Сдача нежилого помещения в аренду(2018г). Можно ли сдавать в аренду товар Можно ли в договоре сократить объем прав нанимателя

Многие люди обладают разными нежилыми объектами недвижимости, которые не используются для каких-либо целей. Оптимальной возможностью считается их сдача в аренду, так как при таких условиях обеспечивается постоянный и высокий доход. Для этого арендодатель может выступать в качестве физлица, ИП или владельца бизнеса. Процедура сдачи в аренду нежилого помещения должна выполняться грамотно, для чего с арендаторами составляются официальные контракты. Учитывается необходимость уплаты налогов с полученных доходов.

Правила предоставления объектов в аренду

Многими владельцами недвижимости используется такая деятельность. Сдача в аренду нежилых помещений позволяет получать высокий пассивный доход. При этом арендодателем может выступать:

физлицо, являющееся непосредственным собственником объекта, поэтому у него должны иметься официальные документы на эту недвижимость;
ИП, специально зарегистрировавшийся в ФНС для ведения данной деятельности, причем обычно для уплаты налогов выбирается предпринимателями УСН, ПСН или ЕНВД, так как за счет использования упрощенных режимов не составит труда рассчитать и уплатить налог, а также сдать декларацию;
компания, представленная юридическим лицом, причем предприятия могут, как и ИП пользоваться упрощенными системами для расчета налога.

При составлении контракта любым вышеуказанным собственником учитываются разные нюансы. Если сдача в аренду нежилого помещения производится без официального оформления и регистрации доходов в ФНС, то это является незаконной деятельностью, за которую собственники помещений привлекаются к ответственности.

Правила сдачи объектов в аренду физлицами

Частные граждане могут обладать разными объектами недвижимости. Они применяются для разных целей, таких как:

создание офиса;
организация склада;
формирование производственного предприятия;
создание магазинов.

Гражданин может выступать в качестве стороны арендного договора. Люди должны являться непосредственными собственниками объектов, поэтому они обязаны обладать соответствующими правоустанавливающими документами и выпиской из ЕГРН. К особенностям сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом относится следующее:

граждане должны заранее сделать запись в Росреестре о том, что имеющееся помещение является нежилым объектом, причем дополнительно должны указываться технические и кадастровые параметры;
если помещение не состоит на кадастровом учете или является неучтенным, то не допускается официальным образом передавать его для использования другим лицам;
сдача объекта в пользование компаниям или иным гражданам выступает имущественной сделкой, поэтому непременно заключается с владельцем гражданско-правовой договор;
чтобы документация была оформлена официально и грамотно, соглашение составляется исключительно в письменном виде, после чего заверяется нотариусом и регистрируется в Росреестре.

Нередко составляется соглашение на срок, не превышающий одного года. При таких условиях не требуется регистрировать документ в Росреестре.

Какие требуются документы от физлица для заключения сделки?

Если реализуется сдача в аренду нежилого помещения физическим лицом, то гражданин должен заранее подготовить определенную документацию. К ней относятся такие бумаги:

паспорт гражданина, являющегося собственником помещения;
свидетельство о праве собственности, которое может заменяться новой выпиской из ЕГРН, где указывается непосредственный владелец объекта;
технический паспорт;
иные технические документы, выдаваемые собственнику работниками БТИ;
выписка из Росреестра, подтверждающая, что на объекте отсутствуют какие-либо обременения, представленные арестом, залогом или иными ограничениями.

Допускается для участия в сделке привлекать представителя, но у него должна иметься нотариально заверенная доверенность.

Уплачиваются ли налоги физлицами?

Достаточно часто гражданами, владеющими недвижимостью, используется для заработка такой вид деятельности. Сдача в аренду нежилых помещений приносит людям достаточно значительный пассивный доход.

Если осуществляется регистрация договора в Росреестре, то сведения из этого учреждения направляются в ближайшее отделение ФНС для учета дохода граждан. Поэтому сдача в аренду физ. лицами нежилого помещения требует расчета и уплаты налога на доходы.

Для этого требуется ежегодно сдавать в ФНС декларацию 3-НДФЛ, где указываются все доходы гражданина от сдачи объекта в аренду. Дополнительно в этом документе приводится правильный размер НДФЛ. Поэтому с полученных сумм придется уплачивать 13 %. За счет такой высокой налоговой нагрузки граждане часто предпочитают оформлять ИП или открывать компанию, чтобы значительно снизить размер сбора, так как при использовании упрощенных режимов размер налога может уменьшаться до 6 % от всех доходов.

Нюансы для ИП

Многие граждане, являющиеся владельцами недвижимых объектов, которые они предпочитают сдавать в аренду, специально открывают для этих целей ИП. В этом случае они могут пользоваться упрощенными режимами при расчете размера налога. Сдача в аренду нежилого помещения ИП происходит при учете нюансов:

обязательно фиксируется заключение контракта с арендаторами официальным соглашением, в котором прописывается срок действия договора, особенности недвижимости, стоимость аренды и другие важные особенности;
если срок действия соглашения превышает год, то контракт регистрируется в Росреестре;
за полученные доходы непременно уплачиваются налоги ИП, для чего предприниматель может выбрать патентную систему, УСН или ЕНВД;
непосредственная передача средств должна фиксироваться, для чего составляются расписки, но наиболее часто осуществляется перевод денег на расчетный счет, поэтому доказать получение денег можно с помощью банковских выписок.

За счет использования упрощенных налоговых систем удается гражданам избежать уплаты значительного налога. Наиболее часто при сдаче в аренду нежилого помещения ИП выбирают ЕНВД, так как при использовании этого налога уплачивается ежеквартально одинаковая сумма. Налог в этом случае зависит от размера помещения, поэтому на него не влияет стоимость аренды.

Обязательно должна официально осуществляться сдача в аренду нежилых помещений ИП. Налогообложение зависит от выбранного режима, но при этом важно не только грамотно рассчитывать и своевременно уплачивать налоги, но и составлять декларации, необходимые для работников ФНС.

Какие требуются документы от ИП?

Если собственником нежилой недвижимости выступает предприниматель, то для составления контракта с арендатором должны подготавливаться документы:

свидетельство о регистрации и постановке на учет;
паспорт гражданина;
правоустанавливающие документы на объект недвижимости;
технические бумаги на объект.

Правильно составленный договор непременно передается в ФНС совместно с декларацией, так как он выступает подтверждением ведения конкретной деятельности.

Специфика сдачи помещений компаниями

Нередко разные нежилые объекты принадлежат не частным лицам, а предприятиям. Фирмы нередко принимают решение о сдаче в аренду нежилого помещения. Процедура в этом случае обладает следующими особенностями:

компания может не являться собственником объекта, так как может выступать в качестве посредника;
с арендаторами составляется гражданский договор, к которому прикладывается разная документация от фирмы;
организация с полученного дохода должна уплачивать налог, рассчитывающийся на основании применяемого налогового режима, причем компании могут совмещать сразу несколько систем, чтобы экономить средства на сборах.

Если предприятие не является непосредственным владельцем объекта, то оно может сдавать его в субаренду. При таких условиях требуется получить разрешение на эту деятельность от собственника.

Какие документы требуются от фирмы?

Если арендодателем выступает компания, то для составления договора требуется подготовить фирмой документацию:

справка из ЕГРЮЛ;
учредительная документация предприятия;
правоустанавливающие бумаги на объект, подтверждающие, что у фирмы действительно имеются права на сдачу этого помещения в аренду;
если передается объект в субаренду, то у компании должно иметься разрешение от владельца на такую деятельность;
учредитель, являющийся владельцем бизнеса, может оформить доверенность на своего работника, в результате чего у него появляются соответствующие полномочия для осуществления сделки.

Наиболее часто фирмы, обладающие значительными площадями, сдают их в аренду, так как не пользуются ими самостоятельно для каких-либо целей. Сдача в аренду нежилого помещения обеспечивает поступление значительного пассивного дохода, поэтому к этому способу получения заработка прибегают многие фирмы. При составлении соглашения с компанией непременно следует зарегистрировать его в Росреестре.

Сдача объектов в аренду муниципалитетом

Администрации любого города принадлежит множество разных объектов недвижимости, которые могут быть жилыми или нежилыми. В этом случае власти города могут принимать решение о необходимости сдачи этих объектов в аренду непосредственным пользователям. Средства, полученные от такой деятельности, будут направляться в местный бюджет.

При таких условиях требуется соблюдать правильный порядок сдачи объектов. Для этого учитываются нюансы:

для определения арендатора непременно проводятся официальные торги;
заключается арендный договор с тем участником торгов, который предлагает самую высокую арендную плату;
торги проводятся в виде аукциона, причем участие в нем могут принимать физлица, ИП или организации;
для участия в торгах требуется подавать специальную заявку на сайте администрации региона;
только после регистрации все участники приглашаются к аукциону;
уплачивается всеми претендентами залог, представленный вступительным взносом, причем обычно он равен 10% от стоимости объекта;
стоимость аренды рассчитывается на основании кадастровой цены недвижимости;
если подается заявка только одним претендентом, то торги не проводятся, поэтому заявитель оформляет арендный договор без аукциона.

Администрация может предоставлять возможность оформить контракт на длительный срок, превышающий 10 лет.

Правила составления договора

Независимо от того, кто выступает арендодателем, важно грамотно составить арендный договор. Именно с его помощью осуществляется грамотное оформление имущественной сделки. Договор сдачи аренды нежилого помещения обязательно содержит следующие сведения:

указывается место и дата его составления;
прописываются стороны, участвующие в сделке;
если участниками выступают физлица, то прописываются их Ф. И. О., даты рождения и сведения из паспортов;
если арендатором или арендодателем является компания, то указываются ее реквизиты;
прописываются технические особенности объекта недвижимости, а также адрес его места расположения;
перечисляются условия, на основании которых может использоваться недвижимость;
указывается срок и стоимость аренды;
допускается включать пункт, на основании которого в будущем у арендатора будет иметься возможность выкупить недвижимость;
приводятся права и обязанности, имеющиеся у каждого участника сделки;
указывается ответственность сторон, так как если они будут по разным основаниям нарушать пункты договора, то к ним будут применяться разные санкции или иные меры воздействия;
приводятся условия, на основании которых может расторгаться досрочно контракт;
перечисляются ситуации, когда придется обращаться в суд для решения разных конфликтных вопросов;
вписываются разные форс-мажорные обстоятельства, при которых участники сделки должны вести себя конкретным образом.

Не требуется данную документацию заверять нотариусом. С помощью этого официального документа регулируется процедура сдачи в аренду жилого и нежилого помещения. Составляется документация в трех экземплярах, так как один остается у арендодателя, второй передается арендатору, а третий используется для регистрации в Росреестре. Вступает в силу договор только после регистрации. Допускается при наличии соглашения между сторонами пролонгация контракта. Образец договора представлен ниже.

Правила составления акта приема-передачи

Как только будет составлен договор, на основании которого осуществляется сдача в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателем, частным лицом или компанией, требуется передать объект арендатору.

Передача осуществляется непосредственно в сроки, указанные в договоре. Для этого целесообразно составлять акт приема-передачи. Формируется документ в присутствии третьих лиц, подтверждающих, что действительно участники сделки являются добросовестными и дееспособными.

В документе перечисляются все параметры имеющейся недвижимости, к которым относится:

состояние напольных и настенных покрытий;
наличие сантехнических приборов;
места расположения и технические особенности коммуникаций.

Если в помещении имеется мебель, то следует ее перечислить, а также указать, в каком она находится состоянии.

Какие налоговые режимы используются арендодателем?

Владельцы имущества, сдающие в аренду недвижимость, получают от этого процесса определенный доход, с которого требуется уплачивать налог. Частные лица уплачивают 13% со всех доходов. За счет такой высокой налоговой нагрузки предпочитают арендодатели открывать ИП или фирму. Для расчетов могут выбираться разные налоговые режимы:

УСН. По такому режиму уплачивается 6 % от всех денежных поступлений или 15 % от чистой прибыли. Местными властями могут увеличиваться ставки для офисной или торговой недвижимости. В качестве налоговой базы выступает доход за год работы или прибыль от деятельности. Для малого бизнеса некоторыми регионами вводятся льготы. Дополнительно за счет налоговых перечислений снижается сумма, уплачиваемая предпринимателями за себя в ПФ и другие фонды.
Патент при сдаче в аренду нежилых помещений. Такая система налогообложения считается наиболее выгодной для многих предпринимателей. Могут применять только ИП патент. Сдача в аренду нежилого помещения при таких условиях не требует составления и сдачи в ФНС разных отчетов. Поэтому достаточно только изначально приобрести патент за оптимальную стоимость на конкретный период времени. Могут приобретать на разные периоды патент ИП. Сдача в аренду нежилого помещения с помощью такого режима считается выгодным процессом.
ОСНО. Редко эта система выбирается для сдачи объектов в аренду, так как приходится уплачивать большое количество налогов и заниматься бухгалтерским учетом. Обычно такой режим используется фирмами, которые не желают совмещать несколько систем.
ЕНВД. Сдача в аренду нежилых помещений по такому режиму выбирается обычно только при наличии небольшого по размеру объекта. Если помещение обладает значительной площадью, то более целесообразно выбрать УСН или патент. При расчете ЕНВД учитывается физический показатель, представленный площадью недвижимости. Поэтому оптимально выбирать этот режим, если объект по размеру не превышает 30 кв. м.

Выбор конкретной системы зависит от непосредственных арендаторов. Некоторые фирмы и ИП предпочитают вовсе совмещать несколько режимов, что обеспечивает возможность снизить налоговую нагрузку.

Заключение

Сдача разных нежилых помещений в аренду считается выгодным процессом. Он может осуществляться частными лицами, ИП или компаниями. Фирмы могут вовсе не являться собственниками объектов, поэтому выступают только посредниками.

Процедура предоставления недвижимости в аренду предполагает грамотное оформление сделки, для чего между участниками непременно составляется официальный договор, регистрируемый в Росреестре.

У отца отличный сварочный аппарат. Когда о нем узнал сосед соседа, то поинтересовался, можно ли иногда арендовать аппарат за деньги.

Отец с человеком едва знаком. Потому, с одной стороны, соглашаться рискованно. С другой - тысяча рублей за вещь, которая часто стоит без дела, не лишняя.

Может ли отец, не будучи ИП , сдавать аппарат в аренду?

Надо ли каждый раз брать залог в размере полной стоимости устройства? Или достаточно заключить договор, чтобы при поломке или невозврате получить те же деньги через суд?

Как быть с налогами?

Приветствую, Павел.

Антон Дыбов

эксперт по налогообложению

Ваш отец может передать сварочный аппарат в аренду без регистрации ИП . С залогом, а точнее обеспечительным платежом, надежнее, но о нем надо договариваться с арендатором. Нужно платить НДФЛ с доходов от аренды и отчитываться по ним в налоговую.

Передача в аренду личного имущества - это не предпринимательство

По закону предпринимательской считается деятельность, которая систематически приносит прибыль, в частности от пользования имуществом. Что предполагает регистрацию ИП .

Попутно собственник вправе сдавать свое имущество в аренду. И обычный человек, без статуса ИП , тоже. Если обязать всякого, кто намерен передать личное имущество в аренду, сначала зарегистрировать ИП , получится ограничение прав собственника.

Стороны сами решают, каким будет договор аренды движимого имущества

Это необходимый минимум. Остальное - предмет обсуждения арендодателя с арендатором. Если последний согласен, можно предусмотреть в договоре обеспечительный платеж.

Если «сосед соседа» будет аккуратно вносить плату и потом отдаст аппарат в целости и сохранности, отец вернет деньги. Иначе оставит себе сумму на покрытие ущерба либо долга по арендной плате.

уставный капитал не менее 1 миллиона рублей;
отсутствует задолженность по уплате налогов, сборов и иных платежей в бюджет;
руководитель имеет высшее образование, а также стаж работы в области трудоустройства или занятости населения не менее 2 лет за последние 3 года;
у руководителя отсутствует судимость за совершение преступлений против личности или в сфере экономики;
применяется общая система налогообложения. То есть организации, применяющие УСН, не смогут оказывать услуги по предоставлению работников (персонала).

Напомним, что в настоящий момент таких ограничений нет. То есть услуги по предоставлению персонала формально могут оказывать любые организации и индивидуальные предприниматели, в том числе применяющие специальные налоговые режимы.

Кроме того, предоставлять своих работников смогут не только агентства занятости, но и некоторые организации (ст. 341.3 ТК РФ, пп. 2 п. 3 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1):

дочерняя компания – материнской;
акционеры - акционерным обществам и иным акционерам.

Когда можно предоставлять персонал

Законодатель ограничил произвольное использование "заемного труда" конкретными случаями. К ним относятся предоставление агентством занятости персонала (ст. 341.2 ТК РФ):

предпринимателю или юридическому лицу для временного исполнения обязанностей отсутствующих работников, за которыми сохраняется место работы (например, на время отпуска сотрудника по ст. 114 ТК РФ , при временном переводе на другую работу по ст. 72.2 ТК РФ и др.);
предпринимателю или юридическому лицу для проведения работ, связанных с заведомо временным (до 9 месяцев) расширением производства или объема оказываемых услуг. Решение об использовании "заемного труда" принимается с учетом мнения профсоюзного органа, если привлекается более 10% от среднесписочной численности работников (п. 10 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1);
физическому лицу (не предпринимателю) для личного обслуживания, оказания помощи по ведению домашнего хозяйства. Для этого случая временной период не определен.

При этом законодатель расширил возможность использования труда отдельных категорий работников:

учащихся по очной форме обучения;
одиноких и многодетных родителей, воспитывающих несовершеннолетних детей;
лиц, освобожденных из мест лишения свободы.

Агентство занятости может направлять их на работу к другому лицу не только в перечисленных случаях, но и в случаях, предусмотренных для заключения срочного трудового договора. Например, позволяет заключать срочный трудовой договор на сезонные или временные (до 2 месяцев) работы.

Когда запрещается предоставлять персонал

Агентствам занятости запрещается направлять сотрудников для работы в целях (п.п. 12 , 13 статьи 18.1 Закона о занятости № 1032-1):

замены участвующих в забастовке работников принимающей стороны;
выполнения работ в случае простоя, осуществления процедуры банкротства принимающей стороны, введения принимающей стороной режима неполного рабочего времени в целях сохранения рабочих мест при угрозе массового увольнения работников;
замены работников принимающей стороны, отказавшихся от выполнения работы в соответствии с трудовым законодательством, в т.ч. в связи с задержкой зарплаты на срок более 15 дней;
выполнения на объектах, отнесенных к производственным объектам I и II классов опасности, отдельных видов работ, перечни которых утверждаются в порядке, установленном Правительством РФ;
выполнения работ на рабочих местах, условия труда на которых отнесены к вредным условиям труда 3 или 4 степени либо опасным условиям труда;
замещения отдельных должностей в соответствии со штатным расписанием принимающей стороны, если это является условием получения лицензии, разрешения на определенный вид деятельности, членства в саморегулируемой организации или выдачи свидетельства о допуске к определенному виду работ;
выполнения работ в качестве членов экипажей морских судов и судов смешанного (река - море) плавания.

Законодатель уточнил, что законом могут быть установлены дополнительные ограничения для направления работников к принимающей стороне.

Отношения агентства занятости с принимающей стороной

"Заемный труд" предоставляется на основании договора о предоставлении персонала. По данному договору исполнитель (агентство занятости) направляет временно своих работников с их согласия к заказчику (принимающая сторона) для выполнения трудовых функций согласно их трудовым договорам с исполнителем. Сотрудники трудятся в интересах, под управлением и контролем заказчика, который оплачивает оказанные исполнителем услуги (п. 2 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1). Несмотря на то, что персонал трудится в интересах заказчика, работодателем является исполнитель, то есть агентство занятости (п. 1 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1, ч. 1 ст. 341.1 ТК РФ).

В договор должно быть включено обязательное условие об обеспечении принимающей стороной безопасных условий и охраны труда (п. 11 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1).

Агентство занятости обязано контролировать, соответствует ли фактическое использование труда персонала тем функциям, которые указанны в трудовых договорах, а также соблюдает ли принимающая сторона нормы трудового права. В свою очередь принимающая сторона не вправе препятствовать этому (ч. 10 ст. 341.2 ТК РФ). Поскольку принимающая сторона участвует в трудовых отношениях и обязана соблюдать нормы законодательство о труде и охране труда, она может быть привлечена к административной ответственности по ст. 5.27 КоАП РФ .

Если в ходе производственной деятельности принимающей стороны с работником произошел несчастный случай, то он расследуется в соответствии с требованиями ТК РФ. Принимающая сторона образует комиссию, в состав которой входит представитель работодателя, направившего этого работника. Неприбытие или несвоевременное прибытие указанного представителя не изменяет сроки расследования (ч. 5 ст. 229 , ст. 341.4 ТК РФ).

По обязательствам работодателя, предоставившего работника по договору о предоставлении персонала (по зарплате, компенсации, оплате отпуска, выплате при увольнении и другим выплатам работнику), субсидиарную ответственность несет принимающая сторона (ст. 341.5 ТК РФ).

Иные обязательные условия заключения, исполнения и расторжения договора законодатель не оговаривает. Это означает, что сторонам предоставляется свобода в выборе условий договора. Так, в п. 8 ст. 341.2 ТК РФ оговаривается, что договором может быть предусмотрено:

право принимающей организации требовать от направленного работника исполнения трудовых обязанностей, бережного отношения к имуществу, соблюдения правил внутреннего трудового распорядка;
обязанность принимающей стороны обеспечивать направленного работника оборудованием, инструментами, технической документацией и иными средствами, необходимыми для исполнения трудовых обязанностей;
обязанности принимающей стороны обеспечивать бытовые нужды направленного работника, связанные с исполнением им трудовых обязанностей;
обязанность принимающей стороны отстранять от работы или не допускать к работе направленного работника в случаях, указанных в ч. 1 ст. 76 ТК РФ . Об отстранении от работы или недопущении к работе сотрудника следует известить работодателя незамедлительно.

Права, обязанности работника и принимающей стороны относительно друг друга указываются в трудовом договоре агентства занятости (исполнителя) с работником. По сути это означает, что данным трудовым договором регулируются трудовые отношения между направленным работником и принимающей стороной (заказчиком). А агентство занятости выполняет роль посредника между ними.

Несмотря на то, что принимающая сторона может требовать от работника исполнения трудовых обязанностей и соблюдения трудового распорядка, она не может привлечь его к дисциплинарной ответственности, поскольку не является его работодателем (ст. 192 , ч. 4 ст. 341.2 ТК РФ). То есть принимающая сторона не может влиять непосредственно на сотрудника, а вопросы, связанные с качеством работы, с квалификацией сотрудника следует решать с агентством занятости. Во избежание конфликтных ситуаций рекомендуем сторонам детально прописать в договоре не только права и обязанности, но и ответственность сторон.

Кроме того, по нашему мнению, отношения заказчика и исполнителя по договору о предоставлении персонала носят гражданско-правовой характер. Отметим, что суды, рассматривая споры между сторонами по данным договорам, применяют положения главы 39 ГК РФ о возмездном указании услуг (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 14.10.2011 № Ф08-6382/11 , Московского округа от 09.03.2010 № КГ-А41/665-10 и др.).

Отношения между агентством занятости и работником

Во-первых, законодатель впервые определил, что отношения между работником и агентством занятости, направляющим его на работу к принимающей стороне, являются трудовыми. Причем агентство занятости является работодателем по отношению к такому работнику, заключает с ним трудовой договор (ч. 1 ст. 341.2 ТК РФ). Это изменение продиктовано желанием законодателя защитить интересы работника. Ведь в таком случае работодатель обязан соблюдать правила ТК РФ о выплате работнику заработной платы, о предоставлении ему гарантий и компенсаций, ежегодного оплачиваемого отпуска, соблюдении процедуры увольнения и пр.

При направлении работника к принимающей стороне трудовые отношения между ней и работником не возникают (ч. 4 ст. 341.2 ТК РФ).

Во-вторых, регламентированы особенности заключения трудового договора между работником и агентством занятости. Такой договор должен содержать условие о выполнении работником по распоряжению работодателя определенной трудовой функции в интересах, под управлением и контролем лиц, не являющихся работодателями по этому трудовому договору (ч. 1 ст. 341.2 ТК РФ).

Оплата труда сторонних работников должна быть не меньше, чем оплата труда работников принимающей стороны такой же квалификации, выполняющих такие же трудовые функции (ч. 2 ст. 341.1 ТК РФ). Компенсации за работу с вредными и (или) опасными условиями труда устанавливаются на основании информации, предоставленной принимающей стороной (ч. 3 ст. 341.1 ТК РФ).

При направлении сотрудника на работу к конкретной принимающей стороне (с которой заключен договор о предоставлении персонала) агентство занятости и работник заключают дополнительное соглашение к трудовому договору. Данное соглашение является неотъемлемой частью трудового договора и должно содержать сведения (ч. 5 ст. 341.2 ТК РФ):

о принимающей стороне, включая ее наименование (ФИО – для физического лица), данные об удостоверяющих личность документах (для физлица), ИНН принимающей стороны (за исключением физлица, не являющегося предпринимателем);
о месте и дате заключения трудового договора;
о номере и сроке действия договора о предоставлении персонала.

Дополнительные соглашения к трудовому договору следует заключать с работником по каждой принимающей стороне, у которой он будет трудиться (ч. 6 ст. 341.2 ТК РФ). Такое соглашение может содержать также дополнительные права и обязанности работника и принимающей стороны, отраженные в договоре о предоставлении персонала (п. 8 ст. 341.2 ТК РФ, об условиях договора о предоставлении персонала см. выше).

Если аккредитация агентства занятости приостанавливается или отзывается, оно теряет право заключать трудовые договоры для направления работников по договору о предоставлении персонала. Однако все права и обязанности по заключенным ранее трудовым договорам сохраняются (п. 9 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1).

Предоставление труда иностранных работников

Законодатель отметил, что при предоставлении труда иностранных работников должны соблюдаться нормы миграционного законодательства (ст. 6 Закона). Так, согласно п. 8 ст. 18 Федерального закона от 25.07.2002 № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в РФ" работодатель или заказчик работ (услуг), пригласившие иностранного гражданина в Россию в целях осуществления трудовой деятельности либо заключившие с ним трудовой или гражданско-правовой договор на выполнение работ (оказание услуг), обязаны:

иметь разрешение на привлечение и использование иностранных работников, если это предусмотрено законом. Нарушение этой нормы влечет за собой ответственность: для должностных лиц штраф в размере от 25 до 50 тысяч рублей, для юридических лиц - от 250 до 800 тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок от 14 до 90 суток (п. 2 ст. 18.15 КоАП РФ);
обеспечить получение иностранным гражданином разрешения на работу. Привлечение к труду иностранного гражданина без соответствующего разрешения грозит для должностных лиц штрафом от 25 до 50 тысяч рублей, для юридических лиц - от 250 до 800 тысяч рублей либо приостановлением деятельности на срок от 14 до 90 суток (п. 1 ст. 18.15 КоАП РФ);
уведомить налоговый орган о привлечении и использовании иностранных работников. За нарушение данного правила на должностное лицо может быть наложен штраф от 35 до 50 тысяч рублей, на юридическое лицо - от 400 до 800 тысяч рублей либо приостановление деятельности на срок от 14 до 90 суток.

Из данных положений следует, что работодатель (агентство занятости или иное лицо), предоставляющий иностранный персонал другой организации, должен соблюдать данные правила. В противном случае он может быть привлечен к административной ответственности. Однако не ясно, распространяются ли эти правила на принимающую сторону (заказчика по договору о предоставлении персонала). Некоторые суды признают правомерным привлечение к административной ответственности организации, которая использует труд сторонних иностранных работников без необходимых разрешений (см. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 06.11.2013 № Ф01-11637/13 , ФАС Северо-Кавказского округа от 29.05.2013 № Ф08-2341/13 , ФАС Поволжского округа от 13.06.2012 № Ф06-2670/12).

Как отразить в бухучете имущество, которое приобрели для перепродажи, но потом решили использовать в составе основных средств. Если будете использовать здание в собственной деятельности, то его нужно перевести в состав основных средств.

Вопрос: Дело в том, что мы сдаем товар в аренду только на месяц. А потом принимаем обратно. Длительная аренда вообще не предусмотрена. Арендатору этот измерительный прибор нужен разово и месяца пользования им хватает. Он выполнил какие-то измерения и вернул, т.к больше его использовать не планирует. Может можно не перемещать на основные средства или материалы.Какие налоговые последствия будут, если мы этого не сделаем?

Ответ: На счете 41 «Товары» учитывается имущество, которое предназначено только для перепродажи. Если же имущество организация использует по иному назначению для собственных нужд (например, сдает в аренду), то такое имущество должно быть учтено либо как основное средство, либо как материал.

С точки зрения ПБУ не предусмотрено порядка аналитического учета по сдаче в аренду товаров. То есть, отражение в бухучете сдачи в аренду именно товаров (без их перевода в состав ОС или МПЗ) будет нарушением ПБУ.

Что касаемо налогового учета, то в данной конкретной ситуации каких-либо нарушений в виде занижения налоговой базы (недоплаты налогов) не будет.

По налогу на прибыль стоимость товара Вы учтете в составе налоговых расходов только при его продаже, то есть завышения расходной налоговой части не будет.

По налогу на имущество если в аренду сдается оборудование (движимое имущество), то вне зависимости от того, будет ли оно учтено на счете 01, 10 или на счете 41, налогом на имущество такой объект собственности облагаться не будет.

Обоснование

Как отразить в бухучете имущество, которое приобрели для перепродажи, но потом решили использовать в составе основных средств

Приобретение имущества для перепродажи отразите проводкой:

Дебет 41 Кредит 60 (76)
- оприходовано имущество, приобретенное для перепродажи.

Нередко товары, приобретенные для перепродажи, организация впоследствии использует для собственных нужд. Если бывший товар вы планируете включить в состав основных средств, то сначала сформируйте его стоимость на счете 08 . При этом сделайте такую запись:

Дебет счета 08 Кредит счета 41
- стоимость имущества, приобретенного для перепродажи, учтена в составе вложений во внеоборотные активы.

Отметим, хотя такая проводка и не предусмотрена Инструкцией к плану счетов , она верна. Ведь Инструкция не регулирует бухучет и не имеет преимуществ перед ПБУ (абз. , преамбулы к Инструкции к плану счетов , письмо Минфина России от 15 марта 2001 № 16-00-13/05).

Сторнировать или исправлять эту запись не нужно. То, что имущество изначально учли на счете 41 , - не ошибка. На тот момент предполагалось использовать его как товар (п. 2 ПБУ 5/01).

Порядок формирования первоначальной стоимости основного средства и ее оценки прописан в ПБУ 6/01 . Поэтому стоимость товара, который решили использовать как основное средство, включите сначала в состав вложений во внеоборотные активы. Это следует из пунктов 7-12 ПБУ 6/01 и абзаца 8 пункта 2 ПБУ 22/2010.

Как только объект будет отвечать определенным критериям , включите его в состав основных средств в общем порядке .

Нужно ли переводить здание на счет 01 «Основные средства» со счета 41 «Товары», если куплено оно для перепродажи, но сделка сорвалась

Ответ на этот вопрос зависит от того, как будете использовать здание в дальнейшем.

Если планируете продать здание (даже в неопределенном будущем), то следует оставить его на счете 41 «Товары». Это связано с тем, что на этом счете отражают любое имущество, предназначенное для перепродажи, в том числе и недвижимость. Имущество, предназначенное для перепродажи, не отвечает критериям основных средств. Такое имущество не амортизируют и с него не платят налог. Все это следует из пунктов и ПБУ 6/01,

В том случае, если физическое лицо зарегистрировано как ИП, вопрос не возникает вообще: всем понятно, что предприниматели могут арендовать помещения под офисы, магазины, склады или цеха – и могут, если есть такая возможность, сдавать такую недвижимость в аренду. Но обязательна ли регистрация в ЕГРИП для того, чтобы заключать такие договора?

В действительности – нет. Ст. 608 ГК РФ гласит, что сдавать имущество в аренду может либо собственник, либо уполномоченное им лицо, либо тот, кому в силу закона предоставлено право действовать от имени собственника. Ни о каких дополнительных ограничениях (например, о необходимости иметь статус ИП и пройти регистрации в ЕГРИП) закон больше не упоминает и никаких барьеров не устанавливает.

Статья 608 ГК РФ. Арендодатель

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Самого по себе факта сдачи в аренду недвижимости любого типа для того, чтобы говорить о предпринимательстве, недостаточно. Пленум ВС РФ в 2004 году постановлением №23 , касающимся незаконного предпринимательства, разъяснил, что если у физического лица есть недвижимость, но лично ему она в данное время не нужна – оно вправе использовать его, в том числе и для сдачи в аренду (п. 2 постановления). Аналогичная позиция высказана и в п. 13 постановления Пленума ВС РФ №18 от 2006 года .

Таким образом, однократной сделки недостаточно для того, чтобы привлекать гражданина к ответственности за незаконное предпринимательство – либо требовать от него, чтобы он срочно зарегистрировался в ЕГРИП. Требуется, чтобы такие сделки были систематическими.

Можно ли физлицу быть арендодателем?

Для организации

Прямого запрета на это нет. Согласно ст.130 и ст.213 ГК РФ , гражданин вправе иметь в собственности любое имущество, на которое законом не установлены ограничения – и распоряжаться своей собственностью так, как сочтёт нужным.

Соответственно и запрета на сдачу в аренду недвижимости от физлица юрлицу с точки зрения действующего законодательства нет – и в обозримом времени не ожидается.

Для другого физлица

На вопрос, можно ли сдать в аренду нежилое помещение физлицу, ответ с позиции закона положительный. Нормы ГК, касающиеся договора аренды, никак не ограничивают субъектный состав участников правоотношения. Соответственно, нет никаких ограничений и на договоры, по которым один гражданин, не являющийся ИП, сдаёт в аренду недвижимость второму лицу, тоже не имеющему предпринимательского статуса, любой объект недвижимости – в том числе и нежилой.

Само по себе заключение договора об аренде имущества даёт арендатору право лишь требовать, чтобы объект был ему передан. Вопрос о том, что арендатор потом с ним будет делать, законом не рассматривается, и никаких ограничений не ставится. Соответственно, даже если один гражданин сдал нежилой объект другому, а тот использовал его для незаконного предпринимательства – договор всё равно не будет признан недействительным.

Есть ли ограничения?

Единственное ограничение для аренды, установленное законом – это необходимость платить налоги. НДФЛ никто не отменял – и потому если физлицо сдает в аренду нежилое помещение, необходимо будет заплатить:

13% — если он не ИП;
6% – если ИП на «упрощёнке».

Однако ЕГРН, где фиксируются права на недвижимость, не знает разделения граждан на ИП и не ИП – в нём различие установлено лишь на уровне «физические лица – организации». Потому сам по себе договор может заключаться без ограничений.

Можно ли заключить договор в качестве арендатора?

Что касается вопроса, может ли физическое лицо снять в аренду нежилое помещение, то здесь тоже нет ограничений. Более того, часть недвижимого имущества, не относящегося к жилью, может быть использована и для личных целей. К примеру, никаких запретов гражданину арендовать гараж для размещения своей личной машины, которая не используется для коммерческой деятельности, закон не содержит.

Другое дело, что аренда явно коммерческой недвижимости может вызвать вопросы со стороны контролирующих органов – и даже спровоцировать проверку. Но сам по себе закон запрета на такие действия не содержит.

Заключение

Таким образом, имея в своей собственности нежилую недвижимость, гражданин вправе сдавать её, не регистрируясь в качестве ИП в ЕГРИП. В том случае, если сделка была разовой и не имеет признаков систематичности, никаких препятствий закон не устанавливает.

Вопросы могут возникнуть лишь в тех случаях, когда объект носит явные признаки коммерческого предназначения – но даже в этой ситуации прямого законодательного запрета нет.