Можно ли сдать в аренду. Можно ли сдавать в аренду товар. Правила заключения арендных договоров

Как отразить в бухучете имущество, которое приобрели для перепродажи, но потом решили использовать в составе основных средств. Если будете использовать здание в собственной деятельности, то его нужно перевести в состав основных средств.

Вопрос: Дело в том, что мы сдаем товар в аренду только на месяц. А потом принимаем обратно. Длительная аренда вообще не предусмотрена. Арендатору этот измерительный прибор нужен разово и месяца пользования им хватает. Он выполнил какие-то измерения и вернул, т.к больше его использовать не планирует. Может можно не перемещать на основные средства или материалы.Какие налоговые последствия будут, если мы этого не сделаем?

Ответ: На счете 41 «Товары» учитывается имущество, которое предназначено только для перепродажи. Если же имущество организация использует по иному назначению для собственных нужд (например, сдает в аренду), то такое имущество должно быть учтено либо как основное средство, либо как материал.

С точки зрения ПБУ не предусмотрено порядка аналитического учета по сдаче в аренду товаров. То есть, отражение в бухучете сдачи в аренду именно товаров (без их перевода в состав ОС или МПЗ) будет нарушением ПБУ.

Что касаемо налогового учета, то в данной конкретной ситуации каких-либо нарушений в виде занижения налоговой базы (недоплаты налогов) не будет.

По налогу на прибыль стоимость товара Вы учтете в составе налоговых расходов только при его продаже, то есть завышения расходной налоговой части не будет.

По налогу на имущество если в аренду сдается оборудование (движимое имущество), то вне зависимости от того, будет ли оно учтено на счете 01, 10 или на счете 41, налогом на имущество такой объект собственности облагаться не будет.

Обоснование

Как отразить в бухучете имущество, которое приобрели для перепродажи, но потом решили использовать в составе основных средств

Приобретение имущества для перепродажи отразите проводкой:

Дебет 41 Кредит 60 (76)
- оприходовано имущество, приобретенное для перепродажи.

Нередко товары, приобретенные для перепродажи, организация впоследствии использует для собственных нужд. Если бывший товар вы планируете включить в состав основных средств, то сначала сформируйте его стоимость на счете 08 . При этом сделайте такую запись:

Дебет счета 08 Кредит счета 41
- стоимость имущества, приобретенного для перепродажи, учтена в составе вложений во внеоборотные активы.

Отметим, хотя такая проводка и не предусмотрена Инструкцией к плану счетов , она верна. Ведь Инструкция не регулирует бухучет и не имеет преимуществ перед ПБУ (абз. , преамбулы к Инструкции к плану счетов , письмо Минфина России от 15 марта 2001 № 16-00-13/05).

Сторнировать или исправлять эту запись не нужно. То, что имущество изначально учли на счете 41 , - не ошибка. На тот момент предполагалось использовать его как товар (п. 2 ПБУ 5/01).

Порядок формирования первоначальной стоимости основного средства и ее оценки прописан в ПБУ 6/01 . Поэтому стоимость товара, который решили использовать как основное средство, включите сначала в состав вложений во внеоборотные активы. Это следует из пунктов 7-12 ПБУ 6/01 и абзаца 8 пункта 2 ПБУ 22/2010.

Как только объект будет отвечать определенным критериям , включите его в состав основных средств в общем порядке .

Нужно ли переводить здание на счет 01 «Основные средства» со счета 41 «Товары», если куплено оно для перепродажи, но сделка сорвалась

Ответ на этот вопрос зависит от того, как будете использовать здание в дальнейшем.

Если планируете продать здание (даже в неопределенном будущем), то следует оставить его на счете 41 «Товары». Это связано с тем, что на этом счете отражают любое имущество, предназначенное для перепродажи, в том числе и недвижимость. Имущество, предназначенное для перепродажи, не отвечает критериям основных средств. Такое имущество не амортизируют и с него не платят налог. Все это следует из пунктов и ПБУ 6/01,

Процесс сдачи в аренду нежилых помещений юр. лицом либо физ. лицом имеет некоторые нюансы и порой вызывает много вопросов. Для осуществления деятельности любой организации требуется соответствующее помещение, которое далеко не всегда возможно приобрести в собственность. Именно поэтому целесообразнее арендовать необходимую площадь.

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения физическим лицом

Требуется ли физ. лицам регистрация ИП

В гражданском кодексе РФ в статьях 130 и 213 п. 1 закреплено право любого физического и юридического лица обладать нежилым имуществом.

Гражданин, являющийся собственником той или иной площади, согласно закону, способен владеть этой недвижимостью, распоряжаться и пользоваться по собственному усмотрению. Данное право отмечено в 209 статье ГК РФ. Сдача в аренду нежилого помещения – привилегия любого гражданина, закреплённая 608 статьёй ГК РФ.

Из вышеизложенных данных следует, что физическое лицо может реализовать своё право на распоряжение недвижимостью, находящейся у него в собственности. При этом он не обязан становиться индивидуальным предпринимателем (т. е. открывать ИП), потому как российское законодательство не содержит подобного условия.

Исключение составляет ведение предпринимательской деятельности физ. лицом с помощью сдачи в аренду площади. В таком случае необходимо открытие ИП.

В каких случаях необходимо получение статуса ИП

Физические лица могут заниматься предпринимательской активностью только после прохождения соответствующей процедуры регистрации и получения статуса ИП. Однако гражданин не обязан становиться юридическим лицом (ст. 23 п. 1 ГК РФ).

Предпринимательскую деятельность отличает несколько характерных черт:

регулярное получение денежной выручки в результате пользования имуществом (ст. 2 ч. 1 ГК РФ);
ведение учётности по операциям и сделкам;
наличие устойчивых связей со съёмщиками;
приобретение недвижимости для получения прибыли при её реализации либо в процессе пользования;
регулярное совершение сделок в конкретный период;
покупка нескольких нежилых помещений с аналогичной целью.

Ключевым фактором для признания предпринимательством сдачи в аренду физ. лицом недвижимости, является приведение доказательств того, что осуществляемые сделки относятся к деятельности с целью получения постоянного дохода.

К примеру, таким подтверждением может выступать подписание арендного договора на один год и более, многократное совершение сделок с теми же юридическими лицами и т. д. В таком случае гражданин обязан произвести регистрацию ИП.

Последствия за совершение незаконной предпринимательской деятельности

При осуществлении предпринимательства с помощью сдачи в аренду площади физ. лицом, не прошедшим соответствующую регистрацию ИП, в его отношении возбуждается судебное производство.

Правонарушитель привлекается по одному из двух видов ответственности:

уголовной (взыскание до 300 тысяч рублей, назначение обязательных работ в сумме до 480 часов, штраф в размере дохода за 2 года или арест до полугода по 171 статье УК РФ);
административной (взыскание от 500 до 2 тысяч рублей по статье 14.1 части первой КоАП РФ).

Правила заключения арендных договоров

В российском законодательстве отсутствуют специальные правила по регулированию передачи нежилых помещений в аренду, поэтому при составлении договора необходимо ориентироваться на Главу 34 ГК РФ, включающей в себя общие сведения об аренде .

Основываясь на 606 статье ГК РФ, арендодатель, который в этом случае не относится к юридическим лицам, обязуется передать арендуемую площадь арендатору во временное использование или владение после внесения определённой оплаты.

Составление самого договора происходит в соответствии со статьями 434 ч. 2 и 609 ч. 1 ГК РФ в письменном виде и с подписанием бумаг обоими участниками.

В договоре необходимо указание следующих условий, без которых документ будет считаться недействительным:

реквизиты обеих сторон, заключающих соглашение;
характеристики арендуемого объекта (по ст. 607 ч. 3 ГК РФ без указания этих данных заключение невозможно);
условия пользования объектом;
сумма выплат за арендование.

Период действия в документе может не указываться, тогда договор относится к заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Также в тексте должен присутствовать код по ОКВЭД (общему по территории России классификатору различных видов экономической деятельности). Для арендования нежилых помещений используется ОКВЭД под номером 70.20.2 .

В характеристики объекта входят:

инвентарный номер;
точный адрес (включая этаж и местонахождение на этаже);
функциональное назначение (например, офисное, для склада и т. д.);
наименование;
площадь.

Договор называется официально заключённым только после факта его регистрации в гос. органах Росреестра (609 статья ГК РФ) . При составлении с физическими или юридическими лицами на период до одного календарного года договора не требуют соответствующей регистрации и могут заключаться в любой форме (то же касается продления договора на тот же период).

Для гос. регистрации потребуются перечисленные ниже документы:

заявление (предоставляется нотариусом либо специалистом, принимающим необходимые бумаги);
договор со всеми имеющимися приложениями;
удостоверение личности (паспорт);
квитанция об уплате госпошлины (1 000 рублей);
дополнительная документация, если необходима (согласие супруга, разрешение от органов опеки и т. д.).

Налогообложение арендодателя

Любое помещение, которое приносит доход, подлежит обложению налогом. Сроки уплаты и порядок его расчёта зависят напрямую от статуса налогоплательщика:

6% от суммы арендной платы при УСН с дополнительными страховыми взносами (для ИП);
13% НДФЛ с оплатой единожды (для физ. лиц ст. 208 п. 1 пп. 4 НК РФ).

При уклонении от уплаты налогов следует уголовная ответственность либо взыскание административного штрафа .

Порядок сдачи в аренду нежилого помещения юр. лицом

В качестве арендодателя может выступать и юридическое лицо (например, агентство недвижимости). На основании статей 213 п. 1, 209 п. 1–2, 608 Гражданского кодекса юридические лица имеют те же права на владение, распоряжение и пользование недвижимым имуществом, что и физические.

Ограничение на количество имеющихся или сдаваемых нежилых помещений отсутствует, что закреплено частью 2 статьи 213 ГК РФ.

Особенности сдачи в аренду помещений юр. лицами

Заключение арендного договора и регулирование возникших после этого отношений, происходит с ориентированием на статьи ГК РФ с 606 по 670.

Код для деятельности юридических лиц по ОКВЭД указывается 70.20.2. Документ должен составляться исключительно в письменном виде независимо от того, на какой период времени требуется аренда помещения, если один из участников имеет статус юридического лица (ст. 609 ч. 1 ГК РФ).

Все договора должны также обязательно содержать указанные ниже данные, без которых документ не будет признан действительным:

характеристика сдаваемого помещения;
реквизиты участников, заключивших соглашение (432 и 606 статьи ГК РФ);
сумма выплат за арендование;
нюансы пользования помещением и его ремонта;
подписи обеих сторон;
при отсутствии в тексте документа срока заключения договора, он признаётся заключённым на неопределённое время (статья 610 часть вторая ГК РФ).

Договор и все приложения к нему подлежат регистрации в гос. реестре при подписании на срок больше одного календарного года. Только после этого он считается официально заключённым (609 статья ГК РФ). Для осуществления регистрации в гос. органах юридическому лицу потребуется следующая документация:

заявление о регистрации;
подписанный договор со всеми приложениями;
кадастровый паспорт помещения;
подтверждение правового статуса юридического лица (свидетельство о гос. регистрации, учредительные документы и прочее);
бумаги, подтверждающие уплату госпошлины (15 000 рублей);
дополнительные документы, если требуются (например, документы, подтверждающие полномочия представителей арендатора либо юридического лица и т. д.).

Аренда нежилого помещения у физического лица

При заключении договора аренды с арендодателем, не являющимся юридическим лицом, необходимо обратить внимание на следующие нюансы:

в документе должны быть указаны адрес и характеристики объекта;
арендные выплаты не подлежат начислению НДС в связи с тем, что договор заключается с физ. лицом;
в сумму выплат за арендование могут входить также коммунальные платежи;
выплаты производятся несколькими вариантами – безналичным способом на банковский счёт физ. лица или наличными средствами;
изменение размера платы может происходить не более раза ежегодно (ст. 614 ч. 3 ГК РФ);
при указании срока аренды более одного года необходимо зарегистрировать договор в территориальном органе Росреестра.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Организация планирует сдать в аренду часть нежилого помещения физическому лицу. Физическое лицо может предъявить только паспорт. Имеет ли право организация часть собственного нежилого здания (магазина) сдавать в аренду физ.лицам (а именно только на основании паспорта). Если такое возможно, то какие особенности при сдаче в аренду недвижимого имущества физическому лицу, в т.ч. иностранцу, как производить расчеты?

Ответ:

1) Законодательство Российской Федерации не запрещает сдавать нежилые помещения в аренду физическим лицам, не являющимися индивидуальными предпринимателями. При получении денежных средств в наличной форме, необходимо учитывать требования ФЗ № 54 от 22.05.2003г.
2) Следует учитывать, что если нежилое помещение сдается иностранному гражданину, то вся ответственность по сдаче в аренду помещения возлагается на арендодателя. Кроме того, в некоторых случаях, договоры, заключенные с нерезидентом попадают под нормы, обязывающие предоставлять паспорт сделки.
3) Важно отметить, что незаконная предпринимательская деятельность физических лиц (арендаторов магазинов) может иметь признаки административного правонарушения (14.1 КоАП РФ) и уголовного преступления (ст. 171 УК РФ).
Порядок оплаты арендных платежей стороны самостоятельно предусматривают в договоре аренды (Ст. 614 ГК РФ) . В случае расчетов наличными денежными средствами, арендодатель обязан применять ККТ в соответствии с Федеральным законом от 22.05.2003 г. № 54 «О применении контрольно-кассовой техники при осуществлении наличных денежных расчетов и (или) расчетов с использованием платежных карт»).

Обоснование:

В соответствии с п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, все, что прочно связано с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

В аренду могут быть сданы земельные участки, здания, сооружения, оборудование, и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Право передачи имущества в аренду принадлежит его собственнику (ст. 608 ГК РФ).

Соответственно и физическое лицо, и юридическое лицо вправе передавать в аренду принадлежащее ему на праве собственности имущество как физическим, так и юридическим лицам. Т.е. распоряжаться по своему усмотрению.

Арендаторами по договору аренды могут выступать любые физические и юридические лица (включая иностранных лиц).

При этом, следует учитывать, что арендатор (физическое лицо) в соответствии со ст. 615 ГК РФ обязан использовать арендованное имущество (нежилое помещение) в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества (если в договоре назначение не указано).

Другими словами, использование нежилого помещения для проживания граждан, либо для предпринимательской деятельности без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя запрещено.

Если нежилое помещение сдается иностранному гражданину, то собственнику следует учитывать следующие положения:

В главе 18 КоАП РФ, за то, что арендатор не имеет разрешения на привлечение иностранной рабочей силы или кто-то из его работников трудится без разрешения на работу, органы ФМС могут оштрафовать арендодателя (а также субарендодателя):

компанию - на 450 000 - 800 000 руб.;
ее руководителя - на 45 000 - 50 000 руб.;
предпринимателя - на 350 000 - 800 000 руб.

Кроме того, следует учитывать, что Федеральным законом № 173 от 10.12.2003 г. «О валютном регулировании и валютном контроле» ЦБ РФ в целях обеспечения учета и отчетности по валютным операциям может устанавливать единые правила оформления резидентами в уполномоченных банках паспорта сделки при осуществлении валютных операций между резидентами и нерезидентами.

Основным инструментом для обеспечения учета и отчетности по валютным операциям и осуществления валютного контроля является паспорт сделки (ч. 1 ст. 20 , п. 12 ч. 4 ст. 23 Закона № 173-ФЗ).

Правила и порядок оформления паспортов сделок, а также договоры, к которым применяются требования об их оформлении, установлены Инструкцией Банка России от 04.06.2012 № 138-И (далее - Инструкция № 138-И).

наказывается штрафом в размере до трехсот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до двух лет, либо обязательными работами на срок до четырехсот восьмидесяти часов, либо арестом на срок до шести месяцев.

За то же деяние:

совершенное организованной группой;
сопряженное с извлечением дохода в особо крупном размере :
- наказывается штрафом в размере от ста тысяч до пятисот тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до трех лет, либо принудительными работами на срок до пяти лет, либо лишением свободы на срок до пяти лет со штрафом в размере до восьмидесяти тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период до шести месяцев либо без такового.

Обратите внимание, в законодательстве могли произойти изменения. Мнение эксперта основано на положениях законодательства, действующего на дату подготовки консультации

Если Вы не нашли ответа на свой вопрос, обращайтесь к нам за консультацией. Мы с удовольствием ответим на Ваш вопрос на основании проверенных документов, включенных в Систему Консультант Плюс

уставный капитал не менее 1 миллиона рублей;
отсутствует задолженность по уплате налогов, сборов и иных платежей в бюджет;
руководитель имеет высшее образование, а также стаж работы в области трудоустройства или занятости населения не менее 2 лет за последние 3 года;
у руководителя отсутствует судимость за совершение преступлений против личности или в сфере экономики;
применяется общая система налогообложения. То есть организации, применяющие УСН, не смогут оказывать услуги по предоставлению работников (персонала).

Напомним, что в настоящий момент таких ограничений нет. То есть услуги по предоставлению персонала формально могут оказывать любые организации и индивидуальные предприниматели, в том числе применяющие специальные налоговые режимы.

Кроме того, предоставлять своих работников смогут не только агентства занятости, но и некоторые организации (ст. 341.3 ТК РФ, пп. 2 п. 3 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1):

дочерняя компания – материнской;
акционеры - акционерным обществам и иным акционерам.

Когда можно предоставлять персонал

Законодатель ограничил произвольное использование "заемного труда" конкретными случаями. К ним относятся предоставление агентством занятости персонала (ст. 341.2 ТК РФ):

предпринимателю или юридическому лицу для временного исполнения обязанностей отсутствующих работников, за которыми сохраняется место работы (например, на время отпуска сотрудника по ст. 114 ТК РФ , при временном переводе на другую работу по ст. 72.2 ТК РФ и др.);
предпринимателю или юридическому лицу для проведения работ, связанных с заведомо временным (до 9 месяцев) расширением производства или объема оказываемых услуг. Решение об использовании "заемного труда" принимается с учетом мнения профсоюзного органа, если привлекается более 10% от среднесписочной численности работников (п. 10 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1);
физическому лицу (не предпринимателю) для личного обслуживания, оказания помощи по ведению домашнего хозяйства. Для этого случая временной период не определен.

При этом законодатель расширил возможность использования труда отдельных категорий работников:

учащихся по очной форме обучения;
одиноких и многодетных родителей, воспитывающих несовершеннолетних детей;
лиц, освобожденных из мест лишения свободы.

Агентство занятости может направлять их на работу к другому лицу не только в перечисленных случаях, но и в случаях, предусмотренных для заключения срочного трудового договора. Например, позволяет заключать срочный трудовой договор на сезонные или временные (до 2 месяцев) работы.

Когда запрещается предоставлять персонал

Агентствам занятости запрещается направлять сотрудников для работы в целях (п.п. 12 , 13 статьи 18.1 Закона о занятости № 1032-1):

замены участвующих в забастовке работников принимающей стороны;
выполнения работ в случае простоя, осуществления процедуры банкротства принимающей стороны, введения принимающей стороной режима неполного рабочего времени в целях сохранения рабочих мест при угрозе массового увольнения работников;
замены работников принимающей стороны, отказавшихся от выполнения работы в соответствии с трудовым законодательством, в т.ч. в связи с задержкой зарплаты на срок более 15 дней;
выполнения на объектах, отнесенных к производственным объектам I и II классов опасности, отдельных видов работ, перечни которых утверждаются в порядке, установленном Правительством РФ;
выполнения работ на рабочих местах, условия труда на которых отнесены к вредным условиям труда 3 или 4 степени либо опасным условиям труда;
замещения отдельных должностей в соответствии со штатным расписанием принимающей стороны, если это является условием получения лицензии, разрешения на определенный вид деятельности, членства в саморегулируемой организации или выдачи свидетельства о допуске к определенному виду работ;
выполнения работ в качестве членов экипажей морских судов и судов смешанного (река - море) плавания.

Законодатель уточнил, что законом могут быть установлены дополнительные ограничения для направления работников к принимающей стороне.

Отношения агентства занятости с принимающей стороной

"Заемный труд" предоставляется на основании договора о предоставлении персонала. По данному договору исполнитель (агентство занятости) направляет временно своих работников с их согласия к заказчику (принимающая сторона) для выполнения трудовых функций согласно их трудовым договорам с исполнителем. Сотрудники трудятся в интересах, под управлением и контролем заказчика, который оплачивает оказанные исполнителем услуги (п. 2 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1). Несмотря на то, что персонал трудится в интересах заказчика, работодателем является исполнитель, то есть агентство занятости (п. 1 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1, ч. 1 ст. 341.1 ТК РФ).

В договор должно быть включено обязательное условие об обеспечении принимающей стороной безопасных условий и охраны труда (п. 11 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1).

Агентство занятости обязано контролировать, соответствует ли фактическое использование труда персонала тем функциям, которые указанны в трудовых договорах, а также соблюдает ли принимающая сторона нормы трудового права. В свою очередь принимающая сторона не вправе препятствовать этому (ч. 10 ст. 341.2 ТК РФ). Поскольку принимающая сторона участвует в трудовых отношениях и обязана соблюдать нормы законодательство о труде и охране труда, она может быть привлечена к административной ответственности по ст. 5.27 КоАП РФ .

Если в ходе производственной деятельности принимающей стороны с работником произошел несчастный случай, то он расследуется в соответствии с требованиями ТК РФ. Принимающая сторона образует комиссию, в состав которой входит представитель работодателя, направившего этого работника. Неприбытие или несвоевременное прибытие указанного представителя не изменяет сроки расследования (ч. 5 ст. 229 , ст. 341.4 ТК РФ).

По обязательствам работодателя, предоставившего работника по договору о предоставлении персонала (по зарплате, компенсации, оплате отпуска, выплате при увольнении и другим выплатам работнику), субсидиарную ответственность несет принимающая сторона (ст. 341.5 ТК РФ).

Иные обязательные условия заключения, исполнения и расторжения договора законодатель не оговаривает. Это означает, что сторонам предоставляется свобода в выборе условий договора. Так, в п. 8 ст. 341.2 ТК РФ оговаривается, что договором может быть предусмотрено:

право принимающей организации требовать от направленного работника исполнения трудовых обязанностей, бережного отношения к имуществу, соблюдения правил внутреннего трудового распорядка;
обязанность принимающей стороны обеспечивать направленного работника оборудованием, инструментами, технической документацией и иными средствами, необходимыми для исполнения трудовых обязанностей;
обязанности принимающей стороны обеспечивать бытовые нужды направленного работника, связанные с исполнением им трудовых обязанностей;
обязанность принимающей стороны отстранять от работы или не допускать к работе направленного работника в случаях, указанных в ч. 1 ст. 76 ТК РФ . Об отстранении от работы или недопущении к работе сотрудника следует известить работодателя незамедлительно.

Права, обязанности работника и принимающей стороны относительно друг друга указываются в трудовом договоре агентства занятости (исполнителя) с работником. По сути это означает, что данным трудовым договором регулируются трудовые отношения между направленным работником и принимающей стороной (заказчиком). А агентство занятости выполняет роль посредника между ними.

Несмотря на то, что принимающая сторона может требовать от работника исполнения трудовых обязанностей и соблюдения трудового распорядка, она не может привлечь его к дисциплинарной ответственности, поскольку не является его работодателем (ст. 192 , ч. 4 ст. 341.2 ТК РФ). То есть принимающая сторона не может влиять непосредственно на сотрудника, а вопросы, связанные с качеством работы, с квалификацией сотрудника следует решать с агентством занятости. Во избежание конфликтных ситуаций рекомендуем сторонам детально прописать в договоре не только права и обязанности, но и ответственность сторон.

Кроме того, по нашему мнению, отношения заказчика и исполнителя по договору о предоставлении персонала носят гражданско-правовой характер. Отметим, что суды, рассматривая споры между сторонами по данным договорам, применяют положения главы 39 ГК РФ о возмездном указании услуг (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 14.10.2011 № Ф08-6382/11 , Московского округа от 09.03.2010 № КГ-А41/665-10 и др.).

Отношения между агентством занятости и работником

Во-первых, законодатель впервые определил, что отношения между работником и агентством занятости, направляющим его на работу к принимающей стороне, являются трудовыми. Причем агентство занятости является работодателем по отношению к такому работнику, заключает с ним трудовой договор (ч. 1 ст. 341.2 ТК РФ). Это изменение продиктовано желанием законодателя защитить интересы работника. Ведь в таком случае работодатель обязан соблюдать правила ТК РФ о выплате работнику заработной платы, о предоставлении ему гарантий и компенсаций, ежегодного оплачиваемого отпуска, соблюдении процедуры увольнения и пр.

При направлении работника к принимающей стороне трудовые отношения между ней и работником не возникают (ч. 4 ст. 341.2 ТК РФ).

Во-вторых, регламентированы особенности заключения трудового договора между работником и агентством занятости. Такой договор должен содержать условие о выполнении работником по распоряжению работодателя определенной трудовой функции в интересах, под управлением и контролем лиц, не являющихся работодателями по этому трудовому договору (ч. 1 ст. 341.2 ТК РФ).

Оплата труда сторонних работников должна быть не меньше, чем оплата труда работников принимающей стороны такой же квалификации, выполняющих такие же трудовые функции (ч. 2 ст. 341.1 ТК РФ). Компенсации за работу с вредными и (или) опасными условиями труда устанавливаются на основании информации, предоставленной принимающей стороной (ч. 3 ст. 341.1 ТК РФ).

При направлении сотрудника на работу к конкретной принимающей стороне (с которой заключен договор о предоставлении персонала) агентство занятости и работник заключают дополнительное соглашение к трудовому договору. Данное соглашение является неотъемлемой частью трудового договора и должно содержать сведения (ч. 5 ст. 341.2 ТК РФ):

о принимающей стороне, включая ее наименование (ФИО – для физического лица), данные об удостоверяющих личность документах (для физлица), ИНН принимающей стороны (за исключением физлица, не являющегося предпринимателем);
о месте и дате заключения трудового договора;
о номере и сроке действия договора о предоставлении персонала.

Дополнительные соглашения к трудовому договору следует заключать с работником по каждой принимающей стороне, у которой он будет трудиться (ч. 6 ст. 341.2 ТК РФ). Такое соглашение может содержать также дополнительные права и обязанности работника и принимающей стороны, отраженные в договоре о предоставлении персонала (п. 8 ст. 341.2 ТК РФ, об условиях договора о предоставлении персонала см. выше).

Если аккредитация агентства занятости приостанавливается или отзывается, оно теряет право заключать трудовые договоры для направления работников по договору о предоставлении персонала. Однако все права и обязанности по заключенным ранее трудовым договорам сохраняются (п. 9 ст. 18.1 Закона о занятости № 1032-1).

Предоставление труда иностранных работников

Законодатель отметил, что при предоставлении труда иностранных работников должны соблюдаться нормы миграционного законодательства (ст. 6 Закона). Так, согласно п. 8 ст. 18 Федерального закона от 25.07.2002 № 115-ФЗ "О правовом положении иностранных граждан в РФ" работодатель или заказчик работ (услуг), пригласившие иностранного гражданина в Россию в целях осуществления трудовой деятельности либо заключившие с ним трудовой или гражданско-правовой договор на выполнение работ (оказание услуг), обязаны:

иметь разрешение на привлечение и использование иностранных работников, если это предусмотрено законом. Нарушение этой нормы влечет за собой ответственность: для должностных лиц штраф в размере от 25 до 50 тысяч рублей, для юридических лиц - от 250 до 800 тысяч рублей либо административное приостановление деятельности на срок от 14 до 90 суток (п. 2 ст. 18.15 КоАП РФ);
обеспечить получение иностранным гражданином разрешения на работу. Привлечение к труду иностранного гражданина без соответствующего разрешения грозит для должностных лиц штрафом от 25 до 50 тысяч рублей, для юридических лиц - от 250 до 800 тысяч рублей либо приостановлением деятельности на срок от 14 до 90 суток (п. 1 ст. 18.15 КоАП РФ);
уведомить налоговый орган о привлечении и использовании иностранных работников. За нарушение данного правила на должностное лицо может быть наложен штраф от 35 до 50 тысяч рублей, на юридическое лицо - от 400 до 800 тысяч рублей либо приостановление деятельности на срок от 14 до 90 суток.

Из данных положений следует, что работодатель (агентство занятости или иное лицо), предоставляющий иностранный персонал другой организации, должен соблюдать данные правила. В противном случае он может быть привлечен к административной ответственности. Однако не ясно, распространяются ли эти правила на принимающую сторону (заказчика по договору о предоставлении персонала). Некоторые суды признают правомерным привлечение к административной ответственности организации, которая использует труд сторонних иностранных работников без необходимых разрешений (см. постановления ФАС Волго-Вятского округа от 06.11.2013 № Ф01-11637/13 , ФАС Северо-Кавказского округа от 29.05.2013 № Ф08-2341/13 , ФАС Поволжского округа от 13.06.2012 № Ф06-2670/12).

Физические лица в России могут быть собственниками не только жилых помещений, но также и нежилых – тех, которые не состоят на учете в жилом фонде населенного пункта или города (п.1 ст.213 ГК РФ). Поэтому собственники такого типа недвижимости могут распоряжаться ею по своему усмотрению – в том числе и сдавать в аренду (п.1 ст.541 ГК РФ).

Сделки по аренде нежилых помещений, в которых участниками являются гражданские лица, заключаются по определенным правилам, во многом похожим на сделки с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями.

Есть общие правила, подчиняясь которым, можно эффективно и быстро сдать в аренду недвижимость, которая не состоит в жилом фонде.

Кроме этого существуют свои особенности при сдаче в наем нежилой недвижимости в безвозмездной форме, либо наоборот, физическому лицу и прочее.

Рассмотрим для примера несколько вариантов ситуаций, при которых возможна передача в аренду нежилого помещения по своим условиям.

На основании п.1 ст.209 ГК РФ, а также других правовых нормативов, собственник, являясь физическим лицом, может сдавать недвижимость, не состоящую в жилом фонде.

И для этого ему не нужно становиться индивидуальным предпринимателем (далее – ИП), чтобы законно получать доход от сдачи в аренду помещения, либо нежилого здания, сооружения.

Если собственник недвижимости не использует регулярный наемных труд работников, тогда закон разрешает не становится ИП (п.1-4 ст.19 ГК РФ).

При этом все договора, которые заключаются физическими лицами при подобных арендных сделках будут юридически рассматриваться как договора ГПХ – гражданского-правового характера.

А это значит, что арендная плата может быть совершенно спокойно быть установлена в порядке договорного заключения соглашения по аренде.

Нужно еще несколько слов сказать о том случае, когда физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение юридическому лицу.

Здесь важно учесть следующие моменты текста договора, которые отразятся на бухгалтерии предприятия-нанимателя:

Обязательно должно быть указано об объекте – точный адрес, местонахождение, номер кадастрового учета, сведения эксплуатационно-технические (например, площадь, этажность, благоустроенность для работы и прочее).
Никакого НДС платить юр. лицу не требуется потому, что договор заключается не с другим предприятием, а с гражданином (гражданкой).
В стоимость аренды могут входить платежи по коммунальным услугам. Это удобно для правильного учета расходов по предприятию.
Указать в договоре форму расчета следует обязательно – безналичный, либо с выплатой денежных средств в наличном варианте.
Юр. лицо, выплачивающее физ. лицу плату за временное пользование его имуществом, является тоже фигурантом-плательщиком налога по НДФЛ (п.1 ст.226 НК РФ). Поэтому предприятие может самостоятельно перечислить 13% в налоговую организацию по данной сделке.

Благодаря современной системе платежей, юридические лица могут рассчитываться с физическими лицами по безналичной форме расчетов.

Просто указывать в договоре нужно банковские реквизиты счетов, пластиковой карты физического лица, куда арендатор будет перечислять плату за пользование недвижимым имуществом гражданина-арендодателя.

Обратите внимание! Если юридическое лицо заключило арендное соглашение по нежилому помещению, находящему в собственности у физического лица, и если последний станет посреди срока действия такого договора ИП, то тогда юр. лицу платить 13% налога от сделки не потребуется. Там система налогообложения будет совершаться по иной схеме.

Можно ли сдавать физ. лицу

Юридическое лицо, либо индивидуальный предприниматель, являющийся собственником нежилого помещения, имеет полное право сдавать его в аренду физическому лицу. Запретов в законодательстве на этот счет нет. В данном случае, лучше всего ориентироваться на ст. 606-670 ГК РФ.

В договоре аренды обязательно нужно будет указывать:

код ОКВЭД юр. лица (70.20.2);
срок действия соглашения;
персональные сведения физ. лица;
полные характеристики помещения;
кадастровый номер объекта;
сумма арендной платы;
порядок оплаты арендатором (физ. лицом) платы за использование помещения арендодателю (юр. лицу);
указать детали и особые моменты арендования (правила, распорядок эксплуатации, возможность проведения ремонта и прочее).

В принципе, все то же самое происходит и при оформлении сделки с ИП и физическим лицом. Только вместо устава и свидетельства из ЕГРЮЛ, индивидуальный бизнесмен, нотариусу для совершения сделки подает свидетельство ЕГРИП.

Можно ли безвозмездно

В российском законодательстве нет никакого принуждения собственником нежилых помещений к тому, чтобы они сдавали свою собственность в аренду непременно за плату. Это право собственника, а не его обязанность перед законом.

Поэтому безвозмездная сделка также возможная, как и платная, несмотря на п.1 ст.540 ГК РФ, где речь идет о том, что арендатор обязуется оплачивать услугу аренду собственнику имущества.

Образец договора аренды нежилого помещения между физическими лицами вы можете посмотреть в этой статье.

С риэлторами можно сдавать свое имущество в аренду намного быстрее и эффективнее. Они находят покупателя арендных услуг быстрее, чем это модно было осуществить своими силами.

Документы

Вся процедура оформления сдачи в аренду нежилого помещения проходит только через заключение специального договора с нотариальным его удостоверением. Поэтому на сделку к нотариусу следует записаться заранее, если уже покупатель услуг нашелся.

Когда арендодатель собирается готовить самостоятельно пакет бумаг для совершения сделки, тогда ему нужны будут следующие документы:

гражданский паспорт, если он является физическим лицом;
свидетельство о регистрации юридического лица, если это предприятие;

правоустанавливающая документация на нежилой недвижимый объект – справка из ЕГРН, договор купли-продажи, иное;

техническая документация по недвижимому объекту;
доверенность, если в сделке есть представители сторон-участников;
согласие от супруга, если арендодатель – физ. лицо, и недвижимость находится в совместной собственности, нажитой в браке;
разрешение из банка, если недвижимость находится в залоговом отчуждении по ипотечному или иному соглашению.

Кроме вышеобозначенных бумаг, принадлежащих юридическим лицам, есть для них требования сдавать также и ряд других документов. Это бухгалтерская отчетность, учредительная документация, доверенность на представителя и прочее.

В случае, когда ТСЖ сдает в аренду нежилое помещение, тоже речь идет как раз о юридическом лице.

Такие товарищества основаны на своей учредительной документации, оформленной не без участия жильцом дома (домов). Такие общества имеют право распоряжаться нежилыми площадями, принадлежащими Товариществу.

Регистрировать заключенный арендный договор в Регпалате (Росреестре, ЕГРН – Едином Государственном Реестре по Недвижимости) не нужно, если:

срок соглашения установлен меньший, чем 12 месяцев;
срока в договоре вообще не обозначено.

В обратном случае, когда период действия соглашения установлен более на 12 месяцев, тогда регистрация в ЕГРН такого договора обязательна.

Самостоятельно

Перед оформление сделки по аренде нежилой недвижимости следует сначала разобраться, для чего она будет применяться арендатором (нанимателем), с какой целью будет использоваться.

Возможные варианты целевого назначения при аренде нежилых помещений:

под склад;
в качестве производственного цеха;
использования помещения как офис;
торговая площадь (точка);
для оказания услуг (торговля услугами);
как гараж;
для содержания животных, птиц, выращивания растений;
для личного пользования (например, в качестве кладовой для хранения разных вещей, инструментов, оборудования) и другое.

Кроме целевого назначения, обращают внимание на площадь, размеры и планировку нежилого помещения. На формирование стоимости арендной платы существенно влияет квадратура площадей, сдающихся в наем арендатору.

Место расположения объекта влияет на удобство производственных решений, планов, графиков и прочего. Поэтому искать будущего нанимателя следует согласно тому, какого типа и назначения является объект недвижимости.

В целом порядок самостоятельной сдачи в аренду нежилого помещения или здания, сооружения заключается в следующем алгоритме действий:

Подготовка и приведение в порядок документов собственника и бумаг на саму недвижимость.
Предварительный расчет стоимости аренды.
Создание рекламной акции.
Подача объявлений в интернете или самостоятельная расклейка на досках объявлений по городу.
Прием звонков от потенциальных арендаторов.
Назначение встреч и устный договор о сделке.
Назначение встречи у нотариуса.
Заключение сделки.
Регистрация договора в Регпалате (если это предусматривается законом в конкретно отдельном случае).
Выдача ключей от нежилого помещения арендатору и сопутствующей документации (например, акта приема-передачи имущества, находящего в помещении).

Для расчета стоимости аренды можно пригласить специального экспертного оценщика, который сможет все посчитать с учетом современных рыночных условий и даже с учетом прогнозов на год вперед.

Такие услуги, конечно же, не бесплатные, поэтому решиться на них может не каждый собственник недвижимости. Зато такая оценка позволяет владельцу недвижимости иметь на руках отчеты проведения расчетов эксперта.

С такой бумагой собственнику легче будет торговаться с будущими нанимателями при выставлении цены за арендные услуги.

Какова бы ни была сдача в аренду нежилого помещения – через риэлтора или индивидуально, всегда следует сначала проконсультироваться у юриста, или нотариуса о полном пакете бумаг для совершения сделки.

Такие консультации обычно бесплатны, их можно получить, либо по телефону, либо на сайте юридических услуг. Следует обращаться внимание на цели использования помещения, тогда легче будет отыскать арендатора.

Про оформление договора аренды нежилого помещения на срок более года читайте здесь.

Регистрация договора аренды нежилого помещения рассматривается на этой странице.

Источник: http://kvartirkapro.ru/sdat-v-arendu-nezhiloe-pomeshhenie/

Не знаете как сдать в аренду коммерческую недвижимость? Всё о том, как сделать это самостоятельно и быстро

Офисы, склады, производственные и свободного назначения помещения – все эти виды объектов пользуются спросом у предпринимателей, имеющих свое дело или только начинающих бизнес.

Чтобы коммерческие помещения не простаивали просто так, их владельцы часто решают сдавать в аренду. Как быстро найти клиента, заключить с ним сделку, а также всё о сроках аренды нежилого помещения в нашей статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону. Это быстро и!

Как сдать в аренду коммерческую недвижимость?

Сдача в аренду коммерческого объекта – дело несложное, а главное, прибыльное. При правильном подходе и знании основных этапов процесса заключить сделку не составит особого труда.

Самое главное – определиться с ценой, найти клиента и грамотно оформить договор.

Рассмотрим все этапы сделки.

Определение стоимости

При самостоятельном ведении сделки определение стоимости аренды часто бывает не объективным.

Каждому собственнику хочется получить наибольшую выгоду.

Но слишком высокая цена может отпугнуть потенциальных арендаторов, а слишком низкая вызвать сомнения. Обычно за оценкой стоимости собственники обращаются к специалистам – риэлтору или оценщику.

Как сдать в аренду нежилое помещение самостоятельно? Обойтись можно и без помощи профессионалов. Чтобы самостоятельно определить цену, необходимо изучить похожие предложения конкурентов. Это даст возможность понять общую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости и правильно оценить свое помещение.

ВАЖНО: Арендатор снимает коммерческий объект с целью получения дохода, поэтому при оценке стоимости важно учесть примерную возможную прибыль, которую он может получить.

На цену влияют такие факторы, как:

площадь;
планировка;
состояние ремонта;
наличие мебели, интернета и прочего оснащения;
расположение;
наличие парковки;
доступность для клиентов бизнеса;
проходимость.

После учета этих пунктов и мониторинга предложений конкурентов, можно объективно дать оценку своему объекту.

Поиск клиента

Сдача коммерческой недвижимости в аренду от собственника предполагает поиск потенциальных арендаторов.

Прежде, чем это делать необходимо составить коммерческое предложение или объявление.

В нем нужно подробно указать все характеристики недвижимости: площадь, этаж, локация, инфраструктура, техническое состояние и оснащение. Акцентировать внимание в объявлении лучше на достоинствах.

При этом важно указать и недостатки помещения, чтобы при просмотре не поставить себя в неловкое положение и не спугнуть клиента.

Рассмотрим подробнее способы поиска потенциальных арендаторов.

Поиск по знакомым. Самый простой способ найти заинтересованного в вашем предложении человека – спросить знакомых и родственников. Зачастую владельцы недвижимости вращаются в бизнес-кругах, а значит, это упрощает задачу быстро сдать свой объект.
Размещение объявления на специализированных интернет-ресурсах , например, Avito. Плюс этого способа в том, что ваше предложение увидят сотни, а то и тысячи заинтересованных лиц. Чтобы как можно скорее найти арендатора, потребуется написать хорошее подробное объявление, расписав в нем все плюсы и минусы помещения.
Объявление должно обязательно сопровождаться несколькими фотографиями.

Так потенциальному клиенту будет легче принять решение, стоит ли его рассматривать или нет.
Рассылка предложение по электронной почте. Бары, рестораны, магазины, салоны и прочие организации и заведения нередко ищут помещения для переезда или открытия еще одной точки. Узнать электронную почту владельцев бизнесов, которые могут заинтересоваться, можно на официальных сайтах их компаний.

Презентация и подписание документа

Правильная презентация своего владения – залог быстрого заключения сделки.

Во время показа помещения старайтесь рассказать больше информации о нем, акцентируя внимание на плюсах и возможной прибыли, которую будет приносить объект клиенту.

Заключение договора – последний, но самый важный и ответственный шаг в сделке. Правильно составленный и оформленный документ защитит собственника от недобросовестного съемщика. Что должно быть в нем указано:

личные данные съемщика и владельца;
адрес, площадь и технические характеристики;
регистрационные данные;
срок сдачи;
размер оплаты и порядок ее перечисления;

ВАЖНО: По закону владелец не имеет права повышать плату чаще одного раза в год. Поэтому в договоре необходимо указать максимальный размер возможного повышения арендной платы и срок, за который съемщик будет предупрежден об этом.

В документе важно подробно описать права и обязанности сторон и указать характер ответственности за нарушения каждого пункта. Нелишним будет дополнить соглашение описью имущества, имеющейся в помещении. После расторжения договора владелец сможет получить денежную компенсацию, если мебель или техника были испорчены съемщиком.

Самые быстрые способы сдать в аренду нежилое помещение

Как быстро сдать коммерческую недвижимость?

Тем, кто не хочет тратить личное время на поиски клиентов, переговоры и показы, лучше обратиться к риэлтору.

Он проведет оценку объекта, установит правильную рыночную стоимость, сделает привлекательные фотографии, составит грамотное объявление и сам займется презентацией вашей собственности.

Однако даже в работе с агентами есть свои нюансы. Как правило, риэлторы работают за комиссию от суммы сдачи или продажи недвижимости.

Гонорар в виде процента обычно берется с соискателей, а не владельцев.

Однако не каждый соискатель будет готов к сотрудничеству с агентом, которому придется платить деньги.

Поэтому если собственнику нужно срочно найти съемщика, то он может взять уплату комиссии на себя. Такое часто практикуется в случае, если у собственника много объектов или он хочет сдать элитную недвижимость.

Деньги, заплаченные агенту, пойдут не только ему в карман, но и на необходимые расходы – фото, видеопрезентация, реклама и пр.

Еще один быстрый способ сдать нежилое здание или офис – снизить стоимость. При этом необязательно сдавать его за бесценок, достаточно понизить оплату на 10%. Тогда ваше предложение будет конкурентноспособным.

Сроки аренды

Срок действия договора аренды нежилого помещения - важный пункт. Он бывает трех видов.

Долгосрочный – год или более.
Краткосрочный – менее года.
На неопределенный срок.

Согласно Гражданскому кодексу РФ, ст.610, п. 2., если в договоре не прописан срок, то он считается заключенный на неопределенное время. В этом случае каждая сторона имеет право в любой момент его расторгнуть, предупредив за три месяца о своем решении.

Краткосрочный договор заключается на срок не более года. Как продлить договор аренды нежилого помещения? Продление происходит автоматически на неопределенный срок, если обе стороны все устраивает.

При этом повторное заключение соглашения не требуется. В некоторых случаях владелец может настоять на заключении нового документа, чтобы изменить условия или оплату. Такое возможно только с согласия съемщика.

Долгосрочный договор подлежит регистрации в ФРС. Продление такого договора аренды нежилого помещения происходит так же, как и краткосрочный – автоматически, с теми же условиями, правами и обязанностями сторон, или заключается новый документ с измененными требованиями.

Досрочное расторжение договора найма на определенный срок возможно как со стороны собственника, так и со стороны съемщика.

Такие вопросы решаются в судебном порядке или по обоюдному согласию обеих лиц.

Знание важных нюансов и возможностей при сдаче в аренду коммерческой недвижимости поможет заключить выгодную и безопасную сделку, приносящую регулярный пассивный доход.