приборов, установленных в офисе. Таким образом, при оплате этих счетов бухгалтер в назначении платежа укажет не «Возмещение коммунальных расходов по электроэнергии, водоснабжению и т. д.», а «Оплата переменной части арендной платы за. месяц». В этом случае претензий со стороны налогового ведомства не последует.
М. Кабулова. налоговый консультант ООО «ФинСервисКонсалтинг», член Палаты налоговых консультантов России
Бланк документа «Акт оплаты аренды» относится к рубрике «Акт». Сохраните ссылку на документ в социальных сетях или скачайте его себе на компьютер.
г. ___________ «______________ г.
Общество с ограниченной ответственностью «Группа Компаний «___________», именуемое в дальнейшем «Арендатор», в лице Генерального директора _________________, действующей на основании Устава, с одной стороны, и Общество с ограниченной ответственностью «______________», именуемое в дальнейшем «Субарендатор», в лице Генерального директора ___________________, действующей на основании Устава, с другой стороны, составили настоящий Акт о нижеследующем:
1. На основании Договора субаренды нежилых помещений Субарендатор внес в кассу Арендатора денежные средства в размере ______________) руб. в счет оплаты аренды за сентябрь. Стороны финансовых претензий друг к другу не имеют.
2. Техническое состояние помещения характеризуется как удовлетворительное.
3. Настоящий Акт составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.
Арендатор: Субарендатор:
ООО «Группа Компаний «___________ » ООО «_________________»
_________________/_____________ _________________/__________________
мп мп
-
Не секрет, что офисный труд негативно сказывается и на физическом, и на психическом состоянии работника. Фактов, подтверждающих и то и то, существует довольно много. -
На работе каждый человек проводит значительную часть своей жизни, поэтому очень важно не только то, чем он занимается, но и то, с кем ему приходиться общаться. -
Сплетни в рабочем коллективе – вполне обыденное явление, причем не только среди женщин, как это принято считать. -
Предлагаем вам ознакомиться с антисоветами, которые подскажут, как не надо разговаривать с начальником офисному работнику.